來源|丁祖昱評(píng)樓市

據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年全國住宅類法拍房成交金額達(dá)到1500億元，同比增長10%。雖然相比于全國一二手房15萬億元以上的交易規(guī)模來看，法拍房整體交易規(guī)模雖然不到全國一二手房交易總量的1%，但是卻對(duì)新房市場產(chǎn)生一些結(jié)構(gòu)性影響。

進(jìn)入2024年，法拍房掛牌規(guī)模仍在持續(xù)走高。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，截止8月31日，典型城市法拍房累計(jì)掛牌套數(shù)28萬套，同比2023年同期增加了12%。

不過8月份法拍房成交規(guī)模有所下降，但成交率增至19.2%，創(chuàng)年內(nèi)新高，其中上海法拍房成交率最高，達(dá)到了50%。

考慮到目前房地產(chǎn)行業(yè)仍在震蕩、樓市仍處于下行階段，加之經(jīng)濟(jì)承壓，前些年高杠桿買房群體面臨較大的還款壓力，貸款違約的風(fēng)險(xiǎn)或?qū)⒃黾樱ㄅ姆抗?yīng)規(guī)模還將持續(xù)上升。

法拍房掛牌量在8月份迎來回調(diào)。

據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，典型城市8月新增掛拍套數(shù)37676套，環(huán)比7月下降5%；不過，與前7月月均值相比，增加了8.5%。截止8月31日，法拍房累計(jì)掛牌套數(shù)28萬套，同比2023年同期增加了12%。

重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中，重慶8月法拍房掛牌量排在首位，月內(nèi)新增法拍房套數(shù)超千套，達(dá)到了1158套。此外，鄭州、太原和成都月內(nèi)新增法拍房掛拍套數(shù)均超800套。

從區(qū)域來看，這些城市主要以中西部城市為主。

一線城市法拍房新增掛拍量相對(duì)較少，均在350套以下，廣州、深圳分別為335、287套，上海和北京均不足200套。

從成交情況來看，典型城市8月供成交了4497套法拍房，環(huán)比上月下降了22%，較前7月均值下降了13%。

累計(jì)成交規(guī)模來看，截止8月31日，典型城市法拍房累計(jì)成交套數(shù)40659套。

與供應(yīng)基本一致，重慶、成都、鄭州、南寧等城市月內(nèi)法拍房成交規(guī)模遙遙領(lǐng)先，均超100套。其中，重慶最高，高達(dá)226套。

從成交金額來看，上海居首，成交金額超過3億元，其次是深圳、北京、成都、杭州、重慶等城市，成交金額也居于領(lǐng)先位置。

從成交率來看，據(jù)CRIC抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，8月掛牌37676套，除去尚未開始和正在進(jìn)行的，有效掛拍量9572套（下文具體城市成交率測(cè)算時(shí)均剔除尚未開始和正在進(jìn)行的法拍房數(shù)據(jù)），成交了1835套，平均成交率19.2%，較7月上升了2.4個(gè)百分點(diǎn)。相當(dāng)于每五套法拍房就有一套成交。

典型城市來看，成交率最高的城市是上海，成交率達(dá)到了50%，也就是說一半有效掛拍的房源成交。另外，沈陽、廈門、重慶、濟(jì)南、南京、北京等城市法拍房成交率也都超過了30%。

以月內(nèi)供應(yīng)較高的重慶為例，8月法拍房掛拍1158套，有效掛拍量僅261套，成交了138套，成交率為41%，僅次于上海、沈陽、廈門等少數(shù)城市，不過這三個(gè)城市有效供應(yīng)不及重慶，實(shí)際成交套數(shù)均在60套以下。

法拍房在價(jià)格上體現(xiàn)出一定的“性價(jià)比”，且高性價(jià)比的房源還是具有較大吸引力。

8月掛拍法拍房起拍價(jià)平均折價(jià)率約為29%。約有16%的法拍房折價(jià)率在40%及以上。

折價(jià)率越高，成交率也越大。比如折價(jià)率在40%及以上的法拍房成交率達(dá)33%（有效供應(yīng)2354套，成交了767套），明顯高于平均成交率19.2%。

此外，對(duì)成交的法拍房進(jìn)行統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，成交的法拍房平均折價(jià)率達(dá)36%，較年內(nèi)均值高出約3個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，大量的法拍房流拍之后很大比例上會(huì)再度掛拍，這些房源往往稱為“二進(jìn)宮”房源。

據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計(jì)，2024年前8月掛拍的28萬套法拍房中，二拍及以上房源約10.3萬套，占比接近四成。首次競拍就成交的房源平均折價(jià)率為31%，“二進(jìn)宮”成交的房源折價(jià)率增至37%，性價(jià)比更高，這與房產(chǎn)持有人的債務(wù)困境有極大關(guān)系，為了解或緩解債務(wù)，房產(chǎn)持有人不得不加快房產(chǎn)的處置速度和價(jià)值變現(xiàn)速度，因而“二進(jìn)宮”房源折扣力度更大、出售率也相對(duì)更高。

總的來看，8月法拍房掛拍量雖環(huán)比有所回調(diào)，但仍處于相對(duì)高位。在一二手成交規(guī)模延續(xù)收縮、房價(jià)持續(xù)筑底調(diào)整的趨勢(shì)下，預(yù)計(jì)法拍房整體成交率會(huì)延續(xù)二成左右的高位。對(duì)于市場熱度更低、價(jià)格敏感度更高的低總價(jià)段，法拍房將占據(jù)更大的市場份額，并且在低總價(jià)供應(yīng)占比較低的杭州、蘇州等城市，這一結(jié)構(gòu)性特征會(huì)表現(xiàn)得更為明顯。??