來源|丁祖昱評樓市

10月12日，國新辦新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部明確將積極研究出臺有利于房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展的措施，疊加運(yùn)用專項(xiàng)債、專項(xiàng)資金、稅收政策等，支持推動(dòng)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

具體來看：

1、允許專項(xiàng)債券用于土地儲備

2、支持收購存量房，優(yōu)化保障性住房供給

3、及時(shí)優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策

自政治局會(huì)議首次強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”以來，四大一線城市紛紛松綁或取消限購政策，近期杭州取消限價(jià)，海南省多個(gè)城市也明確取消限購政策，與此同時(shí)，央行存量房貸降息“靴子落地”，再加上財(cái)政部明確未來財(cái)政政策三個(gè)方面發(fā)力方向。一系列政策充分體現(xiàn)了從中央到地方“促進(jìn)市場止跌回穩(wěn)”的施政決心，四季度一系列配套政策有望加速落地。

房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展對于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行具有重要意義。

根據(jù)財(cái)政部副部長廖岷介紹，財(cái)政部與相關(guān)部門同向發(fā)力，聚焦促進(jìn)房地產(chǎn)市場供需平衡，不斷優(yōu)化財(cái)稅政策，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)回歸平穩(wěn)健康發(fā)展軌道。

接下來，財(cái)政部明確將從三個(gè)方面考慮，研究出臺相應(yīng)的政策措施。?

首先是允許專項(xiàng)債券用于土地儲備。這與9.24金融政策中支持收購房企存量土地一脈相承。政策既可以調(diào)節(jié)土地市場的供需關(guān)系，減少閑置土地，增強(qiáng)對土地供給的調(diào)控能力，又有利于緩解地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性和債務(wù)壓力。

同樣很重要的一點(diǎn)是，支持收購存量房，優(yōu)化保障性住房供給。財(cái)政部明確將采取兩項(xiàng)支持措施：用好專項(xiàng)債券來收購存量商品房用作各地的保障性住房；繼續(xù)用好保障性安居工程補(bǔ)助資金。這意味著，地方政府專項(xiàng)債擴(kuò)容，四季度專項(xiàng)債收購存量商品房的準(zhǔn)備工作預(yù)計(jì)將加速，最晚至明年上半年各地部門或發(fā)行“收儲存量土地或存量商品房專項(xiàng)債計(jì)劃”。

至此，財(cái)政部對于存量土地和存量房的支持規(guī)劃已非常清晰，對于已經(jīng)建好但沒有銷售的房屋，將通過專項(xiàng)債來收購，進(jìn)而加大保障房房源供應(yīng)，而針對尚未開發(fā)的土地，通過專項(xiàng)債來進(jìn)行收儲并納入未來土地儲備項(xiàng)目中。

實(shí)際上，在存量房收儲方面今年三季度已進(jìn)入落地期，已有22個(gè)城市發(fā)文推進(jìn)收儲工作，并開啟首批保障性住房配租、配售。

在及時(shí)優(yōu)化完善相關(guān)稅收政策方面，財(cái)政部明確抓緊研究明確與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅政策。

對減輕購房成本方面最直接的影響，是對增值稅和個(gè)稅產(chǎn)生“減負(fù)效應(yīng)”。

值得注意的是，近期各地住房部門政策調(diào)控下，多個(gè)城市普通住宅和非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)已取消。

比如北京930新政明確取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，在二手房交易中，普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與稅收優(yōu)惠掛鉤，其中最重要的就是增值稅。在此之前，北京規(guī)定普宅滿兩年免征增值稅，而滿兩年的非普宅差額則需要征收5%的增值稅，標(biāo)準(zhǔn)取消后，所有住宅將享受統(tǒng)一的增值稅政策，進(jìn)一步減輕住房交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。?

與此同時(shí)，上海也在“滬七條”政策中也明確將取消普宅和非普宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)，也就是原本屬于非普宅標(biāo)準(zhǔn)下144平方米以上房源的增值稅、個(gè)稅和契稅等交易稅費(fèi)將降低。

未來，或?qū)⒂懈喑鞘腥∠胀ㄗ≌头瞧胀ㄗ≌瑯?biāo)準(zhǔn)，同時(shí)部分城市針對普通住宅和非普通住宅或?qū)⒂瓉聿町惢瘋€(gè)稅政策，后續(xù)有望進(jìn)一步降低個(gè)稅成本，從而帶來置換改善需求的增加。

除此之外，財(cái)政部還明確：下一步還將進(jìn)一步研究加大支持力度，調(diào)整優(yōu)化相關(guān)稅收政策。

在此之前，9·26政治局會(huì)議也明確要求“要加大財(cái)政貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策”。

在中央各項(xiàng)政策支持下，稅費(fèi)調(diào)整方面進(jìn)一步打開政策空間。

以契稅、增值稅和個(gè)稅等各類涉房交易稅費(fèi)減免政策，對住房消費(fèi)釋放有很大的促進(jìn)作用。此次財(cái)政部雖然沒有提及契稅，但在寬松的政策預(yù)期下，后續(xù)也有進(jìn)一步調(diào)整空間，比如個(gè)人購買唯一住房免征契稅，家庭購買第二套或大面積改善性住房，適當(dāng)減征契稅等都是可選項(xiàng)。

同時(shí)土地增值稅面臨減免導(dǎo)向，房企拿地和項(xiàng)目開發(fā)享受稅費(fèi)減免，也利好大戶型和高品質(zhì)住房建設(shè)。

作為房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”的財(cái)政工具，財(cái)政政策發(fā)力也意味著樓市各項(xiàng)利好政策將找到“著力點(diǎn)”，目前來看，財(cái)政政策的發(fā)力點(diǎn)依然在“去庫存”和降低稅費(fèi)成本方面，預(yù)計(jì)隨著財(cái)政政策落地，樓市去庫存進(jìn)程將進(jìn)一步加快。

接下來的四季度或?qū)⑦M(jìn)入利好政策落地的關(guān)鍵期，不過，當(dāng)前樓市需求的刺激修復(fù)、購房者是否加杠桿投資消費(fèi)，本質(zhì)上仍取決于購房者本身對購房成本和收益的預(yù)期，居民充分就業(yè)和收入水平的提升才是市場企穩(wěn)的核心支撐。