來源|丁祖昱評(píng)樓市

5月20日新一期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）出爐，1年期和5年期以上LPR雙雙下行0.1個(gè)百分點(diǎn)至3%和3.5%。

此次下調(diào)早有預(yù)期，今年5月7日央行宣布下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)，帶動(dòng)LPR隨之下行0.1個(gè)百分點(diǎn)。

這是LPR在今年的首次調(diào)整，距離上次調(diào)整時(shí)隔7個(gè)月。調(diào)整后增量房貸無論首套還是二套都將下調(diào)0.1個(gè)百分點(diǎn)，節(jié)約利息支出降低月供負(fù)擔(dān)。疊加公積金貸款利率下調(diào)，后續(xù)對(duì)于剛需客群吸引力依舊較大，短期內(nèi)也將吸引一波存量需求入市。

存量房貸的房貸利率將在重新定價(jià)日調(diào)整，屆時(shí)居民月供償還壓力將有所減輕，后續(xù)消費(fèi)潛力有望得以釋放。

同時(shí)，LPR利率下調(diào)也將降低開發(fā)企業(yè)融資成本，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)主體。

當(dāng)前促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)仍需繼續(xù)努力，穩(wěn)樓市政策仍有調(diào)整空間。

此次降息，相當(dāng)于已經(jīng)打了“明牌”。

今年5月7日，國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上央行行長(zhǎng)潘功勝表示，將加大宏觀調(diào)控強(qiáng)度，推出10項(xiàng)政策，進(jìn)一步實(shí)施好適度寬松的貨幣政策，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，主要包括下調(diào)政策利率0.1個(gè)百分點(diǎn)等。

同日，央行公告稱從2025年5月8日起，公開市場(chǎng)7天期逆回購操作利率由此前的1.50%調(diào)整為1.40%。公開市場(chǎng)操作7天期逆回購利率即央行短期政策利率。

發(fā)布會(huì)上，央行行長(zhǎng)表示“經(jīng)過市場(chǎng)化的利率調(diào)整后，經(jīng)過市場(chǎng)化的利率傳導(dǎo)，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)貸款市場(chǎng)的報(bào)價(jià)利率（LPR）隨之下行0.1個(gè)百分點(diǎn)。”

從降息幅度來看，也符合預(yù)期，1年期和5年期均下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)。此次降息后1年期和5年期LPR均已降至LPR機(jī)制設(shè)立以來最低點(diǎn)。

??

這是今年以來首次調(diào)整，在此之前的2024年5年期以上LPR共調(diào)整了3次，其中2月和10月下調(diào)幅度均達(dá)到了25個(gè)基點(diǎn)，降幅創(chuàng)LPR機(jī)制設(shè)立以來之最。

從更長(zhǎng)周期來看，2019年8月至今，5年期及以上LPR總計(jì)調(diào)整過11次，在此之前最大降幅為25BP，發(fā)生在2024年2月和10月，降幅10個(gè)基點(diǎn)的調(diào)整頻次最多，總共有4次。

5年期以上LPR下調(diào)，進(jìn)而帶動(dòng)房貸利率中樞進(jìn)一步下移，對(duì)于購房者來說最大的利好是房貸“減負(fù)”。

以100萬貸款本金、30年期、等額本息的個(gè)人按揭貸款，調(diào)整后月供減少約56元，累計(jì)利息減少約2萬元。能夠提升剛需購房者支付能力，有利于支持居民家庭剛性住房需求。但對(duì)于更多潛在購房者而言，降息帶來的刺激并不足以抵消其觀望情緒，因此所能撬動(dòng)的購房需求規(guī)模仍然比較有限。

不過值得注意的是，此次調(diào)整部分城市諸如廣州、蘇州、合肥等原本房貸利率為3%的城市增量房貸利率或通過減少加點(diǎn)幅度，以維持執(zhí)行3%原利率。

在LPR下調(diào)之前，消息稱廣州多家銀行將房貸利率由LPR-60BP調(diào)整為L(zhǎng)PR-50BP，也就是說房貸利率仍將維持在3%。同樣上調(diào)的還有廈門，目前廈門首套執(zhí)行LPR-45BP，較調(diào)整前上調(diào)5BP。

同樣以蘇州為例，據(jù)克而瑞蘇州機(jī)構(gòu)調(diào)研，蘇州部分銀行表示目前首套房貸利率最低還是執(zhí)行3.0%，具體變動(dòng)還需等后續(xù)通知。由于LPR降低了10BP，如果首套房貸利率最低還是執(zhí)行3%，其利率構(gòu)成就是LPR（3.5%）-50BP。

另外，LPR利率下降后存量房貸利率也有望在重新定價(jià)日進(jìn)一步下降，當(dāng)前大部分購房者定價(jià)周期已經(jīng)調(diào)整到3個(gè)月，年內(nèi)部分存量房貸利率有望迎來下調(diào)。而部分城市首套房貸利率保持3%不變的情況下，增量房貸利率和存量房貸利率利息差也將進(jìn)一步減小。

對(duì)于存量房貸而言，有利于減輕月供償還壓力，后續(xù)消費(fèi)潛力有望得以釋放。

從供給端來看，LPR下調(diào)也將降低開發(fā)企業(yè)融資成本，同時(shí)在降息之外，金融支持房地產(chǎn)舉措持續(xù)發(fā)力穩(wěn)主體，為房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)提供了重要支撐。

在前兩天國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)付凌暉談及房地產(chǎn)時(shí)表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體仍在調(diào)整轉(zhuǎn)型過程中，剛性和改善性需求仍待釋放，部分地區(qū)房地產(chǎn)去化壓力依然較大，促進(jìn)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)仍需繼續(xù)努力。

除了金融信貸支持外，房地產(chǎn)政策還有哪些調(diào)整空間？

從中央層面來看，將圍繞“穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”三大核心目標(biāo)，進(jìn)一步形成“四策并舉”的政策組合拳。

需求側(cè)將繼續(xù)調(diào)減限購、限貸等限制性措施；供給側(cè)將通過收購存量商品房、閑置土地收儲(chǔ)優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，形成“以存量換增量”的良性循環(huán)，緩解庫存壓力。同時(shí)，政策重點(diǎn)支持構(gòu)建“好房子”標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，引導(dǎo)行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向品質(zhì)提升。擴(kuò)大城中村改造范圍，通過貨幣化安置、房票制度等引導(dǎo)需求釋放等。

地方政策將圍繞中央部署，結(jié)合區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)，圍繞“品質(zhì)升級(jí)、需求激活、存量盤活”三大維度發(fā)力。

核心城市進(jìn)一步探索容積率獎(jiǎng)勵(lì)、稅費(fèi)減免等創(chuàng)新工具，推動(dòng)“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)落地；需求端政策持續(xù)優(yōu)化，主要體現(xiàn)在降低購房門檻、調(diào)降交易稅費(fèi)和購房補(bǔ)貼方面，穩(wěn)需求進(jìn)而穩(wěn)市場(chǎng)，稅費(fèi)優(yōu)惠和購房補(bǔ)貼向特定人群傾斜。

一線及核心二線城市將加大城中村改造力度，如上海推進(jìn)中心城區(qū)舊里改造、重慶擴(kuò)大項(xiàng)目規(guī)模，并通過“房票安置+商品房去化”聯(lián)動(dòng)機(jī)制穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

目前來看，通過短期內(nèi)LPR、公積金利率下調(diào)，對(duì)首套房的支持效果可能強(qiáng)于投資性需求，將直接降低購房成本，提振市場(chǎng)交易活躍度。同時(shí)LPR下調(diào)也將降低開發(fā)企業(yè)融資成本。

房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于止跌回穩(wěn)進(jìn)程中，市場(chǎng)仍以“穩(wěn)量緩價(jià)”為主基調(diào)，住房市場(chǎng)的復(fù)蘇將呈現(xiàn)“溫和回暖、結(jié)構(gòu)分化”特征。中長(zhǎng)期來看，還需要通過一系列消費(fèi)支持政策提振市場(chǎng)信心，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。