文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 作者/張林霞

小戶型單位在租賃市場(chǎng)較受歡迎，進(jìn)而拉高了投資回報(bào)率，部分商務(wù)公寓回報(bào)率為3%-4%，而住宅產(chǎn)品的出租回報(bào)率僅1%左右。

一位房產(chǎn)中介表示，一套總價(jià)150萬(wàn)元的38平方米單位，按照目前梅林片區(qū)整體的租金水平，保守測(cè)算可以租到4000元/月，投資回報(bào)率為3.2%，高于大多數(shù)銀行的三年期存款利率。

深圳商務(wù)公寓降價(jià)出貨并非個(gè)例，從寶安、福田、龍華、羅湖到龍崗，均有公寓項(xiàng)目打折賣房。

類似慘淡的市場(chǎng)不僅限于深圳。

北京的公寓市場(chǎng)也在跳水。諸葛找房的數(shù)據(jù)，2017年北京公寓成交均價(jià)35668元/㎡，2023年成交均價(jià)21366元/㎡，跌了一萬(wàn)多一平，比13年前的2010年還要低。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年，長(zhǎng)沙酒店式公寓庫(kù)存367萬(wàn)方，去化周期16年。

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，資金回籠壓力是導(dǎo)致商辦公寓低價(jià)促銷的重要原因之一。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多輪調(diào)控，房企面臨較大的資金壓力，而辦公物業(yè)的打折銷售不受相關(guān)監(jiān)管，因此許多房企選擇通過(guò)這種方式快速回籠資金。

但從長(zhǎng)期來(lái)看，這可能對(duì)商辦產(chǎn)品市場(chǎng)的健康發(fā)展產(chǎn)生不利影響，或在一定程度上打擊市場(chǎng)情緒。

深圳公寓市場(chǎng)目前主要存在三種性質(zhì)：商務(wù)公寓、商辦公寓和產(chǎn)辦公寓。對(duì)于已經(jīng)“類住宅”的商務(wù)公寓，深圳已經(jīng)停止審批。“商辦公寓，一般為寫字樓改造成公寓；產(chǎn)辦公寓，一般是宿舍性質(zhì)，需要注冊(cè)公司購(gòu)買。

2017年開(kāi)始，許多重點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)嚴(yán)厲的政策打壓商辦公寓的發(fā)展，禁止“商改住”。不過(guò)，近段時(shí)間以來(lái)一些城市陸續(xù)突破“商改住”禁令，轉(zhuǎn)而支持“商改住”。

海南省萬(wàn)寧市政府辦公室印發(fā)《促進(jìn)商業(yè)辦公類商品房去庫(kù)存工作方案》，在設(shè)置前提條件的情況下，允許商辦類商品房參照住宅管理，購(gòu)買此類商品房可享受購(gòu)買住宅的同等待遇，比如家庭子女就近上學(xué)，用水、用電、用氣等與住宅同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局、長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局此前也聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于支持公寓等類住宅商品房調(diào)整為住宅有關(guān)事項(xiàng)的通知》。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，許多城市的商業(yè)辦公市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)剩，但又想發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)，隨后就“異化”成為了商辦公寓，這些商辦公寓報(bào)建時(shí)多數(shù)按照商業(yè)辦公進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，但后期卻按照商住來(lái)修改規(guī)劃，所以并非正式的商務(wù)公寓。過(guò)去，在樓市火爆時(shí)期，這些產(chǎn)品因?yàn)椴幌拶?gòu)、面積小、價(jià)格比同片區(qū)住宅低很多，所以投資需求很旺盛。

但是，當(dāng)樓市降溫，投資金融屬性減退之后，類似的商辦產(chǎn)品居住體驗(yàn)差，供應(yīng)量大等缺點(diǎn)就顯露出來(lái)，所以類似的商辦產(chǎn)品價(jià)格下跌幅度會(huì)更大。雖然商辦公寓與住宅一直是兩條平行線，但商辦產(chǎn)品大幅度打折銷售會(huì)導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)情緒越來(lái)越低落，對(duì)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定沖擊。