來源|地產知識橘

剛剛寫過全國針對保障性住房摸底的內容，不過幾天時間，咱大廣州的《配售型保障住房管理辦法（征求意見稿）》就掛了網，開始面對大伙兒征求意見了。

如今，這征求意見稿已經在各路社交平臺上發酵了一個星期，作為利益攸關群體，幾乎所有想買房的，想賣房的，甚至手上有房的，都多多少少有了解，甚至討論過。

目前，一個突出的觀點是——

未來，配售型保障房將大面積入市，直接沖擊商品房交易，尤其是低總價的房產。

未來，剛需誰還買房啊！

那些手上有老破小的，早割肉早好，晚了，就得砸手里。

真的是這樣嗎？

01

配售型保障房的優勢，總結起來大概有有如下幾項：

1、位置不錯，天河海珠荔灣這些核心區，都有分布；

2、相對便宜。雖然在文件里沒有寫明，但專家估計是大概周邊商品房價格5-6折；

3、戶型還行，原則上90平以下，2-3房為主，單身、兩口之家甚至帶個娃，夠住了；

4、與商品房同權，也就是說有學位。

5、申購要求不高。硬指標是沒房且3年內沒房，然后第一梯隊是廣州戶籍，第二梯隊是本科以上或各類人才加養老保險三年。

就感覺人人跳一跳，都能夠到。

6、現樓銷售，即買即住；

也就是說，買一套配售型保障房，相當于以5-6折的價格買個新房，拿到和周邊商品房幾乎無差別的權益，馬上能住，甚至沒有任何爛尾風險。

香，實在是香。

別說老破小了，感覺這大殺器一上，大部分二手房都要沒活路了。

02

但是，一切脫離“量”去談“質變”的行為，都是耍流氓。

保障性住房的“量”有多大呢？

根據7月份廣州日報的報道，今年市本級配售型保障性住房包括5個存量轉換的項目，新開工的5個項目和3個“按需定建”的項目。

安居集團的目標是：今年總共提供一萬套。

在這一萬套里，市中心占比不算太高，處于最核心區位的項目有兩個：

天河路奧體項目和海珠新滘西項目，全部建起來，大概2000套。

相對偏遠，規模也相對大的是荔灣的葵蓬路項目，大約有2300套。

三個加起來，也就4000套出頭。

但是，你知道廣州一年的二手房交易多少嗎？

去年是10.8萬套，然后，中心四區，天河、海珠、越秀、荔灣加起來，大概是4.5萬套。

也就是說，今年安居集團順利完成任務，也只會沖擊二手房交易的大概十分之一不到。

無論是從核心區來看，還是全市范圍內，比例都差不多。

反觀保障房制度已經非常完善的新加坡，二手成交數據中，組屋的成交量長期大幅超過二手私宅，就拿去年來看，大概是私宅的2.5倍往上吧。

個人覺得啊，這點保障房的投放量，短期內，不足以在市面上激起什么水花。

要想真正對市場有所沖擊，至少得按照這個速度再建個小十年吧。

03

然后，說說入手門檻。

這里涉及到兩個方面，戶型和價格。

從之前的報道來看，我們的保障性住房戶型大概是這個樣子的——

一房戶型會用來做公租房，緊湊小二房、小三房用來做配售型商品房，原則上每套面積控制在90平以下，那么，目測面積段大概是70-90平的樣子。

多說一句，按照模塊化標準層的組成來看，一個定制化核心筒大概對應12個戶數，具體的電梯數不知道，但居住的舒適度明顯比市面上的新房稍微差一些。

然后精算一下價格。

市區三個項目，周邊都是有商品房的，奧體項目周邊暫時沒有新盤，5年以內的次新房掛牌價7萬上下；

新滘西項目周邊的新房中海大境，市場價8-9萬。

葵蓬路項目周邊也沒啥新盤，稍遠的有保利錦上印和力誠榕誠灣，市場價大概4.5萬。

以5-6折的區間來算，要在天河、海珠拿一套90平米的配售型保障房，價格大概在360-450萬的樣子；

如果是70平的兩房，大概280萬往上吧。

荔灣位置比較偏，接近佛山了，三房價格區間大概在200-243萬，兩房大概在155萬往上吧。

這個數據，怎么說，感覺比同區域老破小的價格普遍還是要高一些。

現在市中心的房價已經回調得很到位了，不少海珠區兩房的老破小，那種本來沒有電梯，后來加了電梯的兩房，150萬上下就可以拿到，三房大概200萬。

這個價格……本來也沒辦法上車同等區域的保障房啊！

所以，我個人覺得，保障房和老破小針對的，還是不同的人群。

假如你本來就有三百萬左右的預算，恭喜，可以在樓齡二十年上下的二手房，以及配售型保障房之間糾結一下。

但如果你只有一百多萬預算，想在市區有個自住的房子，享受市區的便利配套，那沒得選，只能上車老破小。

一定想上車配售型保障房，那就只能去稍微遠一點的地方，比如說去荔灣接近芳村的區域，或者去黃埔、番禺、白云，比如說新造啊，鴉崗啊。

在這些地方，一百多萬是可以上車保障房的。

但是哦，我個人覺得，現在的市場處于收縮期，還是在回歸地段邏輯，所見即所得，遠離畫餅，郊區的新盤若非產品本身很好，配套很集中，是很難打動自住客的。

所以，遠郊的配售型保障房是否能大賣，就看周邊有沒有足夠多的產業人群了。

04

最后，想說下流動性和保值屬性。

一個大家必須要知道的知識點是：

保障房絕對不允許變更為商品住房，沒有任何投資屬性，是真正的房住不炒——

也就是說，不能出租獲取回報，不能用來做抵押經營貸換現金流，未來的售出價無論如何，也不可能超過你的買入價。

更麻煩的是，套現的時間點和流程，也基本不在自己的掌控范圍之內。

大家都知道，住保障房的人一旦擁有商品房，必須要退出保障房，但比較少人知道的是，《征求意見》里面還有這么一個規定：

保障房必須要自己住，不能夠讓租戶幫你住，還不能空置一年以上。

這里面隱含了一些生活中可能會遇到的變數——

假如你在工作地點旁邊購買了保障房，幾年之后，跳槽了，工作地比較遠，比如從黃埔換到南沙，甚至從廣州換到深圳，那么，就完全不可能在原來的地方居住了。

還有，有娃的家庭都知道，現在小升初萬一擇個校，是有可能不在家附近，甚至不在本區的，但初中生住校年齡還是小了一點，橘姐身邊不少學霸家庭都會為了孩子去學校附近生活。

但是，無論你在哪里居住，都不可以讓你的保障房空置超過一年，只要超過一年，房子就必須要清退。

然后，萬一要退出，流程也挺繁瑣的。

首先，買入保障房是有封閉期的。

簡單來說，限售三年，然后可以在一個特定的回購平臺掛牌，面向符合條件的購房者進行轉讓，掛牌價由你定，但不能高于你的買入價。

假如一年沒賣出去，才能向“專營機構”申請回購，回購價格由專營機構和你自主協商，大前提是不能高于你的買入價，并且每年必須折舊，每年折舊率按1%算。

好了，到了這里，你就懂了，你的保障房退出的時候，最好的結果是一年內原價轉讓給其他購房者，最差的情況……就是其他購房者不接盤，一年之后，專營機構拿大刀砍你，那才叫一個毫無還手之力。

05

那么，保障房到底適合哪些人呢？

首先，最好工作非常穩定，不用跳槽來跳槽去，可以一直在申請的房子里面住下去的；

其次，工資收入水平不太高，但也不太低的，太高了看不上保障房的居住品質，太低了，也夠不上購置一套保障房的門檻。

這個畫像……

基本就是體制內吧。

和前期政府摸排的主要人群重疊了。

06

最后，提個問：

未來保障房轉讓時的價格高低和難易程度，到底由什么決定呢？

一個令人驚訝的結論是——

由旁邊的商品房決定。

舉個栗子，現在中海大境均價8-9萬，旁邊的保障房按照5-6折估算，入市的均價大概是5萬，也就是說，售出的天花板就是5萬。

假設5年后，遇到大通脹，中海大境漲到了15萬，旁邊的二手保障房轉讓封頂5萬，只有商品房價格的三分之一，一旦有房出讓，新入市的購房者肯定搶著要。

但如果這5年內，市場沒有好轉，假設中海大境的房價縮水到5萬，旁邊的保障房還想賣5萬？那指定是沒人要的啊！

這時，你要是想退出保障房，也得像現在出售商品房的人一樣，先自刀一把，掛個3萬塊看有沒有人要，如果沒有，那專營機構就得給你打骨折了。

而且，說實話，專營機構這事兒也還是個未知數，畢竟，相應的專營機構還沒成立，之前共有產權房說有回購，一直到現在都沒影，3年了。

畢竟，保障房面向的接盤俠，就是那么窄啊。

以上。