來源|丁祖昱評(píng)樓市

7月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2024年6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。6月份，70個(gè)大中城市一二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅略有收窄，同比降幅仍在擴(kuò)大。

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其中，二手房?jī)r(jià)格同比下降城市數(shù)量已達(dá)峰值，截止2024年6月，全部70個(gè)城市均呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。這已經(jīng)是二手房連續(xù)第6個(gè)月70個(gè)城市同比價(jià)格全部下跌。

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自2021年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整開始，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格同比下降城市數(shù)量不斷增長(zhǎng)，二手房下跌城市數(shù)量明顯更高。

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從我們重點(diǎn)關(guān)注的一二線城市二手房成交均價(jià)來看，大部分已跌至2018、2019年水平，如北京、深圳、杭州等，還有部分城市已跌破2017年，如南京、天津、鄭州等。同時(shí)也有相對(duì)堅(jiān)挺的城市，如上海。

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需要注意的是，雖然部分城市二手房成交價(jià)格出現(xiàn)下降，但成交規(guī)模持增，這一方面是政策利好推動(dòng)，另外一方面是低總價(jià)房源集中成交持續(xù)分流新房剛需。

我們認(rèn)為，未來二手房成交整體還將維持高位運(yùn)行。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2024年6月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。

同比來看，新房和二手房同比持降，新房整體降幅由5月末的4.3%增至6月末的4.88%，二手房降幅由5月末的7.49%增至6月末7.87%，從趨勢(shì)變化來看，新房和二手房降幅差距有收窄態(tài)勢(shì)，二手房跌幅仍超新房。

事實(shí)上，截止2024年6月，全部70個(gè)城市已連續(xù)6個(gè)月二手房?jī)r(jià)格同比下降，城市數(shù)量較多已達(dá)峰值。

從趨勢(shì)來看，2021年底開始70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)格同比下降城市數(shù)量明顯增長(zhǎng)，2022年7月同比下降城市數(shù)量首次超過60個(gè)，隨后一直保持高位，直至2024年1月達(dá)70個(gè)峰值，至今已有6個(gè)月。

環(huán)比來看，6月70城一二手房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比跌幅有收窄態(tài)勢(shì)，新房整體降幅由5月末的0.71%收窄至6月末的0.67%，二手房降幅由5月末的1%收窄至6月末0.85%，房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量減少，6月70個(gè)大中城市中有64城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，66城二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降。

從我們重點(diǎn)關(guān)注的城市來看，部分城市二手房成交均價(jià)已跌至2018年至2019年水平，如北京、廣州、深圳、杭州等。

首先是北京，2024年上半年，北京二手住宅成交均價(jià)約28834元/平方米，套均總價(jià)約257.9萬元/套，基本已回到2018年水平。

從成交結(jié)構(gòu)來看，2024年上半年北京二手住宅成交套數(shù)約75322套，其中90平方米以下成交約48846套，占比達(dá)64.85%。90-110平方米成交約11958套，占比達(dá)15.88%

其次是廣州和深圳，2024年上半年廣州和深圳成交均價(jià)都在2019年上下。

2024年上半年廣州二手住宅成交均價(jià)約28743元/平方米，套均總價(jià)約263.67萬元/套，深圳二手住宅成交均價(jià)約58975元/平方米，套均總價(jià)約531.09萬元/套。

從趨勢(shì)來看廣州和深圳二手房?jī)r(jià)格都于2021年達(dá)到近年最高峰，隨后在2022年出現(xiàn)下降，2023年出現(xiàn)一定反彈，直到2024年上半年再次降低，達(dá)2019年左右水平。

最后是杭州，2019年杭州二手住宅成交均價(jià)約31506元/平方米，套均總價(jià)約329.01萬元/套，2024年上半年，杭州二手住宅成交均價(jià)約31883元/平方米，套均總價(jià)約311.03萬元/套，套均總價(jià)已低于2019年。

杭州的走勢(shì)與廣州和深圳不同，2019年至2022年二手房成交均價(jià)持續(xù)上漲，隨后從2023開始下跌，目前杭州二手房成交均價(jià)與套均總價(jià)都已回到2019年。

在重點(diǎn)關(guān)注的城市中，還有部分城市二手房均價(jià)已跌破2017年，如南京、天津、武漢、鄭州等。

具體來看，2024年上半年天津二手房成交均價(jià)11046元/平方米，套均總價(jià)約97.85萬元/套，2017年天津二手房成交均價(jià)13400元/平方米，套均總價(jià)約111.81萬元/套，天津二手房成交價(jià)格不僅已明顯低于2017年，甚至已經(jīng)低于2016年全年，當(dāng)仍高于2015年。

類似的情況還有武漢、鄭州和南京，這三個(gè)城市2024年上半年二手房成交均價(jià)分別為14625元/平方米、11185元/平方米、24058元/平方米，均明顯低于2017年全年水平。

除了二手房成交價(jià)格跌幅明顯的城市之外，在我們重點(diǎn)關(guān)注的城市中還發(fā)現(xiàn)部分價(jià)格仍然堅(jiān)挺的城市，如上海。

2009年至2017年，上海二手房成交均價(jià)漲幅明顯，2017年之后，上海二手房成交均價(jià)開始走平，至今一直保持均價(jià)4萬元/平方米上下。

2024年上半年上海二手房成交均價(jià)40758元/平方米，較2023年40854元/平方米微跌，但仍保持高位。

但若具體到上海各區(qū)來看，可以發(fā)現(xiàn)，雖然上海全市二手房均價(jià)保持穩(wěn)定，但各區(qū)域內(nèi)部已出現(xiàn)明顯分化。

其中部分區(qū)域成交均價(jià)仍保持2022年至2023年水平，部分區(qū)域二手房成交均價(jià)已回到2016年至2018年區(qū)間。如金山、崇明、普陀、楊浦、虹口、寶山二手房成交價(jià)格已跌破2017年成交均價(jià)。

整體來看，當(dāng)前各城市二手房成交均價(jià)和往年相比均出現(xiàn)了不同程度的下滑，與新房房?jī)r(jià)受備案、限價(jià)等因數(shù)影響不同，二手房?jī)r(jià)格對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)更為直觀，背后實(shí)際反應(yīng)出的市場(chǎng)不容樂觀。

近期我們也看到了部分積極因素在積累，如在5.17新政后，部分城市二手房成交規(guī)模持續(xù)上升，并帶動(dòng)了部分新房市場(chǎng)成交，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示出70城一二手房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比跌幅有收窄態(tài)勢(shì)，其中北京、上海今年以來首次轉(zhuǎn)漲，分別上漲0.2%和0.5%。

我們認(rèn)為，隨著政策利好不斷釋放和落實(shí)，市場(chǎng)信心和預(yù)期有望逐步恢復(fù)，以此促進(jìn)銷量回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)筑底修復(fù)，從而帶動(dòng)價(jià)格企穩(wěn)。