來源|丁祖昱評樓市

截至目前，國內(nèi)6家租賃住房REITs交出了2025年第一季度財報成績單。數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度中證REITs價格指數(shù)保租房板塊漲幅達(dá)29.8%，保租房行業(yè)總回報指數(shù)上漲34.8%。

從2025年4月收盤價絕對值看，7支保租房REITs收盤價環(huán)比均呈上漲趨勢，其中漲幅最大的是上海地產(chǎn)保租房REIT，約8%左右，北京保障房REIT漲幅6%排名第二。

隨著保租房供給量持續(xù)增長，保租房REITs發(fā)行節(jié)奏加快，不僅有助于完善租賃住房供給體系，也為保租房業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展提供了有力支撐。

自2022年國內(nèi)首支租賃住房REITs上市以來，目前共有7支上市租賃住房REITs，分別為分別是華夏北京保障房REIT、紅土創(chuàng)新深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT、國泰君安城投寬庭REIT、招商蛇口住房租賃REIT，匯添富上海地產(chǎn)保租房REITs。

截至目前，除上海地產(chǎn)保租房REITs之外，其余6支均已發(fā)布2025年第一季度財報，各家營收規(guī)模、盈利表現(xiàn)、出租率呈現(xiàn)出顯著分化，但總體運營穩(wěn)健。

從季報來看，國泰君安城投寬庭REIT以4466.74萬元收入領(lǐng)先，其余產(chǎn)品的營收則分布在2000萬至3000萬元區(qū)間。

華夏北京保障房REIT憑借860.94萬元凈利潤和46.5%的高凈利率排名第一。

?中金廈門安居REIT以99.26%的出租率接近滿租狀態(tài)，紅土深圳安居和華夏北京保障房REIT也保持95%以上的高出租率，表明保障房類資產(chǎn)需求剛性較強。

從投資者回報角度來看，城投寬庭REIT以3.20%的年化現(xiàn)金流分派率居首，但整體分派率集中在2.68%-3.20%區(qū)間。

從中證REITs價格指數(shù)來看，截至2025年4月30日收盤，中證REITs全收益指數(shù)收于1057.92點，較3月小幅回調(diào)，其中消費、保租房領(lǐng)漲，2025年以來，消費REITs累計漲幅均值為27%，保租房次之，達(dá)15%。

從4月收盤價絕對值看，各REITs收盤價環(huán)比均呈上漲趨勢，其中北京保障房REIT以4.19元領(lǐng)先，廈門安居以4.05元緊跟。

從漲跌幅來看，上海地產(chǎn)保租房REIT漲幅最大約8%左右，北京保障房REIT漲幅在6%排名第二，城投寬庭漲幅在0.4%左右，漲幅最小。

隨著保租房項目抗周期屬性獲投資者認(rèn)可，保租房REITs發(fā)行節(jié)奏也在加快，一季度新增匯添富上海地產(chǎn)REIT（首日漲幅30%）及蘇州恒泰REIT即將開售，新黃浦發(fā)布公告擬發(fā)行新黃浦筑夢城保租房REIT，中金廈門安居保租房REIT擴募項目正式申報至上交所，擴募項目與新發(fā)并行，雙輪驅(qū)動格局基本形成。

2025年作為“十四五”規(guī)劃的收官之年，亦是保租房籌建任務(wù)達(dá)成的關(guān)鍵節(jié)點。

依據(jù)規(guī)劃，“十四五”期間全國預(yù)期籌建870萬套（間）保障性租賃住房房源，旨在助力2600余萬新市民、青年人改善居住條件。

克而瑞長租基于目前核心城市供應(yīng)規(guī)律，以新建土地開發(fā)入市和存量資產(chǎn)改建入市這兩種方式為基礎(chǔ)，分別對未來保租房在這兩種類型下的入市量展開推測并進(jìn)行匯總，最終測算結(jié)果顯示2025年及2026年兩年仍是保租房集中供應(yīng)的爆發(fā)期，甚至將一度高出前兩年約1-2萬間年的水平。

這種供應(yīng)高峰的延續(xù)，將為住房租賃市場注入更多活力。同時，公募REITs作為保租房主要融資路徑，隨著保租房REITs發(fā)行節(jié)奏加快，且已有多家企業(yè)推進(jìn)保租房REITs申報工作，預(yù)計未來累計發(fā)行規(guī)模將超250億元。

國家層面對租賃住房金融支持政策的接連釋放，保租房項目的抗周期屬性也受到投資者認(rèn)可，目前保租房REITs正進(jìn)入快速發(fā)展期。

對市場而言，通過REITs等金融工具盤活存量資產(chǎn)、擴大租賃房源供給規(guī)模，將為住房租賃市場注入更多活力，隨著市面上租賃房源結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步優(yōu)化，也將極大程度上緩解新市民、青年人等群體的居住壓力。

對企業(yè)而言，REITs的發(fā)行能夠有效籌集長期權(quán)益資本，構(gòu)建可持續(xù)發(fā)展的投融資模式，同時促進(jìn)企業(yè)在項目拓展、運營管理等方面的能力提升。