來源|丁祖昱評樓市

包括碧桂園、融創、遠洋、旭輝在內的多家房企在債務重組方面取得了突破性進展，金科股份和協信遠創的重整計劃也獲得了法院批準。這些積極的進展，標志著房地產行業進入風險出清的新階段。

與此同時，房企債務重組的重點由過去幾年的債務展期到削減債務轉變，對企業的可持續發展和行業的復蘇有著至關重要的作用。

但整體行業面仍然面臨著一系列的挑戰，只有大多數出險房企債務重組成功才真正意味著行業風險徹底出清。

據不完全統計，截至2025年8月4日，60家出險房企公布了債務重組或破產重整的進展。其中，在42家已露了債務重組情況的房企中，共有16家完成了全部或部分的債務重組。

從時間來看，16家企業中，有8家是2025年重組方案獲批，房企債務重組的步伐明顯加快。

具體企業來看，旭輝集團、融創中國、龍光集團已經接近完成境內和境外債務的整體重組或展期；此外，遠洋集團、世茂集團、佳兆業等已完成境外債的整體重組。

不過，在2025年之前，富力地產最早在2022年底成為首家完成境內外債券全部展期的內房企，不過2024年再陷危機；同樣，當代置業2022年境外債務重組方案也曾獲通過，境內債的展期亦達成協議，目前也陷入了二次違約。

可見，2025年重組成功的房企基本都是整體債務重組，而前兩年重組成功的案例多為債務展期成功。

而在破產重整方面，22家A股上市或未上市的房企中，金科、迪馬、財信地產、隆基泰和4家主動申請了破產重整，協信遠創和宋都集團則被債權人申請破產重整，其中金科和協信的破產重整已經被法院批準，此外還有新華聯和華晨地產已經完成了重整進程。

H股方面，49家H股上市的內房企中有27家收到過清盤呈請，其中德信、新力、大發、佳源國際和中國恒大5家企業已經被頒令清盤，12家房企的清盤呈請被香港高等法院頒令撤回。H股房企基本都在積極進行債務重組自救，盡量避免被清盤的情況發生。

現金回購、債務展期及債轉股是大多數房企債務重組方案的主流選項，房企債務重組方案雖然各有特點，但核心目標還是削債。

目前，由于大多數出險企業現金流緊張，同時資產價值縮水或已被抵押質押，能夠用于抵債的優質資產不多，而債轉股成為了大多數房企重組的標配。

一個典型案例是龍光集團。2025年1月6日龍光集團發布境外債重組方案，其中就包括現金支付、短期票據與強制可轉換債券的組合、強制可轉換債券、長期票據共計四個選項，其中強制可轉債的期限為兩年并將以轉股價6港元/股轉換為股份。

此外，6月23日龍光集團公布了境內債重組方案，也給出了債轉股的選項，企業擬定向增發5.3億股股票。轉股價格6港元/股，龍光對在2年末還未賣出股票的投資人一項附加權利，若屆時60個交易日平均股價低于1.08港元，則公司再額外增發20%股份（補充增發股票數量為第2年末持有未出售的定增股票數量的20%）。

碧桂園也在2025年1月9日披露的境外債境外債務重組方案中給予范圍內債務的債權人五個經濟選項，在債轉股方面則給與了將債務全部股權化的形式），或者債務年期延長及部份股權化。6月30日已有超過75%的境外債券持有人已簽署重組支持協議，年內有望達成境外債務重組。

而在2025年4月17日，融創也發布了境外債務二次重組方案，針對總規模約95.5億美元的境外債務重組采用“全額債權轉股權”模式，成為首家將所有美元債券轉換為股票的大型開發商。

除此之外，旭輝控股、遠洋集團、中國奧園、花樣年等房企的重組方案中也有債轉股這類化債方式。

2025年典型房企在債務重組方面取得突破性進展，標志著房地產行業已進入風險出清的新階段。

債務重組進展順利與否，實際是債務人房企與債權人之間的博弈與權衡。從已有債務化解案例來看，圍繞債權人與債務人的矛盾點主要有以下幾個方面：

一是如何平衡保交樓任務與債務重組。如果出險房企首先要完成保交樓任務，就不可避免要將有限資金全部投入項目中，而債務重組中的現金回購方案，可能會出現現金不足兌付的情況，從而影響債權人的利益。

二是債務重組中的增信資產存在爭議。事實上，不少債務重組的方案中均會涉及增信資產，而有不少債權人會對方案中的增信資產的評估價格偏高存在疑慮。除了評估價格的原因外，未來外部環境的變化及內部程序履行不到位等原因都有可能使得增信資產處于“失效”狀態。

三是能否對所有債權人一視同仁。事實上，當前房企對待境內及境外債務處理上，所采取的策略有所不同，這有可能損害部分債權人的利益，從而阻礙重組進展。以融創為例，融創境內債二次重組有折價回購、以資抵債、留債展期等多種選項；而境外債二次重組則僅有債轉股一個選項。此外龍光境外債重組方案中現金回購的比例為15%，而境內債的現金回購比例為18%。

雖然債權人與房企之間存在天然矛盾，但自2021年恒大暴雷以來，房地產行業已經過了4個年頭，當前房地產市場仍未出現明顯回暖跡象，大多數債權人的預期變得更加貼合現實，更加務實理性。

對于債權人而言，是否支持債務重組是一筆簡單的經濟賬，只要債務重組后的清償率能夠超過破產清算，唯一合理的選擇依然是接受重組方案。同時從行業面來看，只有大多數出險房企債務重組成功才能真正意味著行業風險徹底出清。

在過去一年里，中央政府提出促進房地產市場止跌回穩的目標，而企業主體能夠正常運作也是房地產止跌回穩一個重要標志。

當前政策面寬松，在一定程度上緩解了房企的流動性壓力，相信，隨著加快實施城中村和危舊房改造、推進收購存量商品房等支持房地產行業的“組合拳”政策推動下，房企債務重組將迎來加速度，并推動企業更快回歸正常經營軌道。