來源|地產知識橘

剛剛發布的這一份成績單，對于行業老大哥萬科來說，實在有點扎眼——

自1991年上市以來，萬科財報中的利潤數據從來都是正的，年景好的時候，一年能凈賺400個億，困難如2023年，也還保有121.63億元的利潤。

雖然從2023年4季度開始，萬科已經由盈轉虧，但今年一季度不過虧了3.6個億，誰能想到，短短三個月之后，虧損幅度一下子擴大到70-90個億。

對于這個多年“優等生”來說，不但是首次在半年報中出現凈利潤虧損，還是第一次成為全行業中，虧損額最大的那家企業。

這當然是萬科財報最困難的一年。

但我更關心的是——

這次的巨額虧損是否只是一個開端？

接下來，萬科還有“逆襲”的可能嗎？

01

要回答這個問題，先得了解一下，這半年究竟發生了什么。

結合萬科在業績預告中的表述，以及盤后的投資者關系活動記錄，大約能還原出拖垮凈利潤的三個可能性：

首先，高價入手的地塊開始批量交付了。

因為行業的特性，這半年報告期內地產開發業務結算的利潤，主要對應的是2022、2023年銷售的項目，以及2024年上半年消化的現房和準現房庫存。

也就是說，基本都是2022年以前買的高價地。

高價地的規模有多大呢？

我查了一下全國土地出讓數據，發現2020、2021兩年正好是萬科全國大擴張的年份，連續拿下了兩次全國拿地金額榜眼，僅次于當時拼命在低線城市鋪項目的碧桂園。

好死不死的是，拿了一大堆地之后，房價就見頂了。

在市場高位拿地，在市場低位賣房，賣一套虧一套，很正常。

雪上加霜的是，二季度恰好還是個交付旺季——

上半年，萬科一共交付了7.4萬套房子，其中二季度交付了5.6萬套，是一季度的3倍。

光這一項，至少擴大了幾倍的虧損。

02

其次，萬科為了“活下去”，賤賣了不少資產。

年報的時候，萬科定下未來兩年降1000億有息負債的目標，這個目標要想實現，一方面是少花錢少拿地，另外一方面，自然是趕緊多賣資產。

于是，今年3月底，萬科確定了一攬子穩定經營和降低負債的方案，對現房和準現房庫存去化、資產交易和股權處置都采取了更加堅決的行動——

有些交易價格，甚至低于賬面值。

降價去庫存的效果不錯，上半年，萬科賣房金額穩居行業前三，還成功處理掉了不少商業體，包括兩大王牌商業項目——營收排名前二的七寶萬科廣場，和南翔印象城MEGA。

雖然折了些價，但換了寶貴的現金流。

留得青山在，總是好的。

03

而最隱匿，也最有操作空間的，恐怕是最后一個原因——

主動計提減值。

存貨跌價計提是會計處理資產減值損失的一種，指當企業評判存貨市場有價值下跌風險時，為反映存貨價值的真實情況，會按照一定比例或金額，在財務報表中提前計提。

行業從高峰滑落的這幾年，房價下跌，房企普遍存在計提減值。

和同行相比，萬科雖然手握大量存貨，但新增計提一直不算太高，遠低于新城控股這種重倉三四線的房企，也不及金茂、金地這些規模相對較小的房企。

遙想去年，連重倉一二線的保利，存貨減值都達到了50個億，萬科還在30多億的量上徘徊。

這一次，利潤出現這么大的震蕩，斗膽猜測，萬科的存貨減值應該遠超往年。

如果這個猜測為真，那么，萬科是為了去庫存，降價遠超同行呢，還是在借助“資產減值計提”主動探底，以提升未來業績的修復預期呢？

這個，就不好說了。

至少，肉眼可見的一個現象是——

業績預告披露后的兩個工作日，萬科的股價，底部反彈了。