來源|丁祖昱評樓市

好的消息是，重點30個城市新房一季度成交同比正增6.4%，超六成城市一季度新房成交同比為正。

二手房漲幅要高于新房，一季度30個重點城市二手房累計同比增長21%，深圳、杭州、上海等領漲，同比漲幅均在四成以上。

與此同時，一季度因供給節制+成交筑底企穩，狹義庫存緩步下行。

一季度樓市迎來好的“開局”，二季度新房成交總量規模或將緩步復蘇，累計同比保持正增長，延續弱復蘇走勢。二手房市場成交仍將延續穩中有增態勢，市場份額占比仍將進一步上升，回暖程度好于新房是大概率事件。

一季度重點城市新房成交迎來“止跌”。

CRIC數據顯示，2025年一季度重點30城新房成交面積為3035萬平方米，同比增長6.4%。

主要原因在于，春節后季節性需求釋放，疊加政策寬松及房企促銷，推動一季度新房成交回升。

30城中有19城一季度新房成交好于去年一季度，占比超六成，其中有14城漲幅在兩成以上。

具體城市來看，得益于政策余溫刺激需求進一步釋放，深圳新房成交領漲，一季度新房成交面積為123.03萬平方米，同比增長74.71%，整體成交規模仍處于階段性高位。

成都一季度新房成交規模領先30城，一季度新房成交面積為360.06萬平方米，同比增長28.05%。

而上海2025年受供給約束明顯，一季度新房成交141萬平方米，同比增長3%左右，整體與去年同期持平。但從0.53的供求比來看，上海整體購房需求仍在上升。

一季度同比正增長的城市除了熱點恒熱的深圳、上海、成都之外，前期深度調整的南京、寧波、合肥等經濟、人口基本面較佳的二三線城市一季度漲幅也在三成以上。

市場信心的回暖在二手房市場體現得更為明顯。

CRIC數據顯示，2025年一季度，30個重點監測城市二手房累計成交面積預計為5300萬平方米，累計同比增長21%，較去年四季度下降19%。

具體城市來看，深圳、杭州、上海、寧波、成都、北京、合肥、廣州、重慶9個城市同比均保持2成以上正增長，整體韌性較強。其中深圳、杭州領漲，二手房累計同比漲幅均在五成以上。此外，上海、寧波、成都和北京漲幅也在三成以上。

相較而言，天津同比基本與去年持平，漲幅均在5%以內，武漢二手房累計同比仍未回正，市場暫無明顯起色。

以上海為例，政策紅利疊加年后需求集中釋放，市場信心和預期的回升使得二手住宅上升態勢得以穩固，在以價換量的基礎上，一季度上海二手住宅成交量迎來自2022年三季度以來的第二個成交峰值，為495.03萬平方米。從成交套數來看，上海一季度二手房共成交了58264套。

對比一二手房市場，一季度二手房成交仍然強于新房。

重點城市二手房成交份額繼續擴大。比如北京、上海、南京、長沙、南京等城市二手房成交占比躍升至7成以上，較2024年同期穩中有增，京滬主要源于新政刺激，限購松動+低利率刺激剛需入市；長沙、南京、長春等城市購買力持續降級，加之二手房業主短期降價策略，刺激一波剛需剛改集中入市。

2025年一季度因供給節制+成交筑底企穩，狹義庫存仍處下行通道。

據CRIC監測數據，2025年3月末重點30城庫存面積為22123萬平方米，環比微降1.6%，同比下降8.8%。

20城消化周期環比有所縮短，降幅多為10%以內，其中青島因短期成交集中放量，去化周期環降9%降幅居首。

值得注意的是，深圳、成都、南京、寧波等12城去化周期同環比齊跌。

從絕對量來看，目前有14個城市消化周期小于18個月，其中杭州、合肥去化周期在10個月以內，一線城市中僅上海庫存仍處低位，去化周期僅為12.8個月，供給導向型特征顯著。深圳降至16.9個月，整體庫存風險可控；北京、廣州去化周期均在20個月以上且同比仍在增加，庫存風險依舊較大。

不過，積極的一面是，消化周期超過18個月的城市數量在減少，隨著成交復蘇，庫存去化壓力有逐步緩解的征兆。

整體來看，2025年一季度樓市“好消息”不斷，新房市場“止跌”迎來緩步復蘇，二手房市場韌性好于新房，成交依然穩中有增，在成交帶動下樓市庫存緩步下行，這些積極的信號也為全年樓市穩步回升奠定了良好的基礎。

預計接下來的二季度，新房成交總量還將保持增增長，弱復蘇走勢延續。核心一二線城市中北京、上海、深圳、成都、杭州等延續高位震蕩行情。

二手房成交方面，預計二季度回暖程度依然好于新房，重點城市二手房市場份額占比仍將進一步上升。