來源|丁祖昱評樓市

近年來，在房地產行業調整逐漸深入背景下，“代建”正在以極高的頻率出現在地產圈。

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2023年，“代建”行業經歷了爆發式增長，隨著進駐代建企業數量趨于“飽和”，當前代建行業的競爭也愈發激烈。

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據克而瑞2024年9月20日公布的《2024上半年中國房地產企業代建綜合能力TOP30排行榜》數據顯示，2024年上半年，行業新增簽約總量同比增16%，增速較2023年下降11個百分點。

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同時，原本以“民企”占絕對主流的代建行業開始迎來國央企發力，對于實力雄厚的國央企來說，進入代建賽道后，規模擴張較快，部分已迅速進入30強行列。

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目前已入局代建企業開始進入洗牌和淘汰，“代建”從企業“試水”到“風口”，如今正從“藍海”變成“紅海”，新的廝殺已然開始。

很早之前，代建模式就已存在，最初代建更多的是“政府委托代建”。

2004年7月國務院出臺《關于投資體制改革的決定》對代建制進行全國推廣，2004年9月紹興和金華兩地級市就迅速跟進推出了《紹興市政府投資項目實行代建制的暫行規定》和《金華市市區政府投資項目管理暫行辦法》。

2005年2月，浙江省政府推出了《浙江省政府投資項目實施代建制暫行規定》，代建制正式在浙江全省鋪開。為響應政府號召，2005年宋衛平帶團隊首次介入杭州“城中村”改造和安置房代建工作，以商品房標準建造彭埠云河家園項目。由于前期試點的安置房項目得到社會各界的廣泛贊譽。

2008年杭州正式頒布《關于推行杭州市拆遷安置房項目代建制實施意見（試行）的通知》，2010年杭州市政府再印發《杭州市拆遷安置房項目代建制實施細則（暫行）》，至此，依托品牌房企代建提升安置保障房品質的“杭州模式”確立。

受此影響，至今浙系企業仍是代建行業中流砥柱。

2016年之后，受新一輪房地產調控影響，代建行業開始出現了突飛猛進的發展, 代建業務也不斷吸引新的入局者。代建行業也發展出了更多的業務模式，如“商業代建”、“資本代建”等。

2020年，綠城中國分拆其代建公司綠城管理向香港聯交所遞交上市申請，成為中國房地產市場的“代建第一股”。隨后開始有不少房企陸續加入代建行業。

2022年，隨著行業調整逐漸深入，在房企土地成本高漲、資金壓力較大的背景下，越來越多企業將“代建”納入業務發展范疇。

2023年，代建行業迎來爆發式增長。一方面是2021年至今城投頻頻“托底”招拍掛市場，但城投對房地產項目的操盤開發優勢相對不足，部分城投不具備項目建設管理及銷售等方面的經驗，于是衍生出新的商業代建需求。另外一方面是2023年7月以來，“城中村改造”提速，政府代建需求進一步擴大。

CRIC數據顯示，截止2024年6月末，已有超過百家企業涉及代建業務。

2024年9月20日克而瑞發布《2024上半年中國房地產企業代建綜合能力TOP30排行榜》。

數據顯示，2024年上半年，行業新增簽約總量同比增16%，增速較2023年下降11個百分點。

這主要是因為在2023年爆發式增長之后，隨著進駐代建企業數量趨于“飽和”，代建行業的競爭也愈發激烈，迅速擴張、持續搶占市場份額導致的競爭加劇，使得行業逐步走向平穩分化與重新洗牌、出清的新階段。

從2024年上半年代建綜合能力30強企業來看，30強總簽約面積達到8.1億平方米，同比增9.14%。其中，有20家企業總簽約面積超過1000萬平方米。

梯隊來看，總合約面積超過5000萬平方米企業共5家，與2023年保持一致，合計簽約總面積達4.29億平方米，占30強比重達53%，八成的規模由前15名的企業占據，集中度保持較高水平。

隨著有意愿、有能力的企業均“下場”布局代建，未來競爭格局將愈發激烈。

具體到企業來看，從企業的區域分布來看，位于浙江區域的代建企業上榜最多，代建業務在浙江發展最為旺盛。截止2024年上半年，浙系代建企業總合約規模約3.6億平方米，占比達到了44%，新增簽約規模方面，浙江企業全年新增簽約規模3712萬平米，占比42%，兩者占比均遠超其他區域。但值得注意的是，在代建行業整體競爭加劇之下，浙系企業市場份額也有所下滑，新增簽約面積較2023年下降2個百分點。

從TOP30上榜代建企業的性質來看，與2023年末相比，國央企房企的上榜數量明顯增加，目前數量占比已達23%，對于部分實力雄厚的國央企來說，進入代建賽道后，規模擴張較快，迅速進入30強行列，包括華潤置地、招商建管、建發建管等。混合所有制占比為13%，包含綠城管理、金地集團、萬科地產等。

據了解，央國企起步早期以政府代建為基本盤，依托主業優勢、資源優勢占領細分領域，如華潤的政府代建在業內保持領先。

2024年至今已有超過100家企業入局代建或承接代建業務，市場上有意愿、有能力的企業幾乎全部“下場”代建，2024年上半年銷售百強代建業務覆蓋率更是超過80%。從企業數量數量上來看，未來很難有大的擴充空間，但競爭激烈之下已經有部分企業出現掉隊情況，未來將持續面臨洗牌和淘汰。

目前來看，代建細分賽道已經形成，部分企業專攻不同領域，增強市場競爭力，如央國企以政府代建為基本盤，民企房企依靠商業代建擴張，且代建特色與企業品牌特色一脈相承。

其中代建綜合實力10強企業基本已確立自身定位和特色方向，比如綠城管理立志做最大的房產開發服務商，藍城集團是中國小鎮開發的先行者，金地管理聚焦商住、商辦、政府代建三大核心等。

雖然代建業務潛在的增長空間巨大，但由于優質的代建項目有限，未來房企在代建市場勢必將迎來一場激烈且艱難的市場份額之爭。

附：2024上半年中國房地產企業代建綜合能力TOP30排行榜