來源|丁祖昱評樓市

今年的畢業季來得有點早，與往年6-7月份才開始升溫不同，今年5月份已有部分城市租金上漲，其中，成都、南京、武漢三城租金同環比均漲。

部分城市為迎接即將到來的“畢業季”，市場預期提升明顯，但整體漲幅較理性，預期環比漲幅均在3%以內水平。

為了迎接“畢業季”，北京于6月6日啟動了2025年“畢業季租房服務進校園”系列活動，共籌集房源近15萬套（間）專供畢業生。這是北京連續第七年開展服務畢業生租房活動，房源規模較往年大幅提升。

不僅是北京，上海2025年“保租房畢業季進校園”（第四季）高校畢業生安居保障專項行動已于4月27日啟動，于6月上旬結束。共有70余個項目，累計超過1萬套（間）保租房房源可供選擇。

在上海保租房供應量持續穩居核心城市榜首的背景下，上海無論是個人房源租金還是集中式公寓租金都出現明顯下滑。

我們認為，隨著保租房供應量的持續加大，再加上保障性住房再貸款的推進，未來市場房源的租金上漲動能或進一步被減弱。

6月即將迎來“畢業季”租賃旺季，業主預期上漲，個人房源業主積極掛牌自有房源，推動全國整體個人房源新增掛牌量同環比上漲明顯。

CRIC長租數據顯示，2025年5月，55城個人房源合計新增供應量53.64萬間，同比上漲10.56%，環比上漲8.20%。

預計下月隨著“畢業季”的正式到來，掛牌量將持續提升，市場競爭環境也將持續加劇。

從租金變化來看，受“畢業季”預期上漲影響，2025年5月，55城個人房源掛牌租金為32.04元/㎡/月，環比小幅上漲0.86%，同比仍下降2.78%，同比降幅連續三月收窄。

這主要是因為雖然業主租金預期回升，但面臨保租房等機構化房源持續搶占市場、租客消費降級和壓縮租房成本等因素，業主掛牌租金預期仍相對有限。

具體到城市來看，55個城市個人房源租金坪效變化中，30城環比上漲，整體漲幅多控制在3%以內，同比變化中，武漢、南京、天津、成都等13個城市上漲。

分能級看，一線城市平均租金坪效94.3元/㎡/月，二線城市35.2元/㎡/月，三四線城市22.8元/㎡/月。

2025年5月，55城個人租賃市場套均總價約2422元/月，環比上漲1.83%，其中36個城市環比上漲，漲幅多在4%以內，珠海、北京兩城漲幅最高，均超10%；

6月6日，北京啟動2025年“畢業季租房服務進校園”系列活動，本次活動在北京市住房城鄉建設委、共青團北京市委共同指導下開展，為北京地區92所高校及異地來京就業的2025年應屆畢業生、2024年離校未就業畢業生提供全方位的租房服務，這也是北京連續第七年開展服務畢業生租房活動。

活動首批籌集房源近15萬套(間)，涵蓋市場化房源、保租房、人才公租房、青年公寓等多類型房源，滿足不同居住需求。其中，保障性租賃住房共籌集約3萬套(間)。房源規模較往年均有大幅提升。

部分房源納入北京住房公積金管理中心試點的“直付房租”服務范圍，通過專戶管理住房租賃資金，實現租金繳納與公積金提取的無縫銜接。

活動將持續至9月底，通過“市場+保障”的供應格局，提供差異化優惠措施。

上海方面，早在4月27日就已啟動2025年“保租房畢業季進校園”（第四季）高校畢業生安居保障專項行動，已于6月上旬結束。

本次有70余個項目，累計超過1萬套（間）保租房房源。戶型上，以一居室和可拆套供應的二居室為主，同時有部分宿舍型床位可供畢業生選擇租賃。價格上，以月租金2500元-3000元左右房源為主。

專項行動明確畢業2年內且尚未就業的高校畢業生可暫以畢業證書替代就業證明材料申請為期1年的保租房。同時，推出上海“青年驛站”免費短期過渡性住宿、就業創業指導、取消公積金支付保租房租金限額、人才租房補貼、金融服務等政策支持。

事實上，上海保租房供應量一直位居核心城市榜首。2024年，上海全市保障性租賃住房已累計建設籌措53.8萬套（間）、供應34萬套（間），分別為“十四五”期末規劃量的89.6%和85%。

同為一線城市，北京2024年建設籌集保障性租賃住房7.1萬套（間），完成全年任務的101%；深圳2024年全市建設籌集保障性住房10.5萬套（間）、供應8萬套（間），超額完成全年建設籌集和供應任務。

在上海保租房供應量居高不下的背景下，上海租金持續承壓。

CRIC長租數據顯示，2025年5月上海個人房源租金坪效104.39元/㎡/月，環比微增0.85%，同比下降8.59%，集中式公寓租金坪效為149.4元/㎡/月，環比下降0.4%，同比下降6.92%。

聚焦到核心八城租金變化來看，2025年5月，8個城市中有5個環比上漲，其中成都、南京、武漢三城租金同環比均漲，成都環比漲幅最高，達6.92%，武漢同比漲幅最高，達13.02%。

預測后市，在“畢業季”的推動下，核心八城6月租金預計普遍呈上漲趨勢，但整體漲幅較理性，預期環比漲幅均在3%以內水平。

其中深圳和武漢租金漲幅相對較高，上海漲幅最低，主要還是受供需影響。

整體來看，雖然“畢業季”帶動了部分城市租金環比提升，但隨著保租房集中入市與政策管控租金影響，市場租金整體仍呈現下滑態勢。

長期來看，隨著近兩年保租房供應高峰的結束，整體租賃市場也將逐步回到市場化運作的軌道上，最終形成“保障+市場”模式。當前整體行業正在向“品質化租賃+精準化保障”的發展過程中轉型。