來源|丁祖昱評樓市

6月29日，在“蘇超”第5輪蘇州對陣揚州的比賽中，單場觀眾首次突破4萬人，刷新“蘇超”紀錄。

“散裝江蘇”13個城市的暗戰，早已超越了體育范疇，演變為經濟、人口等方面的全方位博弈，同時也是“十三太保”城市綜合實力的硬核PK。

從房地產層面來看，蘇州上半年新房成交規模領先全省，南京最高房價上守住了“南哥”的地位。從前5月累計同比來看，房子賣得最好的是鹽城，前5月新房成交累計同比增幅達三成，房價漲幅最大的是南通。

江蘇省被稱為“蘇大強”是有原因的，這是一個全國“萬億GDP城市”最多的省份。

2024年，江蘇省GDP以13.70萬億元排在全國第二位，其中過萬億的城市有五個，分別為蘇州、南京、無錫、南通和常州，五個城市就占了全省經濟總量超六成。其中“最強地級市”蘇州GDP更是達到了2.67萬億，在省內排在首位，在全國排到了第六位。

相比之下，省會城市南京始終被蘇州壓一頭。2024年南京GDP總量以1.85萬億排在省內第二位、全國第十位，與蘇州經濟總量相差一個揚州，短時間內南京很難迅速超越蘇州。

作為“徽京”，南京既要和省內兄弟爭高低，又要和杭州、合肥拼長三角話語權，但隔壁的杭州經濟總量已站上2萬億的臺階。

另外，無錫、南通和常州三市2024年GDP總量也超過1萬億元。

全省GDP最低的是連云港，為4663.13億元，即便在省內墊底，但是也在全國GDP百強市中排在第71位。

在蘇超積分賽中曾被叫做“太湖三傻”的無錫、蘇州和常州，人均GDP分列省內前三，且是省內三個人均GDP突破20萬元大關的城市。

其中有著“蘇南第二城”之稱的無錫常年霸榜，排在全省第一位，2024年人均GDP達到了21.7萬元。蘇州排在第二位，常州排在第三位。

什么概念？同期全國、江蘇省的該項指標分別是9.57萬元、16.07萬元。

江蘇作為經濟強省，13個城市的人口格局差異顯著，人口多集聚在蘇南地區，而蘇中蘇北幾個城市人口常年外流。

具體來看，2024年蘇州以1298.7萬常住人口排在全省首位，人口規模超過省會城市南京。

南京2024年常住人口為957.7萬人，排在省內第二位，徐州排第三，常住人口901萬人。

常住人口最少的是鎮江，2024年末常住人口有322.8萬人，在13個城市中墊底。

從人口變化來看，2024年南京常住人口較2020年七普常住人口增加26.23萬人，增量排在全省首位，省會城市的首位度正在逐步提升。蘇州五年來常住人口也增加了23.87萬人。另外，常州常住人口增加了10.79萬人，排在全省第三位。

2024年常住人口總規模排在第三位的徐州，近五年常住人口減少的最多，減少了7.38萬人。而徐州恰恰是蘇北城市人口變動的縮影，鹽城、宿遷、連云港等蘇北城市人口均呈現出外流趨勢。

江蘇“十三太保”樓市表現，與經濟和人口等城市基本面基本呈現正相關。

南京和蘇州依然是全省新房成交量最多的兩個城市。

CRIC數據顯示，前5月南京新房成交面積為135.02萬平方米，累計同比增長8%。蘇州的數據為124.39萬平方米，不過與南京不同的是，蘇州前5月累計同比仍下降2%，市場復蘇動能不如南京。

從累計成交走勢來看，統計的11個城市中，前5月鹽城、常州、淮安和南京四個城市累計同比為正增，其中鹽城前5月成交32.01萬平方米，同比增長30%，同比增速排在11城首位。

不過6月蘇州明顯發力，單月新房成交預計達到44萬平方米，帶動上半年整體成交規模達到171.09萬平方米，趕超南京。

累計同比來看，上半年南京累計同比轉跌，同比下降2%，而蘇州累計同比轉正，微增0.9%。

從一二手房成交總量來看，上半年南京一二手房成交總規模達到了611.4萬平方米，排在全省首位，蘇州雖然在總量上弱于南京，但是累計同比漲幅排在首位，一二手房成交總量累計同比增長8.6%。

而無錫、常州和揚州一二手房成交總量仍在負增長通道。

從房價來看，前5月新房成交均價最高的是南京，新房均價達到了27329元/平方米。

另外，蘇州、南通和無錫新房成交均價已破2萬元/平方米，分別排在省內第二、第三和第四位。

淮安和徐州新房成交均價墊底，前5月均價每平方米不足萬元，其中淮安新房成交均價僅為9047萬元/平方米，是統計的11個城市中房價最低的城市。

從房價變動情況來看，從CRIC監測的2025年前5月江蘇省11個城市新建商品住宅成交統計均價中，南通房價漲幅最大，前5月新房成交均價為23739元/平方米，較2024年新房成交均價增長10%。南通新房價格上漲主要依托中高端改善需求支撐，以銷定產模式之下，高端盤供需兩熱，結構性拉升了房價。

鎮江、揚州、徐州、鹽城和蘇州前5月新房成交均價均較2024年新房均價有所上漲，泰州、淮安等前期需求透支的城市整體房價進入回調期。

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在“蘇超”現象背后，各城市在經濟、人口、樓市等指標的博弈日趨“白熱化”：蘇州憑借全省常住人口首位和人均GDP全省第二位保持綜合優勢；南京則通過近五年最多的人口增量強化省會首位度；鹽城、南通分別成為新房成交累計同比增速和房價漲幅“黑馬”。這種多維度的競爭格局下，區域協調發展還將面臨新的挑戰。

聚焦房地產市場，各城市呈現明顯分化，南京、蘇州基本面尚可，房地產整體呈現弱復蘇走勢，一二手成交總量成交已同比回正，而蘇北多城仍面臨人口外流與房價回調壓力，成交規模延續筑底行情。