來源|丁祖昱評樓市

近年來，房企積極推動線上營銷，目前線上營銷體系基本已搭建完成并投入運(yùn)營，通過線上營銷提升營銷效率，降低營銷成本。

受房地產(chǎn)市場疲軟的影響，房企營銷活動放緩，以及促銷開支預(yù)算減少，典型房企銷售費(fèi)用自2022年開始至2024年已連續(xù)三年下滑。與此同時，企業(yè)銷售費(fèi)用率也在持續(xù)下降。

雖然整體銷售費(fèi)用在下降，不過為緩解去庫存壓力，房企分銷及代理費(fèi)用則依然保持較高水平。

重點(diǎn)監(jiān)測的50家典型上市房企2024年上半年銷售費(fèi)用為398.1億元，較去年同期下降12.7%。

房企銷售費(fèi)用自2022年首次下降14.1%，2023年再次下降4.5%，至2024年上半年銷售費(fèi)用降幅擴(kuò)大至12.7%，典型房企銷售費(fèi)用已連續(xù)三年下滑。

從企業(yè)層面來看，2024年上半年72%的典型上市房企的銷售費(fèi)用較去年同期有所下降，其中4家房企銷售費(fèi)用降幅超50%。主要原因在于，房地產(chǎn)市場疲軟，不少房企營銷活動放緩并減少促銷開支預(yù)算導(dǎo)致。

值得注意的是，50家典型上市企業(yè)的銷售費(fèi)用率也在持續(xù)下降。去年已經(jīng)降至近年來的最低，約2.7%左右，而2024年上半年的銷售費(fèi)用率為2.73%，基本與去年同期持平，保持低位。

房企銷售費(fèi)用主要包括分銷及代理傭金、品牌宣傳及推廣費(fèi)用以及其他銷售費(fèi)用三部分，不過并非所有房企會在業(yè)績報(bào)告中披露銷售費(fèi)用明細(xì)。

聚焦已披露相關(guān)指標(biāo)的TOP30樣本房企，CRIC統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2024年上半年樣本房企品牌宣傳及推廣費(fèi)為25.7億元，規(guī)模較去年同比下降19.2%。

同樣，房企品牌宣傳及推廣費(fèi)用自2022年開始下降，市場信心缺失的情況下，大力做品牌宣傳反而會徒增銷售成本。

具體到企業(yè)來看，七成房企品牌宣傳及推廣費(fèi)同比下降，其中有4家房企降幅超過30%。

品牌宣傳及推廣費(fèi)占銷售費(fèi)用比重自2019年以來逐年下降，由2019年的32.4%下降至2024年上半年的18.1%。?

值得注意的是，在其他銷售費(fèi)用中，職工薪酬是其重要構(gòu)成部分。

根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，在披露職工薪酬的樣本企業(yè)中，2024年上半年房企職工薪酬14.6億元，同比下降13.9%，且占銷售費(fèi)用比重較去年同期下降0.7個百分點(diǎn)至10.3%。其中，近九成的房企職工薪酬同比下降，降幅最大的企業(yè)超過70%。

在銷售費(fèi)用中，相較于品牌宣傳及推廣費(fèi)用以及其他銷售費(fèi)用，房企代理及傭金規(guī)模降幅最小。

自2019年以來，房企代理及傭金規(guī)模逐漸走高，2024年首次下降。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2024年上半年房企分銷及代理傭金73.7億元，規(guī)模較去年同比微降0.7%。

在分銷及代理傭金同比下降的房企中，有3家房企降幅超過30%，最大降幅為41.6%。?

實(shí)際上，在市場低迷去化承壓的情況下，為推動銷售資金回流以及滯重庫存的去化，房企加大中介分銷，從而導(dǎo)致銷售傭金規(guī)模居高不下，占總銷售費(fèi)用的占比也上升。這意味著，中介分銷仍然是重要的獲客渠道。

盡管在銷售費(fèi)用整體規(guī)模連續(xù)三年下行的情況下，房企分銷及代理傭金占銷售費(fèi)用比重指標(biāo)卻不降反升，2024年上半年房企分銷及代理傭金占銷售費(fèi)用比重已經(jīng)達(dá)到了51.9%，比較去年年底提升3.2個百分點(diǎn)。

另外，傭金占比TOP7房企，其傭金大多占據(jù)半壁江山，同時傭金占銷售費(fèi)用比重較去年同期有所提升。

受到市場下行、銷售規(guī)模下降的影響，房企銷售費(fèi)用總規(guī)模整體呈現(xiàn)下降趨勢。

從銷售費(fèi)用的主要構(gòu)成上看，品牌宣傳及推廣費(fèi)和職工薪酬持續(xù)壓縮，占銷售費(fèi)用比重均同比下降，為緩解去化受阻的壓力，分銷及代理傭金占銷售費(fèi)用比重不降反升，短期來看，為破解獲客難題，同時為加快去化，房企對渠道的依賴度不減。