來源|丁祖昱評樓市

據(jù)上海市金山區(qū)融媒體中心“i金山”消息，8月12日，上海首張房票落地金山。這是房票安置在上海的首次嘗試。

結(jié)合今年1月廣州開出全省首張房票，這意味著一線城市探索房票安置政策正迎來實質(zhì)性動作。

房票安置并不陌生，之所以引起關(guān)注，有兩個關(guān)鍵點：首先，一線城市尤其是上海，向來是全國樓市風向標，隨著首個房票安置的落地，未來全國各大城市房票安置政策或?qū)⒂瓉碚蚍答仯黄浯危讖埛科甭涞貢r限縮短，其中上海從政策發(fā)布到落地只用了兩個月，也說明房票安置推進速度逐漸加快。

2024年以來，在消化存量房產(chǎn)的大方向下，落地房票安置的城市數(shù)量明顯增加，并且已經(jīng)蔓延至一線城市。

2022年以來，核心城市加快了房票安置的節(jié)奏，以便刺激居民購房消費，助力行業(yè)去庫存，伴隨著2024年城中村改造和城市更新進程加快，再加上年初央行重啟PSL，房票安置政策正在一二線城市快速推進。

廣州、上海的加入并實現(xiàn)首張房票落地，將全國房票安置政策重新推向大眾視野。

上海啟動房票安置政策，要追溯到今年6月。彼時，上海金山區(qū)房管局印發(fā)《金山區(qū)房票安置實施辦法（試行）》，以拓寬居住房屋被補償人安置渠道，同時在實現(xiàn)集約增效土地利用和存量商品住房去化。

兩個月后的8月12日，上海首張房票落地。據(jù)媒體報道，擁有首張房票的業(yè)主憑房票在“房源超市”中購買了一套位于金山濱海城區(qū)的商品房住宅，并按照7%比例獲得了約20萬元的獎勵。

房票安置政策并不陌生，早在上一輪棚改時期杭州、西安、銀川等城市便對房票安置進行過探索，作為征收房屋時對被征收人的補償方式，本輪房票安置政策從2022年下半年以來不斷增多，至2024年落實房票政策的城市數(shù)量明顯增加，尤其是一線城市紛紛加入試點環(huán)節(jié)。

據(jù)不完全統(tǒng)計，2024年以來已有超過20個核心一二線城市推出房票相關(guān)政策，除了廣州、上海，長沙、貴陽等多個城市發(fā)放首批房票，另外北京通州區(qū)也發(fā)布了《北京市通州區(qū)房票安置實施方案（試行）》，并向社會公開征求意見。

房票安置一方面可以拉動新房銷售，實現(xiàn)去化，同時有利于防止建設(shè)過多的動遷安置房，降低政府資金成本壓力，比如江西九江明確不再新建安置房。

一個重要的趨勢是，當前房票安置政策正在全國重點一二線城市鋪開。

從政策內(nèi)容來看，重點城市房票安置政策普遍有幾個共性，即房票面值普遍高于貨幣補償款，房票使用有效期大都在12個月以內(nèi)，政府搭建“房源超市”并實行一定的價格優(yōu)惠，購房款大都不低于房票金額的85%，房票余額可退還，部分房票可轉(zhuǎn)讓，使用房票購買新房可享受一定比例的補貼，以進一步刺激房票安置。

在房地產(chǎn)行業(yè)弱復(fù)蘇的背景下，核心一二線城市試點或落地房票安置政策，核心有兩方面的動因。

首先，落實“消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房”的政策，此時發(fā)放房票，一方面減少了動拆遷安置房的傳統(tǒng)建造工作，同時可以拉動居民購房消費，助力房地產(chǎn)去庫存。

其次，救市政策效果不及預(yù)期，核心一二線城市“四限”松綁政策對市場提振效應(yīng)遞減，且重點城市庫存仍處于高位。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年前7月重點30城累計成交面積同比下降36%，截止7月末，30城庫存壓力仍處于高位，除了重慶外，其他城市商品住宅庫存消化周期均高于去年同期。

值得注意的是，核心一二線城市房票安置多在郊區(qū)進行，相較于市區(qū)，郊區(qū)市場壓力更大，房票安置客觀上可以引導(dǎo)本地購房需求釋放，從而促進郊區(qū)庫存去化。

當前市場環(huán)境下，房票安置政策能否激活樓市？

實際上，本輪房票安置政策實施有一個大的背景，即城中村改造。比如一線城市廣州發(fā)放全國首張城中村改造房票，再如青島明確在城市更新、城中村改造中推行房票安置模式。

今年1月，央行重啟PSL，新一輪PSL+城中村改造模式下，一定程度上能為當前低迷的樓市起到托底作用。也就是說，通過房票機制將購房需求鎖定在新房市場，從而實現(xiàn)對地方樓市支撐及庫存去化。

不過，重點城市房票安置政策能產(chǎn)生多大效果，仍要取決于城中村改造范圍及實際落地情況，以及后續(xù)PSL的持續(xù)投放量。也就是說，房票安置政策效果要看城中村改造能夠帶動的需求量多少而定。

CRIC曾做過測算，假設(shè)拆建比為2，改造周期為7年，拆舊比適當放寬至35%，試點擴圍后的35城城中村改造預(yù)計帶動銷售4552萬平方米，以2023年全國商品房11.17億平方米銷售面積計算，整體銷售貢獻率為4.1%。

即便在城中村改造試點擴圍并且拆舊比放寬的情形下，城中村改造對住宅銷售的拉動均不到10%。要知道在棚改貨幣化安置高峰期間，2017年全國棚改貨幣化安置大約實現(xiàn)去庫存3.1億平方米，占當年全國商品住宅銷售面積的比重達到21.5%。

城中村改造銷售拉動難及棚改，可想而知，房票安置的拉動作用也有限。

房票安置政策的試點和落地已擴展至重點二線及一線城市，通過提前鎖定房源，拉動潛在購房消費，進一步推動商品房去庫存。考慮到目前市場需求及購買力透支，房價仍處于下降通道，再加上部分城市地方財政補貼力度有限，恐難以在全市范圍全面推廣房票安置，房票發(fā)放數(shù)量也將受限，因此實際執(zhí)行效果也會打折扣。

不過積極的一面在于，本輪房票安置的城市能級較棚改時期提高，且覆蓋范圍也比較廣，基于當前房地產(chǎn)市場的新形勢，未來也會發(fā)揮一些積極的作用。