來源|丁祖昱評樓市

7月7日，格力地產公告稱擬出售持有的相關房地產開發業務對應的資產負債及相關對外債務，逐步退出房地產開發業務，以實現主業轉型。

格力地產并非孤例。

在此之前，6月23日，美的置業宣布通過股權重組，擬剝離房地產開發業務，實現“去重向輕”轉型。

此外，昔日百強房企銀億股份、老牌房企華遠地產以及閩系集團冠城大通均相繼宣布剝離或出售房地產開發業務的計劃。

多家上市企業“退房”資本市場均給出正向反饋。剝離房地產開發業務背后，實際是房地產市場持續深度調整，為減少房地產開發業務對公司業績和發展的拖累，房企轉型的一次積極嘗試。

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2024年以來，多家上市房企剝離或出售房地產開發業務。

據不完全統計，已有格力地產、美的置業、華遠地產、冠城大通和銀億股份等5家上市企業出售房地產開發業務資產。

7月7日，格力地產發布公告稱，對重大資產重組方案進行調整，擬置出所持有的上海、重慶、三亞等地相關房地產開發業務對應的資產負債及上市公司相關對外債務，并置入珠海免稅集團不低于51%股權。逐步退出房地產開發業務，實現主業轉型。

在格力地產公開“退房”約半個月前，美的置業6月23日宣布計劃通過股權重組實現公司業務的“去重向輕”轉型。

根據公告，美的置業將把其全資持有的房地產開發業務產權轉移至控股股東美的控股旗下，從而將房地產開發的重資產業務與持續經營性業務進行股權分隔。在這一重組框架下，重資產的地產投資部分將由美的控股作為非上市公司持有，而具體的經營管理活動仍由上市公司美的置業承擔。

資本市場對此給出正向反饋。

在宣布剝離房地產開發業務后的首個交易日，美的置業股價上漲近70%，創階段高點。同樣格力地產宣布退出房地產開發業務后，帶來了2024年首次漲停，且在公告后連續兩個交易日漲停。

更早之前的華遠地產，在擬將持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至公司控股股東華遠集團公告發出后，其股票在連續3個交易日（4月26日、4月29日、4月30日）的收盤價格漲幅偏離值累計超過20%。

房地產市場持續深度調整，是多家上市公司退出房地產業務的一大背景。

從上述幾家房企披露的原因可以看出，房地產開發業務對企業業績的拖累是推動房企“退房”的重要原因，同時也是企業實現轉型的一大重要舉措。

比如銀億股份明確表示，在目前的宏觀經濟形勢和房地產市場行情下，公司的房地產項目和存量資產去化難度較大，房地產經營業務已拖累公司業績。

華遠地產明確表示，退出房地產開發業務有利于改善公司資產質量，提升公司可持續經營能力和盈利能力。

同樣，美的置業方面也提到剝離開發業務有助于實現更高的利潤率(與開發業務相比)，并減少其在房地產市場的周期性風險敞口。

近年，行業周期性調整下企業利潤空間持續收窄。2023年，重點上市房企利潤規模延續負增長趨勢，且連續兩年表現為凈虧損，各項利潤率指標繼續下探，降至歷史最低水平。

據CRIC監測，2023年重點65家上市房企整體實現毛利潤規模5436億元，企業毛利潤增速的中位數為-23%。凈利潤合計表現為凈虧損1097億元、歸母凈利潤虧損1458億元，企業凈利潤和歸母凈利潤增速的中位數分別為-36.0%和-33.9%。

除了房地產開發業務利潤拖累，房地產開發新模式下，房企轉型也將成為未來房企嘗試和探索的方向。

實際上，多家企業通過股權重組剝離房地產開發業務，便是對當前房地產市場形勢下業務模式的一次嘗試。

以美的置業為例，通過分離重資產投資與開發運營，能夠更加專注于提升開發能力和服務質量，同時也為控股股東、原有股東、項目業主以及整個房地產行業帶來了積極的影響，為房企的未來發展提供了新的思路。

除了上述房企通過剝離房地產開發業務實現轉型，2024年以來，標桿房企也開啟新一輪組織架構調整。

從2024年以來的一些組織架構調整來看，即便是沒有剝離房地產開發業務的企業，也在不斷收縮戰線。比如通過合并縮減區域公司來清理和重組地產資產，減輕經營壓力，已成為行業的一大重要趨勢。

據不完全統計，2024年上半年有十余家房企進行組織架構調整，其中不乏央國企。

比如華潤置地于今年2月進行了力度較大的內部組織調整，原有7個大區重組為5個大區，原有28個地區公司，重組為20個地區公司；招商蛇口也啟動了組織變革，將7個區域公司合并為5個；中交地產徹底告別集團總部—區域公司—城市公司的三級管控模式，撤銷原7個區域公司，由集團總部直管城市公司，同步還將16個城市公司，按項目地理區位采用就近原則重組為9個。

今年年初，綠城中國也進行了一次組織調整，綠城管理西南區域合并綠城中國西南區域，安徽從華東的區域版圖中分離出來，被劃入了浙江區域。可以看出，由代建合并了地產集團的西南區域公司，也印證了綠城的輕重資產業務，在加速交融中。

另外，萬科也在上半年多次進行組織架構調整，南方區域、上海區域、北京區域和西北區域等進行整合，持續收縮戰線。

實際上，本輪標桿房企變革的思路大致相近，主要目的是聚焦優質高能級城市，提質增效；同時賦能合并后的城市公司更多空間，增強區域競爭實力，以更好的適應市場周期波動，實現可持續發展。

房地產行業深度調整周期下，鮮有企業能夠獨善其身，在系列政策支持下，市場端出現了弱復蘇跡象，不過在房地產行業新模式建立的過程中，房地產企業應對市場波動的一系列調整還將持續，部分房企將繼續深化戰略轉型。