來(lái)源|丁祖昱評(píng)樓市

自城投拿地成為土地市場(chǎng)的中流砥柱后，以低風(fēng)險(xiǎn)、低成本輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，輸出品牌和管理的代建模式成為房企新階段“突圍”的重要賽道。

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據(jù)CRIC各城市機(jī)構(gòu)對(duì)29個(gè)重點(diǎn)城市在售商品住宅項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研整理，目前代建比例約為1.67%，不同城市比例參差不齊。從代建項(xiàng)目的區(qū)位分布層面、以及代建企業(yè)布局的角度來(lái)看，均差異顯著。

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按不同能級(jí)城市的統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，一線城市代建比例低至0.8%，二線城市為1.6%，三四線城市則為2.6%，低能級(jí)城市商品住宅的代建比例明顯更高。

在行業(yè)下行周期中，土地市場(chǎng)格局出現(xiàn)顯著的變化，即民企大量退場(chǎng)、央國(guó)企強(qiáng)勢(shì)，城投成了多數(shù)核心城市托底的生力軍。

細(xì)化到城投表現(xiàn)來(lái)看，從2021年至2024年5月，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)重點(diǎn)一二線城市成交的含宅用地中，有46%的地塊由城投公司競(jìng)得（含合作拿地），同時(shí)拿地金額占比也高達(dá)33%。

與拿地幅數(shù)、金額占比較高不同的是，由于運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)度普遍不及規(guī)模國(guó)央企和高周轉(zhuǎn)的民企，城投公司拿地后的開(kāi)工率明顯低于其他幾類(lèi)房企：2021年至今，城投拿地項(xiàng)目中全部開(kāi)工的地塊僅有20%，加上部分開(kāi)工的地塊，總體開(kāi)工率22%。

從城投已開(kāi)工的土地來(lái)看，城投所拿地塊規(guī)模越大的反而開(kāi)工率越高，城投拿地項(xiàng)目中，總建面小于5萬(wàn)平方米的地塊開(kāi)工率為17%，隨著面積段升高，地塊的開(kāi)工率也持續(xù)上升，當(dāng)總建面達(dá)到20-25萬(wàn)平方米階段時(shí)，開(kāi)工率超過(guò)30%，大于25萬(wàn)平方米的項(xiàng)目中，開(kāi)工率達(dá)到37%。這與部分高能級(jí)城市綜合用地體量較大不無(wú)關(guān)系。

同時(shí)，合作拿地項(xiàng)目的開(kāi)工率也遠(yuǎn)高于獨(dú)立拿地項(xiàng)目。其中，合作拿地項(xiàng)目開(kāi)工率為47%，城投獨(dú)立拿地項(xiàng)目開(kāi)工率僅19%，兩者相差28個(gè)百分點(diǎn)。城投公司與不同類(lèi)型的公司合作拿地，開(kāi)工率也有較大的差異：與國(guó)企、央企合作拿地項(xiàng)目的開(kāi)工率分別達(dá)到79%和64%，可見(jiàn)國(guó)央企對(duì)于開(kāi)工率的帶動(dòng)效果卓越；其次與民企合作拿地項(xiàng)目的開(kāi)工率39%；城投與城投公司一起拿地的項(xiàng)目開(kāi)工率最低，僅28%。

具體到項(xiàng)目來(lái)看，通過(guò)CRIC各城市機(jī)構(gòu)對(duì)29個(gè)重點(diǎn)城市、近萬(wàn)個(gè)在售的商品住宅項(xiàng)目的梳理，我們發(fā)現(xiàn)目前在核心城市商業(yè)代建比例仍然較低，但正逐年提升。

CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)顯示2020年、2021年開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目中代建的比例不足0.7%，2023年是分水嶺，29個(gè)重點(diǎn)城市代建比例達(dá)到4.65%，比2022年增加3.62個(gè)百分點(diǎn)，而2024年比例進(jìn)一步增長(zhǎng)至6.28%。這也符合城投大面積托底土地市場(chǎng)主要是在2021年“雙集中供地”之后。

綜合而言，目前在核心城市商業(yè)代建比例仍然較低，在近1萬(wàn)個(gè)在售項(xiàng)目中，代建比例（按項(xiàng)目個(gè)數(shù)）僅有1.67%，與發(fā)達(dá)國(guó)家較高的代建滲透率相比，未來(lái)還大有可提升空間。

按不同能級(jí)城市的統(tǒng)計(jì)結(jié)果看，一線城市代建比例低至0.8%，二線城市為1.6%，三四線城市則為2.6%，低能級(jí)城市商品住宅的代建比例明顯更高。

這樣的現(xiàn)象與企業(yè)的拿地策略轉(zhuǎn)向有很大的關(guān)聯(lián)，“三道紅線”以后房企普遍面臨很大的資金壓力，拿地收縮、聚焦于一二線城市，而對(duì)于低能級(jí)城市則傾向于轉(zhuǎn)為代建、管理等輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式，在高能級(jí)城市則更傾向于傳統(tǒng)的重資產(chǎn)模式。

具體到不同城市的代建比例情況可見(jiàn)，四個(gè)一線城市商品住宅代建比例都不到1%，在樣本城市中位列倒數(shù)；二線城市中蘇州的代建比例達(dá)到6.04%，僅次于無(wú)錫，其次南寧、濟(jì)南和天津都超過(guò)3%；而三四線城市中無(wú)錫、常州、漳州代建比例分別為6.87%、3.29%和3.23%，僅徐州代建比例1.23%，未達(dá)到平均水平。

從代建項(xiàng)目的分布情況來(lái)看，以位于市區(qū)的項(xiàng)目居多。29個(gè)重點(diǎn)城市的代建項(xiàng)目中有61%位于市區(qū)范圍，另外39%位于郊區(qū)范圍。房企在選擇代建項(xiàng)目的時(shí)候，區(qū)位也是重要考慮因素之一，主要是由于商品住宅一般以全過(guò)程代建代銷(xiāo)為主，考慮到銷(xiāo)售需求則位于市區(qū)的項(xiàng)目有較大的優(yōu)勢(shì)。

以4個(gè)代建項(xiàng)目最多的城市天津、蘇州、無(wú)錫和成都項(xiàng)目分布為例：僅有天津的代建項(xiàng)目以位于郊區(qū)為主，22個(gè)代建項(xiàng)目中位于市區(qū)范圍內(nèi)的僅有4個(gè)；反之蘇州的代建項(xiàng)目則全部位于市區(qū)范圍，與天津形成鮮明對(duì)比，成都、無(wú)錫也以位于市區(qū)的項(xiàng)目為主，成都的天府新區(qū)、青羊區(qū)和武侯區(qū)代建項(xiàng)目數(shù)量領(lǐng)先，無(wú)錫的梁溪區(qū)、經(jīng)開(kāi)區(qū)、濱湖區(qū)代建項(xiàng)目數(shù)量也較多，濱湖區(qū)位于太湖之濱的豪宅項(xiàng)目奧體潮鳴也由綠管代建。

這一點(diǎn)從城投已開(kāi)工的土地也能看出，CRIC數(shù)據(jù)顯示，從項(xiàng)目區(qū)位和拿地方式而言：城投拿地項(xiàng)目市區(qū)的開(kāi)工率遠(yuǎn)高于郊區(qū)項(xiàng)目，其中市區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)工率為36%，郊區(qū)項(xiàng)目則僅有15%，兩者相差近20個(gè)百分點(diǎn)；

究其原因，部分配套齊全、資源屬性較強(qiáng)的市區(qū)地塊，溢價(jià)空間、抗風(fēng)險(xiǎn)能力均較強(qiáng)，尤其是在部分核心一二線城市，在政策逐步放開(kāi)、市場(chǎng)信心緩慢筑底修復(fù)之下，仍能看高一線。

從代建企業(yè)的角度看，CRIC數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年代建新增規(guī)模TOP20企業(yè)新增簽約建面8587萬(wàn)平方米，已達(dá)到2023年全年新增建面的72%。按上半年新增建面分布來(lái)看，TOP20房企中共有4家新增建面超過(guò)500萬(wàn)平方米。

可以看到目前代建企業(yè)各梯隊(duì)差異顯著、存在明顯斷層，綠城管理、旭輝建管和藍(lán)綠雙城位列前三，其中綠城管理上半年新增簽約建面達(dá)到1746萬(wàn)平方米，是唯一新增簽約建面超過(guò)千萬(wàn)的企業(yè)。旭輝建管與藍(lán)綠雙城上半年新增簽約建面也超過(guò)700萬(wàn)平方米，幾乎是TOP10門(mén)檻2倍。

同時(shí)，代建企業(yè)集中度繼續(xù)走高，強(qiáng)者恒強(qiáng)趨勢(shì)未改。TOP5、TOP10企業(yè)新增代建規(guī)模達(dá)到4320萬(wàn)平方米、6285萬(wàn)平方米，分別占TOP20總量的50%和73%。

從CRIC各城市機(jī)構(gòu)對(duì)29個(gè)重點(diǎn)城市、近萬(wàn)個(gè)在售的商品住宅項(xiàng)目的梳理來(lái)看，29個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅項(xiàng)目代建企業(yè)主要包括綠城管理、金地管理、藍(lán)城集團(tuán)、朗詩(shī)地產(chǎn)和龍湖建管等。這些企業(yè)同時(shí)也是目前代建行業(yè)中市場(chǎng)份額占比較大的房企，其中綠城管理、藍(lán)城集團(tuán)、金地集團(tuán)都位列上半年代建新增規(guī)模TOP5。

這些典型企業(yè)在29個(gè)城市中代建項(xiàng)目的分布情況有所不同：

以綠城管理這樣在代建中領(lǐng)先的房企來(lái)看，其進(jìn)軍城市較多、布局較為分散：綠城管理在29個(gè)重點(diǎn)城市中布局了18個(gè)城市，代建項(xiàng)目最多的城市為杭州，杭州共有7個(gè)代建項(xiàng)目，占綠管在29城總項(xiàng)目的15%，其次綠城管理在濟(jì)南、寧波、長(zhǎng)沙、成都、無(wú)錫等多個(gè)城市都有3個(gè)及以上的代建項(xiàng)目。

另一類(lèi)企業(yè)項(xiàng)目分布相對(duì)聚焦，以藍(lán)城集團(tuán)、朗詩(shī)地產(chǎn)等為代表，藍(lán)城和朗詩(shī)在29個(gè)重點(diǎn)城市中也都有10個(gè)以上的代建項(xiàng)目，但是較為聚焦在個(gè)別城市：例如藍(lán)城集團(tuán)共有15個(gè)代建項(xiàng)目，其中8個(gè)位于徐州，3個(gè)位于無(wú)錫，其他城市則僅有1-2個(gè)項(xiàng)目；朗詩(shī)地產(chǎn)更是完全聚焦于無(wú)錫和蘇州，所有代建項(xiàng)目均位于這兩個(gè)城市。

值得一提的是，土地市場(chǎng)持續(xù)走弱之下，城投依舊是“托底”的主力軍。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)的30個(gè)重點(diǎn)城市，2024年上半年城投參與拿地比例達(dá)到47%，為2021年以來(lái)同期新高，較2023年上半年增長(zhǎng)16個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)城投類(lèi)項(xiàng)目的代建空間仍存。

同時(shí)商品住宅代建作為代建項(xiàng)目的最主要來(lái)源，在重點(diǎn)城市的平均代建比例僅有1.67%，與國(guó)外較高的滲透率相比，國(guó)內(nèi)商品住宅代建仍處于藍(lán)海階段，且在各城市的滲透率有明顯差異，部分城市后期具備較大的增長(zhǎng)空間。

從企業(yè)層面來(lái)看，規(guī)模領(lǐng)先的房企如綠城管理、金地管理等目前布局的城市相對(duì)廣泛，而仁恒置地、朗詩(shī)集團(tuán)則更聚焦于個(gè)別城市，未來(lái)在代建滲透率持續(xù)增加的預(yù)期下，目前已經(jīng)進(jìn)入代建行業(yè)的企業(yè)預(yù)計(jì)將加速代建的布局?jǐn)U張，尤其加速進(jìn)入三四線和二線城市。