來源/丁祖昱評樓市

數(shù)據(jù)顯示，今年4月全國地方政府新增發(fā)行的1763億元專項債中，明確主要投向房地產(chǎn)規(guī)模為336億元，環(huán)比3月份增加了30%。

其中，儲類新增專項債同樣快速審批。4月土儲類專項債規(guī)模達(dá)到210億元，累計發(fā)行517億元。

目前來看，土儲類專項債主要集中于少數(shù)省市，且土地回收方面仍較為緩慢，已發(fā)布專項債明細(xì)清單中的項目大多數(shù)土儲類項目仍是一級土地開發(fā)。

今年年初，財政部明確擴大專項債使用范圍，允許用于房地產(chǎn)兩個領(lǐng)域，地方可根據(jù)需要，統(tǒng)籌安排用于土地儲備和收購存量商品房用作保障性住房，政策的效果將在2025年逐步釋放，預(yù)計接下來各地將進(jìn)一步加快政策落地。

新增專項債中投向房地產(chǎn)的規(guī)模

環(huán)比逆勢增長30%

2025年4月，中央政策面多次發(fā)聲要求加力穩(wěn)市場，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，有關(guān)房地產(chǎn)領(lǐng)域的專項債加速推進(jìn)。

據(jù)CRIC整理發(fā)現(xiàn)，今年4月全國地方政府新增發(fā)行的1763億元專項債中，投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域合計717億元，占比40%，較上月提升8個百分點。其中，明確主要投向房地產(chǎn)規(guī)模為336億元，環(huán)比3月份增加了30%。

從累計數(shù)據(jù)來看，1-4月新增專項債累計發(fā)行1.1萬億，其中3891億投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，占比35%，明確主要投向房地產(chǎn)的額度為1646億元，占比15%。

實際上，從單月來看全國新增專項債環(huán)比有所減少，在這一背景下，明確投向房地產(chǎn)的部分卻仍在環(huán)比增長30%有個很重要的原因，即土儲類專項債顯著增加。據(jù)CRIC整理，4月土儲類專項債規(guī)模達(dá)到210億元，達(dá)到今年第二高。

在專項債支持配合下，存量收儲將加速落地，并為其他政策落地成功做出表率。

土儲類專項債發(fā)行占比三成

土地回收方面仍較為緩慢

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實際上，自2024年11月自然資源部《關(guān)于運用地方政府專項債券資金收回收購存量閑置土地的通知》（下稱《通知》）發(fā)布以來，地方政府積極推進(jìn)。

據(jù)CRIC整理，今年以來投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的專項債最多的是廣東，今年2月廣東便打響了利用專項債收購存量土地的“第一槍”，1-4月廣東投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的專項債已達(dá)到1618億元。此外山東也在積極推進(jìn)，1-4月投向房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域的專項債僅次于廣東，為1381億元。一線城市中，北京以572億元排在第5，上海以227億元排在第17。?

聚焦4月，湖南、山東和廈門明顯發(fā)力，三個省市發(fā)行房地產(chǎn)類專項債合計531億元，占房地產(chǎn)類新增專項債74%。但三地各有優(yōu)先級，比如湖南發(fā)行大額土儲專項債，同時以基建+保障房項目平衡民生需求，山東則加力推進(jìn)棚改，而廈門城中村改造優(yōu)先級更高。

值得注意的是，4月明確主要投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的336億元專項債中，有62%用于土地儲備。1-4月土儲類專項債發(fā)行517億元，占比為31%。

進(jìn)一步從專項債文件公布的相關(guān)明細(xì)項目列表來看，僅3宗地塊明確為土地回收類項目，均位于衡陽市，涉及專項債額度共計4.65億元。

廈門亦是如此，從明細(xì)項目列表來看均為一級開發(fā)。

相較于目前各地已經(jīng)發(fā)布的超2000億元的土地回購清單而言，目前專項債清單中涉及土地回購的部分并不多，土地回收方面仍較為緩慢。

實際上，存量土地回購是行業(yè)止跌回穩(wěn)的核心引擎。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，截至2023年底，總土地儲備面積TOP10合計總土儲面積約85591萬平方米。若這些土儲面積能夠被盤活，即使僅盤活三分之一，也能對整體市場產(chǎn)生巨大影響。

在專項債支持配合下，存量收購?fù)恋卣嬲行涞剡€面臨一些痛點待解決。比如是否有足夠的資金支撐房企來解押土地、如何更加合理確定收購價格，另外運用專項債收儲存量閑置土地再次出讓原則上不用于商品房建設(shè)也將影響政府參與積極性。

通過地方政府專項債支持地方收儲存量住房、回購閑置土地和城中村改造的貨幣化安置，是房地產(chǎn)行業(yè)“去庫存”和完善住房保障體系的重要舉措，也是實現(xiàn)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要政策工具。

盡管存量土地回購的落地仍較為緩慢，但可以確定的是，收儲政策有望在部分房地產(chǎn)市場和地方財政相對較好的城市快速落地，促進(jìn)房地產(chǎn)潛在庫存更快回到合理水平。