來源|丁祖昱評(píng)樓市

消息面上，中共中央政治局召開會(huì)議，房地產(chǎn)方面有了新的表述，其中首次明確要“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”。

關(guān)于房地產(chǎn)，主要有以下幾個(gè)重點(diǎn)：

1.?要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量

2.?加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地

3. 要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

在房地產(chǎn)行業(yè)弱復(fù)蘇的情況下，9·26政治局會(huì)議針對(duì)房地產(chǎn)的表述信息量比較大，釋放積極信號(hào)，對(duì)接下來房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整方向具有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義，后續(xù)一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”的政策將加快出臺(tái)。

從歷次政治局會(huì)議的表述來看，此次政治局會(huì)議首次明確“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，這是一個(gè)非常明確的指示，即“止跌回穩(wěn)”。

要知道，今年前8月房地產(chǎn)各項(xiàng)數(shù)據(jù)指標(biāo)仍不樂觀：1-8月銷售面積和金額累計(jì)同比降幅分別為18%和23.6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降10.2%，8月70個(gè)大中城市無論是新房還是二手房?jī)r(jià)格均環(huán)比下降，且降幅仍在走擴(kuò)。

預(yù)計(jì)接下來更多政策加碼均圍繞更好促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)來進(jìn)行。

值得注意的是，今年以來三次政治局會(huì)議均強(qiáng)調(diào)了“構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，而房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)是加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的基礎(chǔ)。

實(shí)際上，對(duì)比過往政治局會(huì)議中房地產(chǎn)的表述，此次對(duì)房地產(chǎn)方面的要求更加具體，且可操作性更強(qiáng)。

除此之外，在政治局會(huì)議上還首次明確加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。結(jié)合金監(jiān)局負(fù)責(zé)人在24日國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上透露的最新數(shù)據(jù)來看，截至目前，商業(yè)銀行已審批“白名單”項(xiàng)目超過5700個(gè)，審批通過融資金額達(dá)到1.43萬億元。未來房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制有望加速落地，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的支持力度也將不斷擴(kuò)大。

政治局會(huì)議要求“要降低存款準(zhǔn)備金率，實(shí)施有力度的降息”。

此前24日國(guó)新會(huì)宣布降準(zhǔn)降息，同時(shí)宣布引導(dǎo)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率和存款利率同步下行，預(yù)計(jì)最快10月20日的LPR報(bào)價(jià)有望下調(diào)20-25BP，進(jìn)而帶動(dòng)房貸利率中樞進(jìn)一步下移。

政治局會(huì)議要求“要加大財(cái)政貨幣政策逆周期調(diào)節(jié)力度，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策”。

在稅費(fèi)調(diào)整方面，契稅、增值稅、個(gè)稅等各類涉房交易稅費(fèi)大概率會(huì)迎來調(diào)整，以促進(jìn)住房消費(fèi)，比如個(gè)人購(gòu)買唯一住房免征契稅，家庭購(gòu)買第二套或大面積改善性住房，適當(dāng)減征契稅，再比如縮短住房交易增值稅、個(gè)人所得稅征免年限。

除了增量支持外，推動(dòng)落實(shí)存量貸款降息、保障性住房再貸款、融資白名單等現(xiàn)有支持性政策也是重要的施政目標(biāo)。

對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)關(guān)心的存量貸款降息，后續(xù)操作細(xì)則還有待落實(shí)和明確，怎么降、降多少、后續(xù)支持跨行轉(zhuǎn)按揭等，以期盡快減輕居民財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。

政治局會(huì)議明確“要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策”。

目前來看，全國(guó)絕大多數(shù)二三線城市已經(jīng)全面放開住房交易限制，全國(guó)僅剩余北上廣深津及海南省6個(gè)省市仍在執(zhí)行住房限購(gòu)。

一線城市全面放開限購(gòu)的突破口大概率是廣州，其次是深圳，而北京和上海全面放開限購(gòu)可能性不大。

不過一線城市限貸、限售、普宅標(biāo)準(zhǔn)等政策也有望迎來優(yōu)化調(diào)整，比如北京在近期宣布將適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)，將進(jìn)一步減輕住房交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

二三線城市需求端政策主要從信貸政策、以舊換新政策、購(gòu)房補(bǔ)貼政策等“真金白銀”的激勵(lì)性層面發(fā)力，比如將二套房首付比例盡快調(diào)整至全國(guó)規(guī)定的15%下限，放寬限貸套數(shù)認(rèn)定規(guī)則，再比如加碼購(gòu)房補(bǔ)貼，加大房票安置獎(jiǎng)補(bǔ)力度等。

供給端政策方面，主要從構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式發(fā)力，一是推進(jìn)高品質(zhì)住宅建設(shè)，優(yōu)化計(jì)容規(guī)則提高得房率，適度調(diào)降高品質(zhì)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管留存比例，鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，不再實(shí)施新房?jī)r(jià)格指導(dǎo)。二是推進(jìn)現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，比如開展優(yōu)質(zhì)商品住宅地塊現(xiàn)房銷售，延遲現(xiàn)售項(xiàng)目城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套費(fèi)等規(guī)費(fèi)，提高現(xiàn)房銷售項(xiàng)目開發(fā)貸額度、延長(zhǎng)開發(fā)貸期限、降低開發(fā)貸利率等。

政治局會(huì)議定調(diào)結(jié)合24日國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上多項(xiàng)貨幣政策發(fā)布，意味著中央層面房地產(chǎn)政策在降低房貸利率和調(diào)整稅費(fèi)方面打開空間。政策層面預(yù)計(jì)包括一線城市在內(nèi)的六個(gè)仍在執(zhí)行限購(gòu)的省市或迎來調(diào)整和取消，優(yōu)化存量和提高質(zhì)量的地方新規(guī)將加快出臺(tái)。在這些政策的支持下，將助力房地產(chǎn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。?