來源|丁祖昱評樓市

主力購房人群買房年齡推遲的主要原因，一方面是人口晚婚晚育導(dǎo)致首次置業(yè)年齡推遲，另外一方面，則是因?yàn)檫^去幾年房價(jià)漲幅與居民收入增速不斷拉大，購房壓力下，買房年齡被動(dòng)推遲。

2024年5月17日，央行設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，中央支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

此后我國保障房體系正式進(jìn)入“配租+配售”并行階段，保障人群逐漸擴(kuò)充、上移，不僅包含住房困難且收入不高的工薪收入群體，還包括中等收入新市民和青年人等城市人才引進(jìn)群體。

隨著置業(yè)年齡的推遲，租賃周期延長，家庭型租賃需求顯著提升，未來整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)將形成“租售”雙軌運(yùn)行模式。

七普數(shù)據(jù)顯示，我國平均初婚/初育年齡均在28歲左右，其中男性初婚年齡29.38歲，女性初婚年齡27.95歲，男女平均初婚年齡28.67歲，較2010年推遲4.2年，女性初育年齡28.35歲，較2010年推遲3.7年。

從我國國情來說，結(jié)婚及生育是首次置業(yè)的重要推動(dòng)因素注意，晚婚晚育在一定程度上會(huì)導(dǎo)致其首次置業(yè)年齡推遲。

數(shù)據(jù)顯示，80后首次購房的平均年齡超28歲，主要購房特點(diǎn)為在房價(jià)快速增長期依賴“六個(gè)錢包”購房，和80后相比，90后首次購房年齡較80后延遲2-4年，大部分都在30歲以上，在房價(jià)增速與收入增速不匹配的壓力下，大部分依然家庭支持購房。到了00后，整體購房年齡提升至33歲以上，其中部分家庭通過資產(chǎn)繼承及提前購房完成，但大部分普通家庭或需要更長時(shí)間的積累。

具體到城市來看，不同城市能級首次購房的平均年齡各不相同，其中一線城市購房年齡明顯高于新一線及二線城市，達(dá)36.9歲，而新一線及二線城市則分別為34.2歲及34.8歲。

伴隨著首次置業(yè)年齡推遲的是個(gè)體租賃住房需求的延長，這一點(diǎn)可從近年來我國租賃市場的發(fā)展得到驗(yàn)證。

同時(shí)，從需求端來看，家庭型租賃需求特征提升顯著。

2020年至今核心八城集中式公寓50㎡以下小面積段產(chǎn)品市場占有率收窄12.3%，而50-80㎡產(chǎn)品市場占有率漲幅達(dá)11.7%，從房型來看，一房及LOFT市占合計(jì)收窄3.9%，兩房及三房產(chǎn)品市占分別上漲4.1%和4.6%，行業(yè)已從剛需過渡向大面積宜居產(chǎn)品轉(zhuǎn)變。

2024年5月17日，央行首次提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

至此我國保障房體系正式進(jìn)入第四階段“配租+配售”雙軌并行模式。從第一階段以經(jīng)濟(jì)適用房保障中低收入家庭，到第二階段以廉租房和公租房模式，將保障群體擴(kuò)展至最低/中等偏下收入家庭、新就業(yè)無房、穩(wěn)定就業(yè)外來人員等，到第三階段以保障性租賃住房，面向中等收入新市民和青年。如今“配租+配售”雙軌并行模式已將保障人群逐漸擴(kuò)充、上移，包含住房困難且收入不高的工薪收入群體及城市人才引進(jìn)等群體。

同時(shí)，從保障房供應(yīng)規(guī)模來看，依據(jù)規(guī)劃，“十四五”期間全國預(yù)期籌建870萬套（間）保障性租賃住房房源，旨在助力2600余萬新市民、青年人改善居住條件。

據(jù)克而瑞長租測算結(jié)果，2021-2030年期間，核心8城保租房供應(yīng)規(guī)模呈現(xiàn)出三個(gè)不同的周期特征。2021-2022年作為“十四五”開局初期，是保租房發(fā)展的起步階段，年均供應(yīng)量不足5萬間；2023-2026年，由于新建項(xiàng)目集中入市，保租房迎來供應(yīng)巔峰期，年均供應(yīng)量高達(dá)16萬間；2027-2030年，隨著前期出讓土地逐步開發(fā)完畢，新建項(xiàng)目入市量縮減，市場將進(jìn)入以存量改建為主導(dǎo)的平穩(wěn)期，年均供應(yīng)量降至8萬間左右。

在“配租+配售”并行體系之下，保障房也將與商品房形成梯度供應(yīng)：保障房布局城市外圍或非核心區(qū)域，滿足剛需；商品房聚焦核心地段，主攻改善型需求。兩者通過“租售兩端擠壓”穩(wěn)定房價(jià)，形成“低端有保障、高端有市場”的格局。

據(jù)克而瑞長租數(shù)據(jù)顯示，隨著保障房的入市，疊加租賃大社區(qū)供應(yīng)，2024年核心八城租金普降，其中成都降幅最大，同比降幅達(dá)10%，其次是上海，達(dá)7%，杭州、南京降幅同比皆為3%。核心八城中，僅北京租金出現(xiàn)同比上漲，漲幅達(dá)5%。

值得注意的是，近幾年來，住房公積金使用范圍正不斷擴(kuò)大，其中部分重點(diǎn)城市已基本支持公積金付房租，2025年1月北京發(fā)布《關(guān)于開展提取住房公積金直付房租業(yè)務(wù)試點(diǎn)工作的通知》，公積金“直付房租”業(yè)務(wù)已可實(shí)現(xiàn)“零材料”辦理。

對比核心八城公積金及租金覆蓋率來看，大部分城市月度公積金繳納額基本可覆蓋客戶房租一半以上，其中杭州、南京、成都、武漢等二線城市覆蓋率較高，最高的武漢已達(dá)84.7%，成都其次，達(dá)80.2%。

公積金租房政策的有效支撐，也在一定程度上提升了居民租房意愿及減輕租房負(fù)擔(dān)。

整體而言，“配租+配售”雙軌并行模式已經(jīng)成為保障房現(xiàn)行特征及未來趨勢。從歷史來看，不同保障房類型，伴隨住房需求變化，其發(fā)展?fàn)顩r不同。目前整體行業(yè)正向“品質(zhì)化租賃+精準(zhǔn)化保障”轉(zhuǎn)型。

其中配租型保租房將持續(xù)供應(yīng)高峰，配售型保租房正面臨入市量低、市場接受度不高等問題。未來，需突破政策執(zhí)行瓶頸。