來源|丁祖昱評樓市

6月以來，港龍中國地產和新世界地產相繼發布公告，再次拉響了2025年以來房企債務違約的警報。

在當前行業背景下，即便是以低杠桿著稱的港資房企也不能獨善其身，新世界發展延遲派息也從側面反映出了當前企業盈利難題及現金流緊張問題。

港龍中國地產和新世界發展均是上市以來首次出現債務違約。

債務違約的另一面是，出險房企債務重組迎來重大進展，比如龍光集團219.6億元境內債券重組獲全票通過，協信遠創與金科股份先后完成司法重整程序。

不過，當前百強房企整體銷售仍在下探，上半年百強房企銷售操盤金額累計同比下降10.8%，且降幅有所擴大，而與之相對應的是，三季度房企償債高峰已至，房企債務到期規模約1600億元。

由于償債潮到來以及逾期債務難以償還，房企的融資性現金流長期流出，資金壓力仍然非常大。

6月中旬，民企港龍中國地產首次出現債務違約，由于未支付利息，今年11月的美元票據已觸發違約事件。

與港龍中國地產更早一些，5月底新世界發展發布了一則公告，宣布4筆美元永續債將延遲派息。公告顯示，截止2024年底，新世界發展共有5筆美元永續債共計354億港元，而此次涉及延遲派息的是其中四筆。

值得注意的是，盡管新世界發展的永續債與一般金融負債仍有本質區別，派息延遲并不能視作一般意義上的付息違約，但從側面反映出了新世界發展的盈利難題及現金流緊張問題。

大額債務是造成新世界發展現金流緊張的重要原因。截止2024年底，新世界發展持有現金219億港元（包括受限制現金4億港元），而一年內到期的有息負債高達326億港元，現金短債比0.67。此外，長期有息負債為1188億港元。

與此同時，投資物業作為新世界發展的核心資產，回款周期相對較長，在行業下行背景下，這些資產的流動性變弱，對新世界發展的現金流造成了壓力。

梳理新世界發展以往的現金流量情況可以看出，自2018年至2024年累計7年合計凈流出394億港元，主要原因是融資活動中償還債務本金，以及支付股息、股利等，至2024年其經營活動以及資產處置已無法覆蓋各類債務償還以及利息、股利的支付。

新世界發展正是當前房地產行業的一個縮影。

由于償債潮到來以及逾期債務難以償還，房企的融資性現金流流出降幅整體遠不及現金流流入的降幅。

根據CRIC數據顯示，50家重點房企融資性現金流流入從2021年的約37796億元大幅減少35.5%至2022年的24387億元，此后兩年也保持著每年20%左右的跌幅。與之相對應的是，融資性現金流凈流出在2022年同比大幅增長607.5%至5434億元，2024年凈流出規模同比下降93.8%，降幅雖有所收縮，但是房企資金壓力仍然較大，凈流出規模仍在3000億以上。

與此同時，2024年房企債券到期規模是發行規模的兩倍，很顯然房企無法通過借新還舊覆蓋到期債務。

隨著房企債務展期或置換，房企償債壓力延后至2025年，全年房企債務到期規模達到了5327億元，比2024年多出接近500億元。而這些債務多集中在2025年第三季度，到期規模約1600億元，約占全年的三成。

在銷售市場仍未有明顯起色的背景下，房企債務違約仍在持續。

盡管房企債務壓力仍大，但是我們也看到了一些積極信號。

首先，上半年已有多家房企債務重組迎來重大進展，尤其是協信遠創與金科股份先后完成司法重整程序，為全行業風險化解提供了一個范本，對提振行業信心有重要的作用。

進入7月，龍光集團境內債券重組宣告成功，21筆涉及219.6億元境內債重組方案獲得全票通過。

而在此之前，包括融創中國、旭輝、佳兆業等在內的多家出險房企的債務重組或重整已獲批。行業出清明顯提速，這也將有助于推動整個房地產行業實現良性循環。

另外，盡管融資難問題依然突出，但房企融資情況有所好轉。

從上半年房企融資情況來看，65家典型房企的累計融資總量為1927.53億元，同比減少27%，降幅較去年同期收窄8.9個百分點。

頭部房企融資優勢明顯，2025年上半年TOP10房企平均每家融資額為114.98億元，在所有梯隊中排在首位。不過，TOP51+房企上半年平均每家融資額同比增速最快，達到了17.81%。

6月單月65家典型房企的融資總量為464.42億元，創2025年新高，實現同環比齊增，其中華潤置地一家企業的融資規模就超過200億元。

值得注意的是，新城控股發行了3億美元境外優先票據，是2023年以來民企的首單境外美元債，實現了民企境外債的“破冰”。

企業主體能夠正常運作也是房地產止跌回穩一個重要標志。

2025年各項政策利好頻出，房地產政策延續了寬松導向，在融資端，利好政策包括融資協調機制、專項債收儲、經營性物業貸款以及公募REITs條件的放寬等等，一定程度上緩解了房企的流動性壓力。

不過，當前融資仍然集中在頭部房企手中，資金依然還是到不了更多需要的企業手上，仍需加快各項政策落地，并同時加快房地產企業出清速度，通過市場化手段讓出險企業早日實現債務重組，從而實現價值重塑，相信在多重政策利好疊加下，房企盈利難題和現金流緊張的問題將在不遠的未來得到緩解。