來源|丁祖昱評樓市

近日，北京市住建委研究起草了《關于規范個人開展住房轉租活動的通知（征求意見稿）》，面向社會公開征求意見。

明確規定，個人轉租10套（間）及以上住房的將納入行業監管。

近年來，北京市部分職業化的個人“二房東”承租大量住房后從事轉租活動，其中有不少“二房東”存在發布虛假房源、克扣押金租金等侵害市民合法權益的情形。不少網友戲稱，初入社會的第一課就是“二房東”給上的。

為整治這一亂象，北京加強了對曾長期游走于灰色地帶的“二房東”的監管，并明確了“職業二房東”的認定標準，將規模化轉租納入企業經營監管框架，終結了“二房東”們無照經營的時代。

為規范住房租賃行為，保護當事人權益，維護市場秩序，7月3日，北京市住房和城鄉建設委員會會同市市場監管局等相關部門，研究起草了《關于規范個人開展住房轉租活動的通知（征求意見稿）》（下稱《通知》），面向社會公開征求意見，時間為7月3日至7月10日。

《通知》明確個人在本市轉租非同一套（間）住房達到10套（間）及以上的，應依法辦理市場主體登記，并向住建（房管）部門備案。同時細化了具體的轉租套（間）數計算認定標準及從事住宿、民宿等經營活動的例外情形。

一直以來，人們將從事轉租住房活動的個人稱為“二房東”，“二房東”往往以個人名義承租他人住房后，再在其租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租。

市場上常見的“二房東”大致可分為三類：

第一類為因工作、學習等客觀情況變動等原因無需繼續租賃房屋，于是將尚未到租期的所承租的房屋轉租出去的個人行為。

第二類為企業或機構，如市場上常見的長租公寓運營商，無論是集中式還是分散式，基本都有較大量的房源。

第三類則為具有明顯職業化特征的個人“二房東”，這些“二房東”既不是第一類中因客觀情況變動而進行轉租的個人行為，也沒有完成登記備案，成立規范經營的企業，而是以個人名義承租大量房源再轉租，處于市場的灰色地帶。這一類“二房東”也正是《通知》主要針對的人群。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師告訴我們，對于像“二房東”這種“從事轉租住房的活動”現行法律是允許的，但需符合《民法典》第716-718條規定。有一點需要特別注意，轉租需取得原出租人同意，且轉租期限不得超過剩余租賃期限。若未經同意轉租，出租人有權依法解除合同。

其中涉及的主要法律風險包括：第一，合同被解除的風險。未經業主同意的轉租，可能導致合同被解除。第二，稅務風險。未申報轉租收入可能構成偷稅漏稅。第三，治安處罰風險。未依法登記承租人信息的，會違反《治安管理處罰法》第57條的相關規定，可能會被治安處罰。

從王玉臣律師以往的咨詢和辦案的經驗來看，通常情況下，由于房屋租賃產生的糾紛，當事人的損失處于“不大不小”的狀態，很多人維權的信念會被繁忙的工作和繁瑣的訴訟過程打消。因此，將具有明顯職業化特征的個人“二房東”納入監管終結了“二房東”們無照經營的時代，在一定程度上填補了租賃市場的監管空白。

面對為何將監管門檻設定為10套（間）及以上住房，北京房地產中介行業協會趙慶祥表示：“一是住建部2021年，關于輕資產住房租賃企業的管理意見里規定，超過10套間的這類主體，要辦理市場主體登記，這是一個政策的依據。另外從現實出發，因為現實中確實有一些個人因為工作調動，生活變動，自己承租的房屋，有要再轉租出去的這種情況，我們想象一個極端情況，假如你租了一個別墅，最多也不會超過10間房。所以我們把這個標準，定義為十套間。”

至此，若該征求意見稿最終通過，“職業二房東”的認定標準也將被定義為，轉租10套（間）及以上住房。

《通知》還明確在資金監管方面，應當按照《北京市住房租賃押金托管和租金監管暫行辦法》的規定，將收取的押金納入北京市住房資金管理中心押金托管賬戶進行托管。如果向承租人單次收取租金的數額超過三個月租金，超收的租金也應當納入監管。

CRIC長租數據顯示，2025年上半年，北京個人房源租金坪效約118元/㎡/月，若租約50平方米的單間，租金價格約5900元/月。

按租賃市場常見的“付三押一”支付方式，那三個月的租金+一個月的押金即約23600元。

在這之前，若“職業二房東”沒有成立規范經營的企業，租金及押金一直由二房東個人自由支配，10套（間）及以上住房涉及的資金約可超23萬元，極易產生挪用風險，并有跑路風險。近年來就曾出現過租客與業主雙雙陷入錢房兩空的困境。

北京金訴律師事務所主任王玉臣律師告訴我們，按《通知》要求，超過10套即被認定為經營行為，需辦理營業執照，并到住建（房管）部門進行備案，未登記將面臨相關無證無照經營的處罰。而在成為經營者之后，需承擔《消費者權益保護法》規定的經營者責任。與此同時，強制押金托管與租金監管，也可以在一定程度上降低資金挪用風險，加上一道“保險鎖”。一方面租客的資金安全得到保障，退押金也得到了相應的保障。另一方面對二房東而言，雖然資金流動性降低了，但可提升信用背書。

從“二房東”的角度來看，當前的市場是“賣也賣不掉，租也租不掉”。

某專職從事分散式公寓運營行業的“二房東”對我們表示：目前像他們這樣小規模的“二房東”已經開始大面積的退房。

這位“二房東”早在2015年的時候就已經開始專門從事分散式公寓運營的工作，他并不屬于本次《通知》主要針對的人群，屬于第二類：早已完成登記備案、規范經營的住房租賃企業，屬于合法的市場參與者。

“現在租賃市場很難做，其中很大一部分原因是受二手房買賣影響，交易的低迷進一步影響到了租賃。很多房東房子掛牌賣不掉之后轉租，當這樣的房源越來越多了之后，市場供大于求。當然這里不僅僅只是供應的問題。這幾年，需求端也在收縮，受整體經濟環境影響，很多原本能夠承受得起每月上萬塊租金的人群，無論是收入本身還是對未來收入的預期都出現了很大的下降。在這樣多重因素影響下，租賃市場緊縮很明顯。”

CRIC長租數據顯示，截至2025年上半年核心8城集中式公寓與個人房源租金同環比大多下滑明顯，其中個人房源租金降幅大于集中式公寓。

“二房東”的盈利模式主要是吃“租金差”，以長期的價格相對較低的租金拿房源，隨后再以相對較短的租期相對較高的價格轉租出去。在這個過程中，為了讓轉租的價格更高，不少“二房東”在拿到房源后會進行一定的改造和裝修。

在整體市場上行期，“二房東”有較大的盈利空間，但隨著整體行業下行，出現了許多“二房東”暴雷事件，其中包括部分知名機構。

“當年市場還好的時候，整個租賃市場仿佛是個香餑餑，所有‘二房東’房源的拿房價格都很高，而且一般還都有遞增條款，即每年租金漲幅多少多少。當時各家搶房源是最重要的事情，所以給出的價格都虛高。原本以為疫情后市場會恢復，之前空置的虧損還能承擔，但從現在的市場情況來看，整體出租率不僅沒回到疫情前，甚至租金價格比前幾年的還要低上10%-20%，這就導致了之前收的那些房源基本上全部都是虧本的，退租是唯一的選擇，之前所有的投入都只能打水漂。”

這位“二房東”告訴我們，他們這種運營商只能虧損退租，要是個人“二房東”，一旦出現虧損直接跑路也有可能，之前就有很多類似事件。

從《通知》提及的監管機制來看，要求街道辦事處、鄉鎮人民政府加強日常監管，發現轄區內個人違規轉租的，應及時將線索及租賃合同等證據上傳至北京市房屋租賃管理服務平臺。區級住房城鄉建設（房管）部門與街道辦事處、鄉鎮人民政府及市場監管等相關區級部門建立工作協調和信息共享機制，發現個人轉租住房達到10套（間）及以上涉嫌未經設立登記從事經營活動的，由市場監管部門依法查處。互聯網信息平臺、房地產經紀機構不得為轉租住房達到10套（間）及以上的個人提供信息發布或居間服務。

這就在前期建立了日常監督機制，為規范住房租賃市場中“二房東”行為提供了具備可操作性、可復制性的制度范本，具有一定的前瞻性和示范效應。

從租賃市場來看，“二房東”的轉租模式在一定程度上確實可以提高房東和租客的效率，但對于職業化的“二房東”來說，除了要辦理工商的營業執照外，還要和房屋中介一樣，在住建“房管” 部門辦理備案。

只有完全納入行業監管，才能更好地規范住房租賃行為，避免發布虛假房源、克扣押金租金等侵害市民合法權益的情況發生，維護市場秩序。

對于租客來說，首先要仔細識別正常的個人轉租行為，同時面對職業化的“二房東”應重點核實其是否具備有效的營業執照及備案證明，維護自身合法權益。