來源|丁祖昱評樓市

2025年3月31日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《住宅項目規(guī)范》（下稱《規(guī)范》）國家標準。該政策將于5月1日正式實施，旨在提升住宅建筑的安全、舒適、綠色、智慧水平。

從《規(guī)范》內(nèi)容來看，主要有以下幾點：

1、新建住宅建筑層高不得低于3米，臥室和起居室的凈高不得低于2.6米，局部凈高不得低于2.2米，且其面積需控制在室內(nèi)的三分之一以下。

2、4層及以上的住宅必須至少配置一臺電梯，12層及以上的住宅應(yīng)至少配兩臺。

3、提高住宅隔聲和噪聲指標，優(yōu)化采光與日照設(shè)計，每套住宅應(yīng)至少有一個臥室或起居室能滿足日照標準。

4、要求公共移動通信信號覆蓋到公共空間和電梯轎廂內(nèi)，空調(diào)室外機安裝在專用平臺。

作為強制性國家標準，2025年5月1日起所有住宅項目必須嚴格落實《規(guī)范》的條文內(nèi)容，這將提升房地產(chǎn)市場的規(guī)范化程度，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)向高質(zhì)量發(fā)展邁進。同時，在市場對高品質(zhì)住宅需求增長的背景下，新標準也將一定程度激勵居民改善住房條件，推動置換需求。

為適應(yīng)人民群眾提升居住品質(zhì)的需要，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部3月31日發(fā)布國家標準《住宅項目規(guī)范》（下稱《規(guī)范》）。新規(guī)范以住宅項目整體為對象，以安全、舒適、綠色、智慧為目標，在規(guī)模、布局、功能、性能和關(guān)鍵技術(shù)措施等方面，對住宅項目的建設(shè)、使用和維護作出規(guī)定。

此前，在3月9日舉行的十四屆全國人大三次會議的記者會上，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹曾就“好房子”建設(shè)這一熱點議題作出回應(yīng)。倪虹強調(diào)，標準水平?jīng)Q定房屋品質(zhì)。他表示，通過調(diào)研了解到，“好房子”有幾個“度”，大家特別關(guān)注，比如房間的高度、溫度、濕度、凈度、亮度，還有采光度。近期，住建部正在組織編制“好房子”的建設(shè)指南，也在修訂《住宅項目規(guī)范》，其中一項是把住宅層高提高到不低于3米。

此次《規(guī)范》的發(fā)布，從多維度提升居住體驗，也是對推動建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的響應(yīng)。

首先從最受關(guān)注的層高來看，《規(guī)范》規(guī)定新建住宅建筑層高不應(yīng)低于3米；臥室、起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.6米；廚房衛(wèi)生間室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2.2米。

據(jù)之前2012年版的《住宅設(shè)計規(guī)范》規(guī)定，住宅層高宜為2.8米。此次“不低于3米”的規(guī)定將整體層高提升了0.2米。

層高為上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離，《商品房買賣合同》中一般會對其多少進行約定。減去樓板厚度后叫作凈高。即層高=室內(nèi)凈高+樓板厚度。大多數(shù)購房者在交房驗收時測量的是室內(nèi)凈高。

一般來說，為保證居住舒適性，裝修吊頂后的凈高要達到2.4米，如果低于這個高度一般不建議做吊頂。

層高直接影響居住舒適度和日常采光，通常層高越高的項目，居住體驗更為舒適，日常采光也更好。

除層高之外，公共空間上，《規(guī)范》要求4層及以上新建住宅建筑，每個住宅單元應(yīng)至少設(shè)置1臺電梯。12層及以上，每個住宅單元應(yīng)至少設(shè)置2臺電梯；對于既有住宅建筑加裝電梯，不應(yīng)影響建筑結(jié)構(gòu)安全性和正常使用功能。

住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹3月9日在十四屆全國人大三次會議民生主題記者會上說，從2019年中央部署實施城市更新以來，全國已累計開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬個，惠及1.2億群眾；加裝電梯超過13萬部。

長期以來老舊小區(qū)加裝電梯一直都是個難題，這也成了老舊小區(qū)改造糾紛主要原因之一。如今要求4層及以上新建住宅建筑設(shè)置電梯， 除了老年人需求、便于出行和搬運重物、有利于醫(yī)療救護以外，還避免了未來再面臨加裝電梯的難題。

此外，《規(guī)范》在“適老化”方面還提到了戶門、衛(wèi)生間門的通行凈寬、電梯的轎廂尺寸，公共出入口凈寬等要求。

在居住體驗方面，《規(guī)范》提高了墻體和樓板隔聲性能。將臥室、起居室樓板的撞擊聲隔聲性能指標“不應(yīng)大于75分貝”提升為“不應(yīng)大于65分貝”。還提高了建筑外窗的隔聲性能，較現(xiàn)行標準提升了5分貝。

這不僅有效控制了鄰居之間噪聲的干擾，更好地保障了居家生活的舒適性，還控制了沿街交通噪聲污染。切實解決了居住生活痛點。

聚焦到關(guān)注度最高的層高來看，據(jù)CRIC產(chǎn)品測評庫不完全統(tǒng)計，15個重點城市（北京、上海、廣州、深圳、杭州、合肥、廈門、南京、武漢、蘇州、天津、西安、成都、長沙、重慶）2024年至今6268個典型項目平均層高已達3.04米。

典型城市中僅天津和廈門平均項目層高低于3米，西安、成都、上海、長沙、重慶等城市層高相對較高。

這主要與城市供應(yīng)結(jié)構(gòu)有關(guān)，從典型項目數(shù)據(jù)來看，幾乎所有改善項目層高都在3米以上，部分高端項目在3.3米以上，而剛需項目整體層高基本在2.9米到3米之間，極少數(shù)低于2.9米。

這主要與整體新房市場以“改善”及“剛改”為主流有關(guān)。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，新房需求繼續(xù)由二房、三房向四房遷移，前兩者的成交套數(shù)占比較去年水平分別下降1.1和1.7個百分點，而四房產(chǎn)品同期增加2.1個百分點，市場份額首次提升至三成以上水平。

由此可以清晰地看到，新房市場剛需購房群體的占比正逐步降低，而隨著改善需求的不斷走熱，購房者對品質(zhì)、功能以及整體居住體驗也提出了更高要求。

業(yè)內(nèi)人士王先生表示，目前很多新房產(chǎn)品，尤其是改善類的基本都滿足新規(guī)，現(xiàn)在主要是從文件上明確了，“從市場影響來看，更多的可能和建造成本有關(guān)，比如2.8米和3米雖然看起來就差0.2米，對樓層高的高層建筑來說，可能會少一層房子，少賣一層，利潤還是有一定影響的。但長期來看還是有利于市場整體發(fā)展的。”

對于《規(guī)范》的標準和內(nèi)容，部分購房者表示，重點還是看價格。

章先生表示：“本來‘老破小’就是和‘新房’不一樣，我們買的時候就知道‘新房’肯定質(zhì)量更好，但我買‘老破小’就是因為地段相對好一點，且價格便宜，如果我有錢，我當(dāng)然會考慮地段又好房子又好的項目，但重點還是沒那么多預(yù)算。”

CRIC數(shù)據(jù)顯示2024年全年上海共成交217103套二手房，其中90平方米以下房源占142543套，占比達65.66%，大部分為建筑年代15年以上房源。

從次新房來看，據(jù)CRIC產(chǎn)品測評庫不完全統(tǒng)計，2020年在售的2000多個住宅項目中，層高2.9米以下的項目占比約35.3%，大部分為剛需產(chǎn)品。

我們以項目銷售均價與城市成交均價的比值為衡量標準，結(jié)果可以看到均價比值在1倍以內(nèi)的低價盤層高普遍低于3米，占比高達86.3%。均價比值在2倍以上的高價盤層高普遍在3.1米以上，占比多達48%。高凈值群體更愿意為立體空間“買單”，高價盤標配層高超3.1米。

由此可見，對二手房市場來說，建筑年代較早的二手房本身有一定的價格優(yōu)勢，受《規(guī)范》影響較少，購房者在選擇的時候更看重“性價比”，而對于部分2020年前后的次新房來說，尤其是部分純剛需產(chǎn)品，可能會因標準不同而出現(xiàn)一定的影響。

*本文受訪者皆為化名

整體來看，《住宅項目規(guī)范》的推出，不僅填補了住宅建設(shè)的標準空白，還將推動實現(xiàn)“安全、舒適、綠色、智慧”的住宅發(fā)展目標。

隨著新標準的實施，將大幅改善住房質(zhì)量，全面提升居住品質(zhì)，滿足改善型需求人群對高質(zhì)量住宅的期待，為居民提供更加舒適的居住體驗，同時也為房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展提供制度保障。

需要注意的是，提高建筑標準可能會增加部分建造成本，但通過技術(shù)進步，如智能建造、新材料的發(fā)展等，未來或能部分緩解。