來源|丁祖昱評樓市

中央和地方繼續積極施策，促進住房租賃行業健康發展，住房租賃領域金融創新提速。“保障+市場”的住房供應新模式逐漸形成。

政策發力存量收購用于保障房籌建背景下，保租房加速籌集，并推動機構化房源快速提升，同時對一線城市租金坪效和出租率正產生一定的影響，其中上海的集中式公寓租金坪效出現了較為明顯的下滑趨勢。

克而瑞長租根據公開資料整理，2024年上半年，全國各地至少出臺62條與住房租賃相關的政策。

政策內容涉及金融稅收、市場監管、權益保障和租賃供應等方面，其中租賃供應政策居多。

2024年上半年各地的存量收購及資產盤活用作保障房成為行業熱點。

各地方通過新建、改建、盤活存量等多種方式籌集保租房房源，自2022年起，國內已有多個城市率先響應政府收儲商品房模式，支持收購存量商品房用作保租房，盤活市場存量資源，推進保租房籌集。

據統計，截至2024年上半年，全國范圍內至少有22個城市支持政府收儲商品房的模式，其中福州、重慶、洛陽、蘇州等城市在收購規模上表現尤為突出。

這些收購行動的資金來源廣泛，涵蓋了財政補貼、政策性銀行專項貸款及租賃住房貸款支持計劃等多種渠道，確保了資金的有效供給。通過對于存量收購進行保障房的改造，預計保租房籌集將提速，并帶來機構化房源量激增。

保租房加速籌集，推動機構化房源快速提升，同時對一線城市租金坪效和出租率正產生一定的影響。

根據克而瑞長租的監測，各城市機構化長租房供應量都處于上漲明顯階段。其中，一線城市房源規模強勢擴張，尤其是上海和深圳集中式公寓規模均已突破26萬間，且保租房占比均超過40%。

這意味著，重點城市正穩步邁向“市場化+保租房”并駕齊驅的發展模式。

二線核心城市中，杭州在集中式公寓領域的發展較快，截至2024年5月，杭州集中式公寓規模已躍升至18萬間，其中市場化房源占據主導，約15萬間，而保租房入市超過3萬間。

相比之下，南京、成都與武漢三城在集中式公寓及保租房規模上均未達到6萬間的量級。

保租房加速入市，正對一線城市租金坪效產生較大影響。

從各城市機構化集中公寓的租金坪效來看，在一線城市中，上海的集中式公寓租金坪效出現了較為明顯的下滑趨勢。克而瑞長租數據顯示，上半年上海集中式公寓租金坪效為5.3元/天/㎡，相較于2023年下降6.5%，較2021年時降幅達到了19%。

主要原因在于，近年來上海保租房市場的迅速擴張，大量保租房項目以較低租金入市，對整體市場的租金水平構成了直接沖擊，進而影響了租金坪效的表現。

深圳的租金坪效則呈現出上漲態勢。上半年深圳集中式公寓租金坪效為3.65元/天/㎡，較2023年微增1.7%，較2021年增長10%。

這一變化主要受益于深圳大規模的城中村改造項目。這些改造不僅提升了居住環境的品質，還帶動了相應機構化項目的租金水平上升，從而對整體租金坪效產生了積極影響。

而在二線城市中，租金坪效則普遍呈現出小幅上漲的趨勢。二線城市租賃市場呈現出相對穩定的增長態勢，市場對高品質租賃住房需求仍在持續增長。

保租房集中入市也在考驗著一線城市集中式公寓整體出租率。

典型如北京和上海，上半年新建保租房大型社區項目的集中入市，導致租賃市場競爭態勢趨于激烈，進而使得這兩地的出租率面臨一定壓力，2024年上半年北京出租率較2023年下滑0.7個百分點，上海出租率則較2023年下降1.85個百分點。

2024年上半年，政策端在住房租賃市場展現出積極的推動作用，金融支持力度顯著增強，重點城市“保障+市場”地產新結構越發清晰，保租房陸續入市不斷對一線城市集中式公寓租金坪效和出租率帶來影響，城市間開始出現分化，未來市場競爭愈發激烈。