撰文|桿姐? 編輯|愛麗絲? 來源|杠桿游戲

最近房地產(chǎn)市場大事不斷。比如融創(chuàng)極限化債、碧桂園境外債重組獲進(jìn)展等等，伴隨的是資本市場房地產(chǎn)相關(guān)股票的又一輪狂歡。

除了債務(wù)方面，杠桿游戲還注意到另一件“蓄謀已久”的大事。

4月15日，格力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，珠海市國資委將珠海投資控股有限公司（海投公司）100%股權(quán)無償劃轉(zhuǎn)至華發(fā)集團(tuán)。

至此，格力地產(chǎn)成為華發(fā)集團(tuán)旗下的三級(jí)子公司。

這一動(dòng)作看似平靜，實(shí)則暗流涌動(dòng)，背后蘊(yùn)含的邏輯與影響，值得我們深入剖析。

格力地產(chǎn)：3年虧超40億

先說格力地產(chǎn)。在杠桿游戲印象里，該房企這兩年的故事可太多了，桿友們應(yīng)該也有所耳聞。

曾經(jīng)，很多人以為它和董明珠的格力電器是“一家人”，畢竟都叫“格力”。但實(shí)際上，二者直接的關(guān)系還真不大。

格力地產(chǎn)成立在1999年，法定代表人陳輝，實(shí)控人為廣東省珠海市國資委。格力電器則成立于1989年，法定代表人董明珠，無實(shí)際控制人。

只能說格力地產(chǎn)和格力電器都有一個(gè)共同的起點(diǎn)：格力集團(tuán)，珠海的一家市屬國企，成立于1990年。原來的格力地產(chǎn)和格力電器都是這個(gè)格力集團(tuán)的。

但后面經(jīng)過一系列資本運(yùn)作，格力電器已經(jīng)不是格力集團(tuán)控股。格力地產(chǎn)則通過借殼于2009年成功上市，和格力集團(tuán)基本沒關(guān)系。

圖表來源|企業(yè)預(yù)警通（特此感謝）

格力地產(chǎn)曾是珠海地產(chǎn)圈的“三劍客”之一，但其激進(jìn)擴(kuò)張策略埋下隱患。

2014-2016年，格力地產(chǎn)在上海、珠海等地高價(jià)競得多宗“地王”，但項(xiàng)目開發(fā)周期長、成本高，疊加行業(yè)下行，最終導(dǎo)致巨額虧損，負(fù)債率一度高達(dá)約80%。

2020年起，格力地產(chǎn)啟動(dòng)重組，試圖通過收購珠海免稅集團(tuán)51%股權(quán)實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型。免稅業(yè)務(wù)雖為“現(xiàn)金奶牛”（珠海免稅2023年凈利潤約6.7億元），但市場環(huán)境風(fēng)云變幻。? ??

2024年海南離島免稅銷售額同比下滑29.3%，行業(yè)龍頭中國中免凈利潤也暴跌36%。格力地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型看似華麗，實(shí)則面臨市場份額被擠壓、政策紅利消退的雙重風(fēng)險(xiǎn)。

順帶提一下，也是2020年，格力地產(chǎn)原董事長魯君四被調(diào)查，因涉嫌證券市場內(nèi)幕交易違法行為。

接著來到2024年11月，格力地產(chǎn)一系列公告披露將退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)而投入免稅業(yè)務(wù)。

再就是這次的2025年4月，珠海國資委將格力地產(chǎn)控股股東海投公司無償劃轉(zhuǎn)至華發(fā)集團(tuán)。在杠桿游戲看來，這確實(shí)也是優(yōu)化國資布局，因?yàn)楦窳Φ禺a(chǎn)現(xiàn)狀實(shí)在是堪憂。

圖表來源|東方財(cái)富（特此感謝）

該司完整的2024年財(cái)報(bào)還沒出，但從業(yè)績預(yù)告來看，預(yù)計(jì)凈利潤虧損17.8億至12.5億元，扣非凈利潤預(yù)計(jì)虧損21.3億至15.1億元。

這已經(jīng)是格力地產(chǎn)連續(xù)第三年虧損，2022、2023年的個(gè)歸屬凈利潤分別虧損了20.57億元、7.33億元，3年虧損超過40億元。

華發(fā)的“陽謀棋局”

之于華發(fā)，在接下格力地產(chǎn)的一些爛攤子后，需要承接后者14個(gè)珠海地產(chǎn)項(xiàng)目（多為住宅和車位）的去化任務(wù)，這也是一項(xiàng)大工程。

披露顯示，華發(fā)集團(tuán)成立于1986年，已形成以科技、城市、金融三大產(chǎn)業(yè)集群的業(yè)務(wù)格局。其中城市產(chǎn)業(yè)集群包含城市運(yùn)營、房地產(chǎn)開發(fā)、商貿(mào)服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)四大業(yè)務(wù)板塊。? ??

華發(fā)集團(tuán)旗下的上市公司有不少，其中華發(fā)股份為其核心地產(chǎn)平臺(tái)。2024年，華發(fā)股份表現(xiàn)也不太好：營收約599.9億元，同比下降約16.84%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約9.51億元，同比大幅下降約48.24%——但至少是賺錢的。

杠桿游戲注意到，華發(fā)近年在全國加速布局，銷售額排名逆勢提高。2024年華發(fā)股份銷售額1054.4億元，躋身行業(yè)前十。2025年前3個(gè)月，華發(fā)股份的銷售額同比漲幅也較大。

不過，格力地產(chǎn)的教訓(xùn)表明，盲目擴(kuò)張可能反噬品牌，如何在規(guī)模與質(zhì)量間找到平衡，在目前的大環(huán)境下顯得尤為重要。華發(fā)的異地項(xiàng)目管理能力還有待觀察。? ??

圖表來源|閨蜜財(cái)經(jīng)（特此感謝）

房地產(chǎn)之外，格力地產(chǎn)的轉(zhuǎn)入也讓華發(fā)集團(tuán)免稅業(yè)務(wù)有了想象空間。

華發(fā)集團(tuán)旗下已有華發(fā)商都等商業(yè)資產(chǎn)，若能與珠海免稅協(xié)同，或可打造“商業(yè)+免稅”生態(tài)。

但需要注意的是，免稅行業(yè)集中度極高，中國中免市占率超70%，格力地產(chǎn)需在區(qū)域市場差異化競爭，華發(fā)集團(tuán)能否引入專業(yè)團(tuán)隊(duì)，解決免稅業(yè)務(wù)管理短板，或?qū)Q定成敗。

綜上，華發(fā)接手格力地產(chǎn)，短期看是“一箭三雕”——

補(bǔ)庫存：格力地產(chǎn)在珠海剩余的14個(gè)項(xiàng)目可為華發(fā)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備；

免稅協(xié)同：珠海免稅的現(xiàn)金流可與華發(fā)商都等商業(yè)項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，打造“免稅+商業(yè)”生態(tài)；? ??

政策背書：珠海國資委推動(dòng)的整合，為華發(fā)爭取更多資源傾斜。

但長期風(fēng)險(xiǎn)亦不得不考慮：格力地產(chǎn)的地產(chǎn)項(xiàng)目多為高成本存量資產(chǎn)，若無法高效盤活，可能進(jìn)一步拖累華發(fā)利潤。

而且，若僅追求“大而不強(qiáng)”，恐重蹈其他類似情況“整而不合”的覆轍。華發(fā)與格力地產(chǎn)的業(yè)務(wù)協(xié)同如何具體落地，而非僅停留在股權(quán)劃轉(zhuǎn)層面，才是重中之重。

另外杠桿游戲觀察到一個(gè)現(xiàn)象很微妙：從資本市場來看，二級(jí)市場對格力地產(chǎn)轉(zhuǎn)型反應(yīng)熱烈——公告前后股價(jià)數(shù)次漲停；但對華發(fā)的整合前景似乎保持謹(jǐn)慎——該司股價(jià)這段時(shí)間并未明顯波動(dòng)。