文|樂居財(cái)經(jīng) 作者|吳文婷

近日，上海市委副書記、市長(zhǎng)龔正表示，截至去年底，全市城鎮(zhèn)既有住房建筑面積超過7.6億平方米，大量房屋開始步入“中老年”。為此，上海將探索實(shí)施三項(xiàng)制度。

一是房屋定期體檢制度，主要是定期對(duì)房屋進(jìn)行全面檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋存在的問題，對(duì)癥下藥消除安全隱患。二是房屋安全保險(xiǎn)制度，在房屋面臨較大風(fēng)險(xiǎn)、需要?jiǎng)佑幂^大資金時(shí)，發(fā)揮保險(xiǎn)托底作用。三是房屋養(yǎng)老金制度，主要服務(wù)于房屋體檢、房屋保險(xiǎn)以及房屋“小修小補(bǔ)”的支付。

據(jù)龔正指出，上海考慮分兩步推進(jìn)：第一步，今年先行在浦東等區(qū)開展試點(diǎn)；第二步，在試點(diǎn)基礎(chǔ)上，明年將在全市范圍推開。

實(shí)際上，前不久的8月2日，國(guó)務(wù)院新聞辦公室舉行國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人、住房改革與發(fā)展司司長(zhǎng)王勝軍已提出，房子像人一樣也會(huì)變老，老了也會(huì)生病，這就需要建立房屋定期體檢制度、房屋保險(xiǎn)制度、房屋養(yǎng)老金制度。

據(jù)住建部最近披露的數(shù)據(jù)，截至2022年底，我國(guó)城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，這意味著這些房屋將進(jìn)入設(shè)計(jì)使用年限的中后期；預(yù)計(jì)到2040年前后，將有近80%的房屋將進(jìn)入這個(gè)階段。老舊住房的占比在將持續(xù)攀升。

中銀證券研報(bào)指出，這部分住宅受當(dāng)時(shí)房屋建設(shè)階段客觀條件的限制，部分存量住房在整體規(guī)劃、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、建筑材料、建造工藝、節(jié)能性等方面有所欠缺。大量老舊小區(qū)面臨著維護(hù)更新的問題，存在諸如墻體結(jié)構(gòu)安全隱患、屋面滲漏、外墻脫落、設(shè)施設(shè)備老化、樓道過道不穩(wěn)固、房屋本體質(zhì)量問題等房屋安全隱患。

不過，房屋的養(yǎng)老金從何而來？

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，如同個(gè)人養(yǎng)老金，房屋養(yǎng)老金制度也應(yīng)該由幾個(gè)支柱構(gòu)成，第一支柱是公共維修基金，由全體業(yè)主在購(gòu)買新房時(shí)歸集和共同所有，進(jìn)入個(gè)人賬戶；第二支柱類似企業(yè)年金，比如一定比例土地出讓金、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)、公共維修資金增值收益等，可進(jìn)入公共賬戶；第三支柱則是商業(yè)性質(zhì)房屋養(yǎng)老金，包括房屋綜合安全保險(xiǎn)以及商業(yè)性房屋養(yǎng)老補(bǔ)充。

而58安居客研究院院長(zhǎng)張波也建議，可以探索建立多元化的資金籌集機(jī)制，例如每年從小區(qū)廣告收入、停車費(fèi)收入等物業(yè)增值性收入中歸集一部分，或可統(tǒng)籌考慮將房產(chǎn)稅進(jìn)行部分歸集，并做到專款專用，更有利于資金的籌集。

值得注意的是，此前，湖北多地“住建局”更名為“住更局”，引發(fā)業(yè)界廣泛關(guān)注。名稱改變的背后不但反映了政府職能變化，更反映了城市發(fā)展的新趨勢(shì)和市場(chǎng)需求的變化。存量更新的時(shí)代正在全面到來。

在業(yè)內(nèi)人士看來，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)住房品質(zhì)的要求也越來越高。有了房屋養(yǎng)老金制度的支持，居民可以更好地進(jìn)行住房維修和裝修，提升住房的舒適度和安全性。同時(shí)，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的背景下，房屋養(yǎng)老金制度的推出將為房屋交易提供更多的保障，增加購(gòu)房者的信心，進(jìn)一步促進(jìn)住房市場(chǎng)的健康發(fā)展。