來(lái)源|丁祖昱評(píng)樓市

近日，住建部在廣東、浙江兩省調(diào)研時(shí)表示，上半年全國(guó)新房和二手房交易總量同比增長(zhǎng)，二手房交易占比逐步提高，多個(gè)省份二手房交易超過(guò)新房。

實(shí)際上，今年以來(lái)二手房成交熱度穩(wěn)步回落，但上半年30個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交累計(jì)同比增12%。

二手房市場(chǎng)之所以保持較高活躍度與剛需客群需求釋放有很大的關(guān)系。而剛需作為二手房市場(chǎng)購(gòu)買主力，正在遭遇嚴(yán)重的消費(fèi)降級(jí)。其中，上海、北京和杭州二手房成交比重最高的是總價(jià)300萬(wàn)元以下房源，占比均在六成以上。

但進(jìn)一步細(xì)分會(huì)發(fā)現(xiàn)一些微妙的變化，總價(jià)1000萬(wàn)元以上各價(jià)格段二手高端住宅成交增速基本呈現(xiàn)普漲態(tài)勢(shì)，且140平米以上大面積段成交占比持增。

今年上半年樓市正在向二手房市場(chǎng)傾斜。

我們梳理了重點(diǎn)30個(gè)城市一二手房成交規(guī)模情況，得到了19個(gè)城市一二手房成交數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，上半年19個(gè)城市二手房成交總量達(dá)到93萬(wàn)套，占一二手房總量的比重接近七成，較去年同期增長(zhǎng)15個(gè)百分點(diǎn)。

從具體城市的角度來(lái)看，19個(gè)城市中有12個(gè)城市二手房成交占比較去年同期有所上漲，比例超過(guò)六成。西安、杭州和佛山二手房成交占比較去年均提升5個(gè)百分點(diǎn)以上。

不過(guò)也有例外。武漢、廣州、佛山、深圳、南寧和鄭州這些城市二手房成交占比較去年同期均有所下降。新房市場(chǎng)正以較強(qiáng)的產(chǎn)品力搶占市場(chǎng)份額，以廣州為例，上半年二手房成交了5.6萬(wàn)套，新房成交了3.3萬(wàn)套，二手房市場(chǎng)份額較去年上半年減少0.52個(gè)百分點(diǎn)，這意味著選擇新房的購(gòu)房者比重在悄然上漲。

上半年二手房成交占比最高的是上海，比重達(dá)到了82.33%，較去年同期上漲0.58個(gè)百分點(diǎn)。北京次之，二手房成交占比也達(dá)到了82.18%，與上海不同的是，北京二手房成交占比較去年同期有所下降。

上海和北京有一個(gè)共同點(diǎn)，即二手房仍然是市場(chǎng)成交主力，上半年相當(dāng)于每成交5套房，就有4套是二手房。

南京、無(wú)錫、重慶、蘇州和成都上半年二手房成交套數(shù)占比均在七成以上。

從成交情況來(lái)看，二手房市場(chǎng)的購(gòu)買主力仍以剛需客群為主。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，北京、上海、深圳和杭州四個(gè)城市總價(jià)300萬(wàn)元以下二手房成交占比分別為70.17%、61.07%、33.89%和64.43%。

不過(guò)，上海、深圳和杭州總價(jià)200萬(wàn)元以下二手房成交套數(shù)占比仍在上漲，極致剛需客群面臨較為嚴(yán)重的消費(fèi)降級(jí)。其中深圳較為明顯，2025年上半年深圳總價(jià)200萬(wàn)以內(nèi)房源成交套數(shù)占比為14.69%，環(huán)比上升0.37個(gè)百分點(diǎn)，同比漲幅最高，達(dá)到了3.39個(gè)百分點(diǎn)，剛需市場(chǎng)份額有進(jìn)一步擴(kuò)大趨勢(shì)。

另外，總價(jià)1000萬(wàn)元以上各價(jià)格段二手高端住宅成交增速基本呈現(xiàn)普漲態(tài)勢(shì)。這意味著，除了剛需進(jìn)入二手房以外，高端住宅也在吸納一部分客群流入。

以上海為例，總價(jià)超1000萬(wàn)二手高端住宅2025年上半年成交套數(shù)占比不足5%，但整體同環(huán)比齊增，其中1000-3000萬(wàn)增幅最為顯著，同環(huán)比分別上升0.68個(gè)百分點(diǎn)和0.33個(gè)百分點(diǎn)。?

相比之下，剛改客群觀望情緒持續(xù)加劇，同時(shí)部分剛改客群轉(zhuǎn)移至新房市場(chǎng)，總價(jià)段300-600萬(wàn)成交占比顯著回調(diào)。以北京為例，三個(gè)總價(jià)段300-400萬(wàn)元、400-500萬(wàn)元、500-600萬(wàn)元2025年上半年成交占比同環(huán)比齊跌，全面飄綠。

90平米以內(nèi)小面積段低總價(jià)產(chǎn)品仍是成交主力。

其中，2025年上半年上海90平米以內(nèi)的二手房成交占比達(dá)到了64.86%，深圳90平米以內(nèi)二手房成交的比重僅次于上海，達(dá)到了63.67%，北京也在六成以上，為61.86%。

在上海、北京和深圳，今年上半年每成交5套二手房，就有3套90平米以內(nèi)房源成交。

由于核心一二線城市小面積段多為一房、二房設(shè)計(jì)，戶型功能性缺失且多為老舊房源，上半年選擇140平米以上三房/四房的產(chǎn)品成交占比持增，這部分客群更看重性價(jià)比，且追求“一步到位”。

從區(qū)域來(lái)看，二手房成交也有向城市中等價(jià)值片區(qū)不斷聚焦的趨勢(shì)。

從二手房市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，低總價(jià)極致剛需成交占比持增；千萬(wàn)豪宅成交占比提升，而剛改中改需求“塌陷”，部分需求受新房市場(chǎng)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品入市影響較大，成交區(qū)域也進(jìn)一步向城市中等價(jià)值片區(qū)不斷聚焦。

當(dāng)前以剛需客群為主的二手房成交體現(xiàn)出一個(gè)重要的關(guān)鍵詞：性價(jià)比。隨著二手房市場(chǎng)逐步過(guò)渡為買方市場(chǎng)，購(gòu)房者在置業(yè)時(shí)往往會(huì)綜合考慮小區(qū)區(qū)位、配套、價(jià)格等因素，選取性價(jià)比較高的小區(qū)，而區(qū)位偏遠(yuǎn)、功能性缺失的遠(yuǎn)郊老破小交易周期將進(jìn)一步拉長(zhǎng)。