來源|丁祖昱評樓市

先說結(jié)論，4月新房成交環(huán)比回落已經(jīng)是大概率事件。

原因很好理解，因為3月“小陽春”新房成交已是年度高點，而隨著新房成交增長動能轉(zhuǎn)弱，4月前半月重點城市新房成交環(huán)比降14%。項目開盤去化率也較3月全月下降10個百分點至34%。

各城市之間的分化行情還在延續(xù)。

不過值得期待的是，無論是新房成交還是項目開盤相比去年仍能持平或增長，市場仍在爬坡階段，預(yù)計二季度還將延續(xù)止跌企穩(wěn)態(tài)勢。

據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，重點26城4月上半月成交面積達(dá)317.17萬平方米，環(huán)比下降14%，與去年同期基本持平。

各能級環(huán)比降幅都在14%-15%之間。

同比來看，一線率先回穩(wěn)，4月上半月成交量較去年同期增長32%。去年三季度末新政刺激下存量客戶潛在需求仍在釋放，加之去年同期基數(shù)不高，使得成交規(guī)模有了顯著增長。

而二線和三四線城市則更多是局部復(fù)蘇，整體同比仍下降10%、8%，市場熱度仍有待一線傳導(dǎo)。

短期市場熱度仍處于高位波動區(qū)間。

據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，4月上半月重點30城項目開盤去化率為34%，與2025年2月全月持平，較2025年3月全月下降10個百分點，與2024年4月全月相比增長10個百分點。

典型城市市場表現(xiàn)大致可以分為三類：

第一類，短期內(nèi)熱度較高的核心一二線城市，以北京、上海、深圳、成都、杭州為典型代表，各城市項目去化率受新盤供給質(zhì)量影響較大，4月以來城市間分化持續(xù)加劇；

第二類，天津、武漢等弱復(fù)蘇類城市，2025年3月以來，項目來訪、認(rèn)購穩(wěn)步回升，不過步入4月增長動能顯著放緩，各項指標(biāo)有小幅回落跡象；

第三類，南京、鄭州等小陽春成色一般的城市，4月項目來訪、認(rèn)購?fù)睫D(zhuǎn)跌，客戶轉(zhuǎn)化率延續(xù)低位。

4月上半月一個明顯的變化是，熱點城市市場熱度加速分化。

這五個熱點城市是北京、上海、深圳、成都和杭州。市場分化主要是受到熱點城市新盤供給質(zhì)量影響。

具體來看，深圳、杭州、成都供應(yīng)“提質(zhì)縮量”，加之去年三季度末政策效應(yīng)延續(xù)，市場熱度高位持穩(wěn)，4月上半月開盤去化率較3月全月和去年4月全月均有所增長，而北京和上海4月以來開盤質(zhì)量一般，整體去化率高位回落，不及去年同期。

武漢、天津等弱復(fù)蘇類城市，春節(jié)之后市場穩(wěn)步修復(fù)，但是步入4月以來，增長動能明顯放緩，項目來訪、認(rèn)購出現(xiàn)了高位回落的現(xiàn)象。

以武漢為例，4月以來項目來訪、認(rèn)購來穩(wěn)步回落，受此影響，客戶轉(zhuǎn)化率高位回落：據(jù)CRIC監(jiān)測重點項目顯示，4月近2周單盤周均來訪量均降至60組以下，單盤周均認(rèn)購量逐周回落（14周2.8套，15周2.2套），不及去年同期?？蛻艨捶坑€(wěn)中有降，客戶轉(zhuǎn)化率降至4.3%。

從項目開盤來看，4月上旬武漢項目平均去化率重回3成以內(nèi)，為28%。事實上，2025年1月因推盤提質(zhì)縮量去化率一度飆升至78%，2月以來便呈現(xiàn)出逐月回落行情，增長動能明顯不足。

還有部分城市諸如廣州、鄭州、南京等，來訪、認(rèn)購穩(wěn)步回落，客戶轉(zhuǎn)化率走低，購房觀望情緒依舊濃厚，短期來看增長后勁略顯不足。

以廣州為例，3月至今，重點監(jiān)測50盤周度總來訪量環(huán)比跌多漲少，客戶轉(zhuǎn)化率基本在4%左右低位波動。

南京短期內(nèi)客戶轉(zhuǎn)化率穩(wěn)步回升，但是增幅有限，市場增長動能略顯不足。

據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2025年第15周南京來訪量環(huán)比下降8%，認(rèn)購量環(huán)比下降13%，整體市場熱度呈現(xiàn)小幅回落，客戶觀望情緒較重。近期政策利好釋放，但政策仍有待發(fā)酵，預(yù)計短期市場熱度維持波動平穩(wěn)。

2025年以來樓市處于止跌回穩(wěn)通道中，2月市場止跌企穩(wěn)，3月傳統(tǒng)營銷旺季來臨新房成交達(dá)到年度高點，而4月新房成交增長動能轉(zhuǎn)弱，全月成交預(yù)計將環(huán)比回落。不過由于去年基數(shù)較低，同比或延續(xù)持平，二季度或?qū)⒀永m(xù)止跌企穩(wěn)態(tài)勢。

各城市間延續(xù)分化行情：京滬深杭蓉等熱點城市受供給結(jié)構(gòu)影響較大，后期市場熱度主要取決于是否有適銷對路樓盤入市；天津、武漢等基本面不錯的核心二線城市，增長動能略有放緩，來訪、認(rèn)購小幅走低，后期成交放量空間有限，而對于廣州、南京、鄭州當(dāng)前市場仍在低位徘徊，上漲或下降空間都不大，若無顯著的政策利好，成交難以實現(xiàn)強(qiáng)勢反轉(zhuǎn)。