來源|丁祖昱評樓市

央行行長潘功勝國新辦召開的新聞發布會上宣布多個重磅政策，涉及降準、降低存量房貸利率并統一房貸最低首付比例。

信息量非常大！具體來看：

1、降準：將下調存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元

2、降息：降低中央銀行政策利率，7天逆回購操作利率下調0.2個百分點，從目前的1.7%降為1.5%，引導貸款市場報價利率和存款利率同步下行

關于房地產方面，央行擬會同金融監管總局出臺五項房地產金融政策：

1、引導銀行降低存量房貸利率，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右

2、降二套房首付比例，全國層面統一房貸最低首付比例至15%

3、優化保障性住房再貸款政策，央行資金支持比例由60%提高至100%

4、延長經營性物業貸款、“金融16條”兩項房地產金融政策期限至2026年底

5、支持收購房企存量土地，緩解房企資金壓力（政策尚在研究中）

整體來看，央行對房地產方面提供了較大力度的金融政策支持，對穩定市場信心都注入了“強心劑”，具體到房地產行業，將直接產生多個方面的影響。

關于降息，央行是這樣表述的：降低中央銀行政策利率，7天逆回購操作利率下調0.2個百分點，從目前的1.7%降為1.5%，引導貸款市場報價利率和存款利率同步下行，保持商業銀行凈息差的穩定。

今年6月，央行曾明確表示，7天期逆回購操作利率已基本承擔了政策利率功能，其他期限貨幣政策工具的利率可淡化政策利率的色彩。這意味著，LPR報價基準已從1年期MLF轉為7天OMO。

基于此，作為利率錨的7天期逆回購操作利率下調0.2個百分點將很快反映到下一輪LPR報價上。

預計LPR報價最快在10月21日有望下調，進而帶動房貸利率中樞進一步下移。

另外，央行宣布，近期將下調存款準備金率0.5個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元；在今年年內還將視市場流動性的狀況，可能擇機進一步下調存款準備金率0.25-0.5個百分點。

此次降準將有效補充中長期流動性，降低銀行負債成本，居民按揭、房企融資都將從中受益。?

關于市場呼吁已久的存量房貸利率二次下調“靴子落地”。

央行表示，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，此次存量房貸利率下調預期平均降幅0.5個百分點，預計惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。

存量房貸利率下調，最重要的是不僅能減輕居民按揭壓力，還可以釋放消費活力，擴大消費，為經濟增長提供動力，同時減少提前還貸現象，維持金融秩序穩定。

去年9月，存量房貸利率下調基本完成，超過22萬億元存量房貸利率完成下調，調整后的加權平均利率為4.27%，平均降幅73個基點，每年減少借款人利息支出1600億元到1700億元。

今年以來，隨著存量與增量房貸利差不斷走闊，目前存量房貸款的平均利率約為4%，而新增房貸利率普遍為首套3.2%（部分城市最低2.9%）、二套3.5%，市場對存量房貸降息呼聲再起，居民提前還貸現象仍然存在，截至二季度末，六大國有銀行合計個人住房貸款余額相比年初凈減少約3255億元。

存量房貸利率下調對房地產本身的影響并非直接的刺激作用，更多的是中長期的影響，居民按揭壓力減輕，避免出現大規模提前還貸現象，從而有利于穩樓市。

全國層面的商業性個人住房貸款將不再區分首套房和二套房，最低首付比例統一為15%，在此基礎上，各地因城施策、各行與客戶協商確定。

二套最低首付比例與首套拉平，對于刺激改善性購房需求釋放有一定的積極作用，尤其是對于一部分資金周轉相對緊張的購房者來說，能夠減輕前期資金負擔。

核心城市是否會跟進？從“517新政”各城市首付比例下限調整情況來看，彼時首套房最低首付比例從20%降至15%，二套房最低首付比例從30%降至25%，目前絕大多數城市首付比例政策下限已達到了全國底線。此次二套房首付比例再降10個百分點，后續全國絕大多數城市二套房的首付比例將很快迎來調整，并降至15%的下限，北京、上海、深圳等少數核心城市首付比例也有望適度下調。

不過，對于二套房最低首付比例下調的政策效果不宜抱有過高預期，對于大多數購房者來說，首付比例已不是購房決策中最主要的參考因素，未來收入穩定性、房價漲跌預期等才是決定性因素。

此前創設的3000億元保障性住房再貸款政策將迎來優化，其中央行資金支持比例由60%提高至100%，增強對銀行、收購主體的市場化激勵。

按照原有模式，地方國企收購已建成未出售商品房用作配售型或配租型保障性住房，按照“先貸后借”、按季發放模式，金融機構先向符合條件的借款人發放貸款，然后在下季度初向人民銀行申請相應的再貸款資金，央行按照金融機構已發放貸款按本金的60%發放再貸款，剩余40%貸款本金及風險需要商業銀行自行承擔。

現在來看，央行將提供全額資金支持，降低了商業銀行的資金成本和放貸風險，有助于提升商業銀行貸款投放積極性，進而加快地方國企收儲進度。

人民銀行和金融監管總局出臺了金融16條和經營性物業貸款兩項階段性政策，兩項政策的有效期將從2024年12月31日延長到2026年的12月31日。

至此，2011年出臺的“金融16條”迎來二次延期。

影響主要有兩個方面，一個是涉及存量貸款展期，存量貸款2026年12月31日前到期的，可以允許超出原規定多展期1年；另一方面，涉及保交樓配套融資，2026年12月31日向專項借款支持項目發放的配套融資，在貸款期限內不下調風險分類；對債務新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理，對于新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責。

此外，經營性物業貸款支持政策也將延期兩年，規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，全國性商業銀行在風險可控、商業可持續基礎上，可繼續發放經營性物業貸款用于償還該企業及其集團控股公司（含并表子公司）存量房地產領域相關貸款和公開市場債券。

“金融16條”延期有助于引導金融機構為房地產開發企業提供持續穩定資金支持，緩解房企資金壓力，同時也能更好助力保交樓目標實現，促進房地產市場的穩定發展。

延期經營性物業貸款支持政策，則有助于優質房企盤活存量資產，并通過經營性物業貸款改善流動性，緩解償債壓力。

整體來看，央行在資金總量和價格方面提供了充裕支持，對促進房地產市場平穩健康發展提供了有力的金融支持，提振市場信心。

當前樓市需求的刺激修復、購房者是否加杠桿投資消費，本質上仍取決于購房者本身對購房成本和收益的預期，居民充分就業和收入水平的提升才是市場企穩的核心支撐。

因此，除了貨幣政策支持，還需要財政政策配合發力，創造投資消費和就業，這樣貨幣政策才能找到“著力點”，從而促進房地產市場平穩健康發展。