文丨趙寧?????出品丨牛刀財經(jīng)（niudaocaijing）

924新政幾劑“方子”下去，地產(chǎn)行業(yè)終于見效了。

在降準降息、一攬子房地產(chǎn)金融舉措、一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化、降低存量房貸利率等幾劑“猛藥”打下去之后。10月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)“強硬”了起來。

11月15日，根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的10月份70個大中城市商品住宅銷售數(shù)據(jù)顯示。70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲城市有7個，比上月增加4個；二手住宅環(huán)比上漲城市有8個，比上月增加8個。國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師王中華表示：“房地產(chǎn)市場預(yù)期進一步改善?！?/span>

數(shù)據(jù)的邊際向好，讓一眾房地產(chǎn)上市公司的股價也“強硬”起來，房地產(chǎn)ETF兩個月內(nèi)最高上漲超60%，這當中也包括“逆勢而動”的華發(fā)股份。

但是，在政策利好之外，毋庸置疑的是當前還遠遠不到“開香檳”的時候。庫存高企、盈利能力下降、周轉(zhuǎn)變慢仍然困擾著每一個房地產(chǎn)企業(yè)，華發(fā)股份當然也不例外。

1、逆勢擴張

華發(fā)股份成立于1992年，雖然成立時間早，但是很長時間內(nèi)，當?shù)禺a(chǎn)業(yè)務(wù)都是局限于廣東珠海、中山地區(qū)。

2012年，華發(fā)股份邁出了全國化布局的步伐，通過合作開發(fā)、收購等多種方式，成功進軍北京、深圳、廣州、南京等國內(nèi)一二線城市，隨著持續(xù)對外擴張，華發(fā)股份的經(jīng)營規(guī)模逐步擴大。

2015年，公司營業(yè)收入達到83.08億元，后面更是伴隨著房地產(chǎn)價格的上漲，手握一二線多個地塊而起飛，到2021年華發(fā)股份年營收高達512.4億元。

而2021年后，華發(fā)股份進一步聚焦粵港澳大灣區(qū)、長三角、長江經(jīng)濟帶等沿線發(fā)達城市，在房地產(chǎn)行業(yè)下行過程中依然能夠?qū)崿F(xiàn)逆勢增長。

2023年，華發(fā)股份全年實現(xiàn)簽約銷售金額1259.9億元，同比增長4.8%，營業(yè)收入達到721.45億元，創(chuàng)歷史新高，相比2021年增長超40%。而這很大程度上都來自于一二線城市，其中，僅上海一市便為華發(fā)股份貢獻了300億元以上的銷售收入，在深圳的樓盤銷售也表現(xiàn)出色。

而2023年全年全國商品房銷售下降6.5%，華發(fā)股份銷售額的逆勢增長讓華發(fā)股份在房地產(chǎn)銷售排行榜中，從2021年的29名上升2023年的第14位，再到今年前三季度的第11名。

雖然名次有所上升，但房地產(chǎn)整體下行的趨勢下，華發(fā)股份也難“躲過去”。

今年前三季度，華發(fā)股份的營業(yè)收入為315.59億元，同比下降33.21%，凈利潤位13.31億元，雖然相比于一眾虧損的房企，能盈利也已經(jīng)很不容易，但也同比下降近40%，毛利率也從去年同期的17.7%，下降到今年的15.8%。

而924新政，以及10月份新房銷售的好轉(zhuǎn)，某種程度上對華發(fā)股份是一種利好，因為華發(fā)股份的主要地塊都位于主要位于上海、杭州、成都、蘇州等一線城市及強二線城市，基本都是10月銷售回暖的區(qū)域。

2、降庫存是核心

對于當前房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是盈利還是虧損，怎樣降庫存才是第一位的。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年末，全國商品房待售面積為67295萬平方米，與上年相比增長了19.0%。而2023年全國新房銷售面積為111735萬平方米，即使新房待售面積不再增加，當前庫存量也需要6年時間消化。

而對于華發(fā)股份來說，庫存問題也依然是懸在頭上的第一等大事。

截至今年第三季度，華發(fā)股份存貨金額高達2684億元。雖然數(shù)額已經(jīng)開始下降，但是數(shù)額依然巨大，鑒于目前行業(yè)情況，未來幾年不排除華發(fā)股份再度計提存貨減值。

更令然擔(dān)憂的是，其如何消化近2700億元的存貨。wind數(shù)據(jù)顯示，前三季度華發(fā)股份存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)更是高達2774天。

（圖片來自于wind）

這也意味著，按照目前的銷售速度，華發(fā)股份需要近8年才能將目前的存貨消耗完畢。作為對比，wind數(shù)據(jù)顯示前三年季度與華發(fā)股份同等規(guī)模的金地集團存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為913天，行業(yè)龍頭萬科則為888天。

2023年，華發(fā)股份在行業(yè)下行情況下權(quán)益拿地金額280億元。但從存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)來看，公司激進的拿地策略已經(jīng)開始出現(xiàn)負面影響——公司在華東地區(qū)重倉的紹興、無錫等城市去化周期都在36個月以上。

對于存貨規(guī)模龐大的華發(fā)股份來說，未來若銷售不能迅速回暖，將對公司現(xiàn)金流帶來很大的考驗。所以在這個時候，華發(fā)股份的控股股東出手了。

8月10日，華發(fā)股份與華發(fā)集團（華發(fā)股份母公司）開展存量商品房關(guān)聯(lián)性交易，總交易金額不超過人民幣?120?億元。

【天眼查】數(shù)據(jù)顯示，華發(fā)集團其實際控制人為珠海市國資（持股比例為93.51%），廣東省財政持有其6.49%股權(quán)。

換句話說，“上面出手了”。

（圖片來自于公司公告）??

同樣是8月份，華發(fā)集團、珠海安居與建行廣東省分行在珠海簽署了合作協(xié)議。建行廣東省分行向珠海安居提供總金額不超過200億元的銀行綜合授信支持，珠海安居未來一至兩年將通過市場化收購存量住房、“以舊換新”等方式籌集2萬套住房，這都將降低華發(fā)股份當前的庫存。

3、還是要過“苦日子”

2021年-2023年華發(fā)股份的逆勢擴張，讓華發(fā)股份未進行裁員，相反員工還在大幅增長。年報顯示，2022年公司在職員工數(shù)為8178人，按2022年職工薪酬支出計算，華發(fā)股份員工每人年薪為14.20萬元。

但伴隨著增長的員工人數(shù)，是逐漸下降的人均薪酬。

截至2023年底，華發(fā)股份在職員工大幅增長至14948人，員工人數(shù)同比增加6770人，但銷售費用、管理費用、研發(fā)費用中的職工薪酬和人力成本卻都同比下降，三項總和不到14億元，同比下降19%。這必然導(dǎo)致職工平均薪酬的大幅下降。

而到了今年第三季度，華發(fā)股份的三費再次下降，銷售費用同比下降21.4%，管理費用同比下降35.6%，研發(fā)費用下降20.5%。

更直觀的是華發(fā)股份的應(yīng)付職工薪酬，2023年半年報華發(fā)股份半年報應(yīng)付職工薪酬尚有1.23億元，而到了人數(shù)大幅增長的今年上半年，應(yīng)付職工薪酬卻只有8000多萬，通常來說，應(yīng)付職工薪酬通常是公司一個月內(nèi)的應(yīng)付薪酬，如此降幅說明華發(fā)股份普通員工人均薪酬出現(xiàn)大幅下降。

（圖片來自于2024年半年報）

不僅是人均薪酬，高管的薪酬也終于在行業(yè)冬天頂不住了。

2023年華發(fā)股份的董事及高管總薪酬由上一年的6453萬元，上漲至6756.2萬元，年薪漲幅約為5%。

有報道甚至稱華發(fā)股份的管理層是“最幸福的地產(chǎn)高管”。年報顯示華發(fā)股份董事局主席李光寧年薪683.4萬元，副總裁郭凌勇2023年的年薪為577.4萬元，是7位副總裁中年薪最高的，其中俞衛(wèi)國為533萬，張延為534.4萬，張馳為519萬，劉穎喆為574.2萬，戴戈纓為544.1萬，向宇為380.4萬。

而到了今年，除了管理費用同比下降35.6%之外，華發(fā)股份更是爆出高管從上到下開始降薪。

為了“活下去”，華發(fā)股份不僅是大幅降薪，還在積極募資，華發(fā)股份去年底剛剛才獲得50億元增資。

2022年12月，華發(fā)股份公布了60億元的定向增發(fā)方案，用于補充流動資金和房地產(chǎn)項目投資。2023年11月，定向增發(fā)計劃正式實施。但有效認購家數(shù)不足35家，最終只募集到50億元。

可以看出，華發(fā)股份為了在這個房地產(chǎn)冬天“活下去”，是真的很積極。但好在相對于一眾虧損的房地產(chǎn)企業(yè)來說，華發(fā)股份憑借相對較好的城市區(qū)域優(yōu)勢，還能撐的更久一些。