來源|丁祖昱評樓市

從2021年以來，城投公司作為地方土地市場重要的拿地主體，積累了大量存量地塊，也成為了代建企業(yè)深度挖掘的增量“窗口”和主要利潤貢獻點。

但隨著近兩年城投拿地規(guī)模下行、開工率保持低位，城投代建的業(yè)務競爭愈發(fā)激烈。

在土地市場整體供應縮量及加速收儲閑置土地的政策大背景下，會對城投類代建產生何種影響？

過去幾年，土地市場格局出現顯著變化，其中“國退民進”最為明顯，城投公司成為多數城市托底的生力軍。

在2020年“三道紅線”和2021年“雙集中供地”的影響下，民營企業(yè)從2021年之前新增拿地TOP100中投資金額（全口徑）2萬億元以上、占百強比重60%以上到2022年、2023年斷崖式下跌，拿地金額占比下降近40個百分點，拿地金額較2020年高峰下降近九成。

同時，央國企憑借良好的信用背書和較低的融資成本繼續(xù)在土地市場上補充優(yōu)質的土儲貨源。在2021年到2023年新增拿地金額的TOP100中，央國企的投資金額占百強的比例快速上升，2022年、2023年占比超過60%，較2020年低點增長了近28個百分點。

2023年拿地金額TOP100中有近半數上榜企業(yè)為城投平臺類公司，其托底范圍甚至不乏核心一二線城市。

與較高的拿地占比不同，由于城投運營專業(yè)度普遍不及規(guī)模國央企和高周轉的民企，城投公司拿地后的開工率明顯低于其他幾類房企。因此部分城投公司選擇與專業(yè)度更高的房企合作開發(fā)，或選擇引入代建方，也有部分地塊則長期處于不開工狀態(tài)。

這一特定階段背景曾給代建市場帶來新的機遇。

然而，隨著土地市場深度調整，城投拿地的規(guī)模持續(xù)下滑。尤其是2023年，成為了轉折點。

CRIC數據顯示，2023年城投拿地建面12278萬平方米（統(tǒng)計口徑為30個重點城市的含宅地塊，下同）同比減少30%，2024年規(guī)模進一步萎縮，同比再降13%，若與2022年高點相比，降幅已經超過40%。

這意味著，作為代建業(yè)務的重要一環(huán)，城投拿地總量的銳減會導致城投類代建增量需求的下降，短期對于代建賽道而言，產生一定負面影響，對于代建企業(yè)而言，項目拓展變得愈發(fā)激烈，甚至不惜降低代建費進行“惡意競爭”。

除拿地總量下滑外，開工意愿和開工率很大程度決定了未來代建城投類項目的空間。

結合城投拿地的總量和開工率看，截至2025年一季度，城投公司在2021年至2025年3月所拿的地塊中未開工地塊數量超過4200宗、未開工建面估算約為3.6億平方米。

隨著市場止跌回穩(wěn)，潛在的開工空間、開工意愿在提升，部分地塊存在拿地后2-3年才進行代建招標的情況。

例如南京六合區(qū)N0.2021G94、NO.2022G107兩宗地塊分別成交于2021年和2022年，但于近期才進行項目委托管理服務招標，此外無錫、蘇州也均有2023年城投托底的地塊于近期進行代建招標。目前城投公司仍保有大量未開工地塊，這些地塊后期仍有較大可能進行代建招標。

需要注意的是，2024年5月以來，中央接連出臺政策措施支持地方政府或企業(yè)對未售商品房和閑置土地進行收儲。

從收儲土地對象來看，絕大多數以地方國企尤其是城投和平臺公司為主。以惠州為例，惠州市自然資源局2025年2月10日公示了一批擬收購的國有建設用地土地使用權明細，共有8宗地塊，從其土地使用權人來看，均為城投類平臺公司。

地方政府通過專項債等工具加速收儲閑置土地，對減少僵尸庫存、盤活閑置地塊、優(yōu)化市場結構以及緩解拿地企業(yè)的資金壓力等多方面均有積極作用，而這一舉措對代建市場而言是一把“雙刃劍”：

一方面，閑置地塊的回收可能會在短期內對城投公司開發(fā)積極性產生負面影響，尤其在一些市場基本面較弱的城市，城投公司可能因缺乏開發(fā)動力或能力，直接放棄相關地塊的開發(fā)，轉而等待政府收儲。換而言之，城投手中地塊被回收，代建企業(yè)潛在的客戶和資源都相應減少，競爭也會更加激烈；

另一方面，地塊收儲可以看作地方政府代替代建企業(yè)進行項目篩選的環(huán)節(jié)。被收儲的閑置地塊通常在區(qū)位、規(guī)劃等方面條件欠佳，即使進行開發(fā)也可能面臨后續(xù)去化困難的局面。對于代建企業(yè)而言，參與此類項目的代建開發(fā)收益可能較低。經過一系列收儲行動后，剩余未被回收的地塊往往更具開發(fā)價值。

此外，城投公司獲得土地收儲金額后，其城投債壓力和現金流壓力都將得到顯著緩解。在資金壓力減輕的情況下，城投公司開發(fā)手中剩余地塊的積極性可能會有所提升，這將為代建企業(yè)帶來新的業(yè)務機遇。

因此，我們認為在收儲政策的推動下，城投作為代建市場委托方的開工意愿或將呈現“先降后升”的走勢。

總體而言，盡管當前城投公司拿地總量呈現一定減少趨勢，但從絕對值來看，仍占據較大規(guī)模，是代建企業(yè)值得關注并深度挖掘的細分市場，蘊含著豐富的潛在開發(fā)空間。

結合2025年逐步落地推廣的土地“收儲”政策，短期內城投公司手中的土地數量雖可能有所減少，但通過收儲行動的盤活，剩余地塊的整體條件將得到顯著優(yōu)化。

長期來看，城投公司仍將保持較高的代建需求，城投拿地的代建空間正處于探底回升的階段。