來源|丁祖昱評樓市

2025年投資前景TOP5城市位次發生變化，上海、北京仍穩居前二，2024年排名第三位的廣州被深圳取代，而去年深圳排在第七位，廣州排名下降了3個位次，排到了第6位。杭州、成都作為二線城市中的翹楚，今年仍穩定在第4、5名的位置。

另外，天津、海口、珠海、三亞、蘭州和煙臺排名顯著上升。

數據顯示，這50個城市擁有全國34%的常住人口，集中了50%的GDP，并且商品房成交面積也達到了全國的50%。

在發達的經濟水平、以及超過1.3億的流動人口支持下，TOP50城市購房需求表現始終處于全國前列，尤其是TOP20城市未來仍有年均3億平米的增量需求。

TOP20城市所釋放的存量置業需求，也將與政策端形成合力，2025年下半年樓市有望走出更加明確的筑底企穩行情。?

在最新的中國房地產投資前景TOP50城市中，上海、北京以絕對優勢繼續排名前二，這兩個一線城市在供給側和需求側方面均具有極為顯著的優勢，且兩地已經連續在全國房地產投資前景排行榜TOP2的位置上長達11年。

上海和北京投資前景不相上下，常住人口均超2000萬，且人均住房面積不足38平方米，這意味著兩個城市既有大量剛需，同時也擁有著更大的住房改善空間。

深圳排名從去年的第七位躍升至第三。原因在于，深圳有著更強的經濟活力和人口吸納能力，疫情解封后2年GDP平均增速達到6%，2023年以來常住人口增長33萬人，在TOP10城市中均高居第一，再加上大量優秀企業集聚、以及臨近香港帶來的人才集聚優勢，這些都是樓市需求側最重要的支撐。

實際上，深圳通過供給側方面發展高品質住宅進一步對存量改善需求挖潛，整體樓市呈現出了更強的發展韌性，據CRIC監測數據，2024年深圳商品住宅成交金額達到3216億元，同比上升23%，是TOP5中唯一成交金額上漲的城市。

杭州、成都近年來一直穩定在第4、5名的位置。這兩個城市特征極為相似，兩地商品住宅成交金額都是在2024年才出現轉降，且成交金額均維持在2500億以上；其次庫存風險可控，兩個城市狹義消化周期均在18個月以內健康范圍；還有一點是房企對這兩個城市的投資熱情不減，高溢價地塊頻出，2024年杭州和成都經營性用地平均溢價率分別高達14%和7%，遠高于二線城市4%的平均水平。

各能級城市內部排名出現明顯變動。TOP50城市中有18個三線城市，較上年減少一個，相對應的二線城市較去年多了一個，二線城市中長春跌出50強，銀川和蘭州補位，三線城市中徐州、江門、鎮江、廊坊、嘉興消失，三亞、湖州、惠州和煙臺躋身50強。

二線城市中天津、濟南、南寧等城市排名顯著上升，主要是得益于庫存指標方面的優秀表現。三線城市中，溫州、中山、珠海、三亞、儋州等沿海城市排名明顯上升，主要是得益于需求側支持，外來人口較多，改善需求較強，其中位于海南島的三亞、儋州，更是在2025年封關預期下，需求側迎來了新的增長點，如三亞在2024年交易量延續高位的基礎上，2025年上半年三亞商品住宅成交增幅接近五成。

目前來看，資源仍集中在這TOP50城市，參考2024年數據，50城擁有全國34%的常住人口，集中了50%的GDP，并且商品房成交面積也達到了全國的50%。

在發達的經濟水平、以及超過1.3億的流動人口支持下，TOP50城市購房需求表現始終處于全國前列。

隨著行業進入深度調整期，城市間規模分化愈加顯著，行業投資、成交規模也在進一步向頭部城市集中。

因此聚焦TOP20城市來看，據CRIC測算，這20城年均增量住房需求仍可達到3億平方米。主要是人口持續集聚疊加存量住房改善推動。

從人口規模來看，TOP20城常住人口合計有3億人，超過全國總人口的21%，其中上海、北京、重慶等超大城市常住人口更是超過了2000萬，人口密度優勢顯著。

此外，這些城市具有較強的人口虹吸效應，比如重慶、濟南等城市，這些城市城鎮化率較低，一部分戶籍人口轉化將成為需求增量補充，而即便是城鎮化率已超70%的北京、上海，常住人口市民化仍有較大發展空間。?

20城住房改善需求同樣強勁，年均增量改善需求合計1.4億平方米。分城市看，成都、重慶改善性增量住房需求超過1000萬平方米，上海、武漢、天津也在800萬平方米以上。

未來，人口持續向核心城市集聚疊加家庭住房條件升級，將共同支撐 TOP20城年均3億平方米的增量需求。

隨著各地主管部門加力促進庫存減壓，在達成供求關系新平衡之后，市場預期得以改善，TOP20城市所釋放的存量置業需求，也將與政策端形成合力，促進各地房地產發展新模式的更快到來。

第五次中央城市會議召開明確城市發展進入存量提質新時代，未來以城市發展為核心的穩市場政策將從以下兩大方面重點鋪開：需求方面通過做好城市發展工作，加快釋放積壓的住房需求，通過推行落實新型城鎮化、棚改舊改、保障安居、發展高品質住宅等工作，滿足外來人口、老舊危房居民、外來人才、更新換代等方面的住房需求；供給方面加快落實存量住房、存量用地和閑置用地的盤活工作，通過收儲商品房用作保障房、土地收儲、閑置用地回收等舉措，加快解決當前依舊面臨的高庫存問題，并繼續嚴控新增住宅用地規模，讓市場更快達到新的供求平衡點。?

在此背景之下，考慮到城市之間積壓需求規模、庫存問題大小的差異，2025年城市間的回穩表現將顯著分化，少數外來人口眾多、前期庫存問題不大的城市表現將持續突出，并成為現階段穩市場的標桿城市。而前期超量出讓大批土地，發展規劃過于超前的城市，其穩市場進程將稍慢一拍。

對于房地產企業而言，投資核心城市核心區域的策略基本趨同，在城市的比較上，還應更加重視不同城市之間需求潛力和供給關系，重點關注近年來庫存壓力指標出現積極變化、交易流速居于前列的核心城市。