來源|丁祖昱評樓市

消息面上，傳聞稱有關方面正在考慮進一步下調存量房貸利率，并放開跨行“轉按揭”。

事實上，“517新政”以來，隨著增量房貸利率下行，存量房貸利率下調呼聲再起。

今年以來，LPR共已經歷了兩次調整，2月5年期以上LPR單邊下調25BP至3.95%，7月再下調10BP至3.85%，兩次累計已下調35個基點。

各大城市首套房、二套房房貸款利率持續走低，廣州、蘇州等城市房貸利率已進入“2時代”，與之相對應的是存量房貸利率仍在4%以上。

在新舊房貸利差逐漸拉大的情況下，存量房貸利率仍有一定的下調空間，如果存量房貸利率迎來二次下調，預計將減少利息1600億元-2200億元，能夠有效減輕居民按揭壓力，進而刺激消費回升，提振經濟。同時減少提前還貸的現象，有利于穩定樓市信心。

今年以來，房貸利率處在持續下行通道。

2024年以來LPR已經歷兩次調整，第一次在2月，5年期以上LPR下調25BP至3.95%，降幅創LPR機制設立以來之最；隨后的7月，再下調10BP至3.85%。

從歷史數據來看，2019年以來5年期及以上LPR共經歷過9次調整，5年期以上LPR從2019年8月的4.85%降至3.85%，共計下降100BP。

“517新政”取消首套和二套房利率下限以來，除了一線城市外，全國大部分城市已取消了房貸利率下限，多數城市房貸利率創下新低。

據CRIC調研，重點30城首套房平均商貸利率為3.21%，二套房平均貸款利率3.53%，較年初下調約0.6-0.7個百分點。

其中，杭州、武漢、廈門等超半數城市首套房貸款利率已降至3.2%及以下，廣州、蘇州首套房貸款已經跌破3%，例如廣州，匯豐銀行首套房貸利率低至2.9%，渣打、廣州銀行利率也低至2.95%，幾乎已經接近公積金貸款利率。

部分城市今年以來房貸利率累計降幅接近1個百分點，南京最為典型。

據CRIC調研，今年初南京首套房貸款利率還站在4%以上，1月降至3.9%，2月隨LPR下調25BP至3.65%，“517新政”后，南京房貸利率再次經歷數輪調整，目前主流銀行首套房貸款利率為3.05%，較年初累計下調約1個百分點。

存量房貸而言，年初以來LPR下調一定程度上可以帶動存量房貸利率下調，以減輕還貸壓力，不過存量房貸利率將在重新定價日（一般是明年1月）調整，也就是說，現階段存量房貸利率仍維持在4%以上。

去年三季度，存量房貸利率已經歷了一輪調整。彼時，央行、金監局于8月31日發文指導下調存量首套住房貸款利率，至9月25日正式降低存量房貸利率，大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至報價利率。

去年11月6日，央行發文表示，降低存量房貸利率工作已基本完成，超過22萬億元存量房貸利率下調，調整后的加權平均利率為4.27%，平均降幅0.73個百分點，每年減少借款人利息支出1600億元到1700億元。

不過，存量房貸利率下調仍面臨加點調整約束，整體利率水平仍低于現行的房貸利率。

今年6月我們觀察到提前還貸的現象仍然存在，存量房貸利率下調呼聲再起。

彼時，在北京房貸利率高位站崗的楊女士告訴我們她“有錢就申請還貸”。同樣在杭州的小小上一輪房貸利率調降至4.4%之后，于6月份再次提前還了一筆貸房貸。

兩個月后我們調研發現，提前還貸的現象仍在發生。

比如今年8月，杭州的李先生也提前一個月預約還了30萬元的房貸，這是自2022年以來第三次提前還貸，在上一輪房貸利率調降后，李先生的房貸利率從5.4%降至4.2%，不過仍高于目前杭州3.15%的首套房貸利率。

在李先生看來，房貸利率過高，最直接的影響是“不愿意消費”，接下來他們家庭的計劃是繼續攢錢，房貸利率過高的話明年或許還會提前還貸。

上述受訪者并非個例，存量房貸利率普遍高于增量房貸利率的情況下，居民的消費被抑制，部分房貸利率過高的居民更愿意“提前還貸”來抵御風險。

新舊房貸利差加大的情況下，存量房貸利率仍有調降空間。

要知道，目前房貸是國內居民最大的負債項，如果能夠盡快調降存量房貸利率，可以有效減輕居民負債壓力，釋放一部分購買力，進而提振居民支付能力和消費信心，刺激消費回升，為經濟增長提供動力。同時，還能減少提前還貸等情況出現，以穩定樓市。

CRIC根據目前存量房貸款的平均利率約為4%測算，以100萬房貸、30年、等額本息還款計算，下調70BP預計可以減少月供還款400元，預計將減少購房人利息支出1600億元左右；如果下調幅度達到100BP，可以減少月供還款約560元，預計將減少購房人利息支出約2200億元。

這意味著存量房貸利率下調后，市場預期將再減少購房者利息約1600-2200億元。

值得注意的是，存量房貸降息、跨行“轉按揭”推行的對商業銀行的負面影響較大，也將直接制約商業銀行的積極性和安全運營，還需后續更多細則出臺來支撐。

整體來看，存量房貸利率仍有再次調降的空間。存量首套房貸利率下調有多方面的積極作用，能夠直接減輕居民按揭壓力，從而釋放一部分購買力，發揮促進消費、提振經濟的作用。對房地產本身的影響并非直接的刺激作用，更多的是中長期的影響，居民按揭壓力減輕，避免出現大規模提前還貸現象，從而有利于房地產市場盡快恢復平穩健康發展。