來源|丁祖昱評樓市

尤其是第二季度，在中央推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號召下，“好房子”項目落地密集，同片區內去化率往往優于傳統項目。

從2025年至今部分落地的項目來看，高得房率是新規產品賣得好的核心優勢。

如剛需市場利用高實得率實現“小面積多功能”；改善產品以場景創新提升空間尺度與靈活性，賦予改善型購房者高端居住體驗；而對于高端產品來說，部分產品突破空間形態，平層別墅化，通過“垂直+水平”的立體化設計，將傳統別墅的分層功能（花園、露臺、地下室）融入單層平面，實現“小占地、大空間、墅級感”的居住升級等。

但隨著項目的集中入市，也使得產品力競爭持續加劇，CRIC調研數據顯示，部分前期熱點城市，如成都、武漢、重慶、鄭州、南京等的新規項目開始出現不同程度的回調，高得房率不再“一招鮮吃遍天”。

2025年，在“好房子”國家戰略引導下，重點城市密集出臺“好房子”新規，如放寬陽臺/飄窗面積、鼓勵空中花園/復式挑空、優化公共空間計容等。

這些新規顯著提升了住宅產品的實得率、空間尺度和舒適度。激活了剛需、改善、高端客群的分層需求。

CRIC調研數據顯示，2025年上半年重點城市產品力較強的四代宅和新規項目起到了很好的“托舉”作用。

如廣州為5月全市共有8個新規項目入市，推貨量占全市五成，認購量則占全市七成，6月全市共有11個新規項目入市，推貨量占全市六成，認購量則占全市約九成，新規項目整體去化率比舊規項目高30個百分點；

重慶6月四代宅與普宅去化率極度分化，四代宅普遍去化率均在75%以上，而普宅去化率基本在二成左右。

據CRIC監測數據，廣州、武漢、重慶、南京等新規住宅去化率超非新規住宅10個百分點之上，成都、鄭州新規住宅平均去化率均在四成以上。

不過值得關注的是，隨著含四代宅在內的新規住宅集中入市，產品力競爭持續加劇，并非所有新規項目均可實現熱銷。

通過對比重點城市6月-7月新規住宅項目平均去化率變動發現，除了廣州之外，成都、武漢、重慶、鄭州、南京等均出現了不同程度回調

這一方面是整體市場熱度小幅下行，另外一方面也是項目自身出現差異。

事實上，當前市場若新規產品亮點若僅停留在得房率提升上，難以打動客戶。

以武漢7月開盤某薈項目為例，該項目為商改住地塊，高鐵TOD超高層項目，具備一定的產品優勢：（1）高得房率：提升至97-98%，增加電梯前室及設備平臺贈送，南向采光面增大；（2）空間尺度感及功能性提升：高贈送下128平打造為4房，功能性提升；中間戶電梯雙開門實現獨立電梯前室贈送。售價僅為13700元/㎡，但開盤去化率僅為18%未能實現熱銷。

究其原因，主要源于項目自身大盤配套未落實，板塊規劃兌現慢，價值難提升：項目拿地近10年，自身大盤配套諸如七一華源中學東湖分校處于待建狀態，北洋橋中央生態公園也處于在建中，板塊規劃兌現度滯后，導致客戶對區域前景信心不足。

除此之外，還有部分新規項目因產品定位偏差導致去化率不佳。

以成都為例，7月共監測到5次開盤，均為新規項目，開盤分化持續加劇，除了近郊2個剛需剛改項目因地段交通+性價比優勢開盤即罄外，主城3個項目首開，開盤去化均約3-四成，不足城市平均。

究其滯銷原因，主要是產品定位存在偏差，上述項目因區位核心，單價基本都超3萬元/平方米，且以大面積改善產品為主，購房門檻較高，性價比優勢較弱。

隨著新規項目集中入市，部分城市出現了客戶分流情況。

如重慶去化率持續走低，據CRIC監測數據，2025年5-6月為四代宅入市高峰期，項目去化率持穩在75%，而步入7月以來，部分四代項目去化率不足三成，存在流速放緩跡象。

以重慶某項目為例，自入市以來一直居于板塊前位，4月新推出100平以下四代宅，95平戶型最大贈送面積可達約30平，贈送率達到40%；因而對比同樓棟普通產品仍然在溢價和流速方面具有明顯優勢。不過7月加推去化一般，去化率僅27%。

在新規產品持續熱銷的背景下，近期部分城市開始加強對新規產品的監管。

據媒體報道，有業內消息稱，廣州即將出臺住宅報建新規，嚴厲打擊“偷面積”行為。盡管廣州尚未正式出臺限制高得房率的措施，但目前已加強對項目報建的審批力度。相關部門在收到項目報建后，嚴格按照各項規范從嚴審批。

成都對新規產品的監管也在收緊，其新規要求全贈送和半贈送面積占建筑面積不超過20%，但實際操作中，項目往往會通過一些不合規的方式使得實際的贈送率超過這個比例，甚至有些項目到了40%。因此，根據成都最新出臺的建筑工程驗收規范，房企報建時的平面尺寸、板率、層高等都將納入后期驗收核查中，如果實測誤差值過高，房企將可能被處罰。

一方面是新規產品亮點僅停留在得房率提升上難以撬動銷量。另外一方面是新規產品的設計與監管收緊，可以預見，未來房企通過模糊處理增加贈送空間以吸引購房者的方式將難以為繼。

總體來看，隨著各地新規住宅項目集中入市，更多熱銷的新規產品往往是具備核心區域、健全配套、價格實惠、裝標升級等多個復合型優勢的項目，僅單純依靠高得房率作為唯一亮點撬動銷量模式已難以維系。

未來新規住宅市場競爭還將持續加劇，尤其是對于高端客群而言，往往會綜合分析項目優勢和劣勢，做出更為理性的判斷。市場競爭將持續白熱化。