來源|丁祖昱評樓市

8月25日，上海對房地產市場政策進行優化調整，涉及住房限購、公積金、住房信貸、住房稅收等方面調整，這是今年以來首次調整。

核心內容有以下幾點：

1、符合條件的家庭，外環外不再限制購房套數

2、單身人士買房將迎來重大利好，成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策

3、公積金貸款額度大幅提高，多子女家庭最高可貸216萬元，且允許公積金“又提又貸”

4、商貸不再區分首套二套，統一利率水平

5、完善個人住房房產稅政策，非戶籍首套免房產稅，二套人均60平方米以下免稅。

此前北京松綁五環外的限購時，我們預計上海也會出臺相應措施，如今靴子落地。對比北京，上海限購調整力度大于市場預期。

上海、北京樓市限購政策松綁有一個共同點，即“核心區嚴控、郊區松綁”，這已成為房地產市場因城施策新的風向標。

此次調整最大的亮點是進一步調減外環外住房限購政策。

一是符合條件的居民家庭，在外環外購房不限套數。即戶籍家庭、社保滿1年的非戶籍家庭，在外環外購買一二手房不再限制套數。從非戶籍家庭社保年限來看，上海外環外購房社保年限門檻僅為1年，低于北京的2年，力度明顯比北京大。

二是成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策。也就是說，戶籍單身人士可在外環內購買2套住房，非戶籍單身社保滿3年在外環內限購1套，外環外社保滿一年單身人士也不限套數。

和北京類似，這并不意味著上海全面放開外環外限購，只是針對原本就有購房資格的人，而對于在上海沒有社保的人，依然無法購買。

為銜接優化住房限購政策，個人住房房產稅政策同步完善。對符合條件的非本市戶籍居民家庭購買的第一套住房暫免征收房產稅；購買的第二套及以上住房在合并計算家庭全部住房面積后，給予人均60平方米的免稅面積扣除。

公積金政策優化有兩大亮點：

首先，公積金貸款額度大幅提升，對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%，多子女家庭首套上浮比例可疊加計算，政策調整后上海公積金最高貸款額度已達216萬元，遠超北京160萬元的標準，基本能有效覆蓋部分購房資金需求。

其次，“又提又貸”的政策落地，能夠直接緩解購房者的首付壓力。

為減輕居民購房利息負擔，《通知》明確優化個人住房信貸政策，商貸不再區分首套二套，也就是說二套房貸款利率與首套房實現“齊平”，進一步降低了購房的利息成本。

以100萬貸款本金、30年期等額本息方式計算，按照當前首套房3.05%利率下限來計算，調整后每月月供將減少220元，這將進一步促進改善性住房需求的釋放。

盤點近年來上海樓市政策可以看出，當前已是政策最為最寬松的一年。

本次調整為2025年來首次，在此之前，上海于2024年調整過兩次限購政策，且政策發布后對于市場起到了明顯的推動作用。

去年5月27日上海發布“滬九條”，隨后的6月上海新建商品住宅成交面積達到79.89萬平方米，環比增長63.49%。

2024年9月29日，上海再次發布“滬七條”，調整限購、降低首付比例等，隨后市場銷售明顯提升，新房成交面積自10月份開始實現同比“五連升”，環比“三連升”，其中，12月新房銷售面積達到80.79萬平方米，為近一年新高。

不過，今年二季度開始全國樓市出現新情況，其中上海6月和7月新房成交面積環比下跌，其中7月新房成交面積同環比分別下降25.27%、28.48%。

而且項目7月開盤去化壓力凸顯，據克而瑞上海機構數據，7月上海共24盤入市，平均去化率為41%，較上月下降9個百分點。

這意味著上海樓市穩中向好的態勢還需要利好政策進一步鞏固。

值得注意的是，上海外環外一直是新房供應和成交的主力，其中一手房供應和成交占比近五年都在一半以上，今年前7月外環外新房成交188.31萬平方米，占比為54.39%。從趨勢來看，2021年以來外環外成交占比逐年下降。

與之相對應的是，外環外的庫存壓力明顯高企。

CRIC數據，截至2025年7月末，上海新建商品住宅庫存面積為733.21萬平方米，以近12個月商品住宅流速看，去化周期為13.3個月，而外環外庫存面積達到了561.65萬平方米，占比達到了76.6%，去化周期為17.6個月，而同期外環內去化周期僅7.3個月，外環外去庫存壓力明顯高于外環內。

此次上海“定向”調整限購后，部分高庫存板塊去化壓力將有所緩解。

在“金九銀十”關鍵節點到來前，一線城市北京和上海相繼發布樓市新政，樓市迎來新一輪止跌回穩“保衛戰”。

從上海和北京政策共同點可以看出，兩個城市均“定向”取消郊區購房套數限制，通過“核心區嚴控、郊區松綁”的差異化策略，消除核心區投機顧慮，同時釋放郊區購房需求，進一步優化區域供需結構，既能緩解高庫存板塊去化壓力，同時還能實現區域協同的城市發展目標。