來源/丁祖昱評樓市

近年來，在房地產市場供求關系發生重大變化背景下，“去庫存”成為穩市場的關鍵。

2024年4月30日中央政治局會議便提出，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施，抓緊構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

得益于中央政策面的有力扶持，在“嚴控增量、優化存量、提高質量”的基調下，樓市庫存延續下行走勢。

CRIC數據顯示，截至2025年1月末50個重點城市狹義庫存同比下降11%。其中多個重點一二線城市去化周期仍超20個月。

隨著后續市場迎來階段性放量，未來重點城市庫存也將繼續走低。

重點50個城市，狹義庫存同比降11%

得益于政策利好推動，重點城市新房成交復蘇，樓市庫存延續下行走勢。

據CRIC監測，2025年1月末50城新建商品住宅狹義庫存僅為31093萬平方米，環比降1%，同比降11%；按12個月測算去化周期，2025年12月末達21.53個月，環比持平上月。

從趨勢來看，2014年至今，消化周期最高點為2024年中下旬，按12個月測算去化周期，2024年9月為最高點，達24.05個月。

2024年9月26日，中央政治局會議首提“止跌回穩”，此后在一系列政策推動下，2024年四季度整體市場走出一條上升曲線。

受此影響，重點城市庫存及消化周期出現明顯下行，截至2025年1月末50城新建商品住宅狹義庫存，已較2024年9月最高點下降約2305萬平方米，按12個月測算去化周期，下降2.52個月。

部分重點一二線城市

去化周期仍超20個月

聚焦到城市來看，長春、北京、南寧、鄭州、福州、廣州、武漢、南京等多城去化周期仍超20個月。

從商品住宅庫存面積來看，重點一二線城市中成都庫存面積最高達2240.67萬平方米，其次是武漢達1479.14萬平方米，廣州排第三，為1463.17萬平方米。

但結合去化周期來看，按12個月測算去化周期，成都去化周期僅18.8個月。CRIC數據顯示，2024年全年成都新建商品住宅成交面積約1308萬平方米，受新政利好，四季度翹尾明顯，達353萬平方米，環比上漲27%，進入2025年，受核心區高改項目推動，1月成都商品住宅成交面積122萬平方米，環比下降42%，同比上漲12%，較2024年2月春節月上漲92%。

可見，成都雖然庫存面積相對較高，但從成交量和市場熱度來看，成都整體活躍度仍居二線城市前列。

重點一二線城市中，長春、北京、南寧去化周期較高，分別為36個月、28.5個月和25.7個月。

其中長春是重點城市中唯一一個去化周期超過30個月的城市，主要受整體銷售下滑且前期供應較大影響。北京庫存面積1184.77萬平方米，去化周期28.5個月，主要受郊遠高庫存板塊影響，但作為一線城市中限購最嚴的城市，北京仍有較大政策調整空間。

結合庫存及去化周期兩項數據來看，重點一二線城市中，2025年1月僅廣州和武漢庫存面積超1400萬平方米且去化周期在20個月以上。

聚焦這兩個城市發現主要是外圍區域存在供需失衡。譬如廣州增城區、武漢東西湖區，2025年1月末庫存套數占比分別達到了23.12%和14.28%，較2024年末分別增長了0.09pcts和0.07pcts。

考量到2025年1月單月或有偶發性因素影響，我們選取了2024年全年成交結構進行對比，可以看出廣州增城區、武漢東西湖區2025年1月庫存套數占比均顯著高于2024年成交套數占比，存在顯著的供大于求情況。

進一步對比面積段來看，廣州2025年1月末庫存主力面積段為100-120平，占比為21.64%，較2024年末下降0.07個百分點。武漢2025年1月末庫存主力面積段為100-140平，占比近六成，較2024年末下降0.52個百分點。

結合2024年全年成交結構進行對比，廣州、武漢庫存面積段與成交面積段基本匹配。其中廣州成交結構以100-120平和80-90平為主，占比均為23%，僅80-90平因成交熱度較高，成交占比顯著超過庫存占比。

武漢成交結構和庫存結構高度趨同，成交結構同樣以100-120平和120-140平為主，占比分別為34.8%和24.8%，其余面積段也無明顯供需錯配情況。

由此可見，廣州和武漢中等面積段積壓主要源于這部分面積段此前供應嚴重過量，隨著行情轉淡，居民購買力降級，客戶或持幣觀望或分流至二手，導致去化不暢。

總體來看，受新房供應節制影響，樓市仍處于去庫存周期，狹義庫存波動下行。

雖然部分重點城市去化周期仍高于20個月，但主要受外圍區域存在供需失衡影響。

我們認為，在區域分化之下，隨著整體市場進一步“止跌回穩”，各城市的低風險板塊有望率先進入平衡發展的新周期。

對于那些明顯高庫存的壓力板塊，在化解庫存、穩定市場的基礎上，可以引導產業升級與轉型，優化城市功能布局，實現房地產市場與城市整體發展的良性互動。