來源|丁祖昱評樓市

近期，國家統計局發布2024年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，從結果來看，依然還是上海、西安新房價格堅挺，同時南京結束了連續15個月的下跌，環比上漲0.3%，漲幅排名全國第二，僅次于上海。

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二手房方面，2024年8月70個大中城市僅吉林環比微漲，廈門同比領跌，不僅僅是8月，從1-8月平均來看，廈門與廣州、徐州跌幅均靠前。

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具體到面積段來看，部分城市雖然整體房價下跌，但144平方米以上面積段房價卻仍保持上漲。

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從克而瑞地方機構的情況反饋來看，部分城市房價保持上漲主要還是受成交結構影響，部分城市二手房下跌則為受新房市場價格“內卷”、二手房掛牌量居高位、產業支撐不足等多方面不同因素影響。

2024年9月14日，國家統計局發布2024年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，除了上海、西安新房仍保持堅挺之外，南京新房環比上漲0.3%，漲幅僅次于上海，排全國第二。

這是南京新房價格自2023年5月至今首次止跌回升。

對此，克而瑞南京機構表示，南京新房價格止跌主要是因為兩大原因，其一是新房市場方面：南京河西中、大校場、鼓樓濱江這些板塊高價項目的網簽量增加，同時在6月年中沖刺后，有些熱銷的主城項目收回部分折扣。其二則是因為南京二手房價格趨穩，掛牌總量大幅下降，市場出現筑底征兆。

克而瑞南京機構數據顯示，從掛牌量上看，截至2024年8月底，南京全市二手房掛牌總量為98827套，較上月減少67324套，環比下降40.5%。

同時從成交情況來看，8月南京全市二手房成交套數為8109套，同比上漲20.5%，環比下降19.3%，全市二手房成交均價為23604元/㎡，同比下降15.5%，環比上漲2.6%。

當前南京市場一二手房區域分布較為明顯，主城四區中玄武、建鄴、鼓樓等區域二手房成交占比要遠高于一手房，看似差異很大，但實際上400萬以內二手房成交占比達74%，250萬以內的二手房成交占比51%，這些區域二手房全面承接剛需。一手房則偏向首改、改善，300-600萬成交占比最大，雨花臺和高淳這兩個區域則是一手房成交占比要高于二手房，其中雨花臺為今年一手房主力成交區域，占比17%，二手房僅占比6%。

一方面是南京二手房掛牌量的降低、成交價格的上升，對于一手房來說有一定的托舉作用。另外一方面是南京新房市場價格已經連續15個月下跌，伴隨新房產品端持續迭代及市場逐步修復，8月南京新房市場價格止跌。

國家統計局數據顯示，2024年8月70個大中城市二手住宅銷售價格僅吉林環比微漲，漲幅為1%，其余69城同環比皆下降。

具體來看，廈門同比跌幅最高，達14.6%。廈門不僅僅是8月單月同比跌幅較高，從1-8月平均來看，廈門平均跌11.1%，在70城1-8月平均跌幅中排第二，跌幅最高的為徐州。

廈門作為熱點城市，房地產市場熱度曾一度追一線城市，隨著市場調整，廈門房價開始回落。廈門二手房價格的下跌，與多重因素有關，其經濟實力、財政實力和人口規模不足以支撐較高均價。

與蘇州、南京等城市相比，廈門的產業基礎相對薄弱，上半年廈門全市實現地區生產總值3983.77億元，而蘇州上半年實現地區生產總值12059.4億元，南京這一數值為8607.42億元。

在工信部劃分的41個工業大類中，廈門僅有9大類產業，且千億產業僅有一個。這種產業格局較難支撐廈門的經濟發展和人口增長。廈門的房價收入比曾超過25年，高房價與低收入的矛盾，使得廈門樓市難以持續健康發展，因此，在整體市場承壓之下，廈門房價下行明顯。

除了廈門之外，1-8月平均跌幅靠前的城市中，廣州平均跌10.1%次于廈門，排第三。

對此，克而瑞廣佛區域表示廣州二手房價格的下降主要原因有兩點，其一是二手房掛牌量的暴漲，其二則是廣州新房市場倒逼二手房價格“內卷”。

2024年5月28日，廣州發布通知，進一步優化廣州房地產政策措施，內容涵蓋降首付、降低社保繳納年限、松動首套房認定標準以及退出限售等。限售方面，通知顯示，居民家庭和企事業單位、社會組織等法人單位轉讓或辦理析產名下住房手續時不再審核取得不動產權證時間。

相關數據顯示，政策松綁當日，廣州二手房掛牌量新增875套，達到當月最高值，總掛牌量達181127套。截至目前，廣州已經過二手房掛牌量的高峰，但也有近15萬套。

與此相對的，2024年8月，廣州二手房成交套數僅8929套?？梢钥吹疆斍皬V州二手房市場已供過于求。

從2024年8月70個大中城市新建商品住宅銷售價格分類指數來看，144平方米以上面積段不僅更抗跌，漲幅也更高。

首先從上海、南京、西安這三個8月新房價格表現更好的城市來看，2024年8月上海全市環比、同比及1-8月平均漲幅分別為0.6%、4.9%和4.4%，其中144平方米以上環比、同比及1-8月平均漲幅分別為0.5%、6.3%和5.8%。上海除了環比漲幅是90-144平方米最高之外，其他所有漲幅都是144平方米以上戶型更高。同樣的情況也發生在南京和西安這兩個城市。

從其他8月新房價格下跌的城市來看，可以看到，部分城市雖然全市新房價格指數下跌，但大面積戶型依然保持上漲。

如杭州全市環比房價下跌0.1%，但144平方米以上戶型環比上漲1%，天津全市1-8月平均房價下跌0.1%，但144平方米以上的戶型平均上漲0.3%。

這在一定程度上也體現出當前新房市場改善及中高端市場活躍度更高。

2024年至今房地產市場整體承壓，一二手房房價均出現不同程度下跌，熱點城市逐漸減少，隨著市場進入第四季度，部分城市企業為了沖刺年終業績或采取“以價換量”策略，未來整體房價不會有明顯提升。

其中部分城市或因為中高端市場集中成交抬高整體均價，但隨著中高端市場供應的上升，未來市場競爭也將進一步加劇。