來源|丁祖昱評樓市

6月新房成交面積環比上漲64%，成交規模創年內新高。

相較于新房，二手房率先完成筑底反彈。6月二手住宅成交面積約為197.4萬平方米，同比增長89%，成交規模創近三年單月新高。

從國家統計局公布的70城房價也可以看出，至5月上海新房價格環比已連漲24個月，同比則連漲67個月。

上海仍然是全國樓市的典型，“滬九條”發布后，限購政策放松、首付比例及利率的下調刺激一波購買力進場，帶動市場回暖。

上海，是四大一線城市中，率先響應并落實央行5月17日信貸政策的城市。

5月27日“滬九條”大幅放松限購，包括但不限于外地戶口購房社保年限“5變3”、單身也能買外環內二手房、二孩及以上多子女家庭可增購1套等。?

上海政策調整范圍和力度遠超北京及深圳。過去因為限購而積累的潛在客戶需求被釋放，從而推動成交量明顯增長。

CRIC數據顯示，6月上海新建商品住宅共成交80萬平方米，環比由負轉正增長64%。不過，新房成交仍不及去年同期，同比仍減少21.4%。成交均價約77417元/平方米，環比下降5.4%。

整體來看，上海新房成交量價正在回歸常態。

從累計數據來看，2024年1-6月上海商品住宅成交面積320.66萬平方米，同比下降38%。

從項目開盤和認購情況來看，6月以來全市已超20個樓盤完成認購，平均認購率在80%以上。

值得注意的是，“滬九條”落地后，七批次房源有3個項目觸發積分，且開盤“日光”。在此之前已連續兩批次無新盤觸發積分。

具體來看，中海領邸認購率272%、觸發積分50分，新楊思上園二期認購率212%、觸發積分40.04分，招商時代潮派認購率132%，觸發積分37.6分。

上海市場需求向大戶型改善遷移。

CRIC數據顯示，6月上海主力成交戶型面積為90-140平方米，占比達到58.9%，接近六成，相較于5月份占比微降10.2個百分點。

從上半年成交結構來看，200平方米以上面積段成交占比明顯增加，1-6月占比達到了15.5%，而去年同期僅為3.5%。

今年上半年，上海新房“越貴越好賣”。

6月，上海新房成交主力總價段為500-800萬元，占比達到27.4%。此外，總價2000萬元以上高端商品住宅成交面積占比達到了16.9%。

今年3月以來，上海豪宅熱銷的消息不斷。

3月28日，中海·順昌玖里銷售額達到196.53億元，創下全國商品房單次開盤最高銷售額紀錄；4月18日新鴻基濱江凱旋門開盤，212套房源當天全部售罄，攬金70.27億元；4月21日融創外灘壹號院二期開盤，當日售罄，銷售額達99.97億元，成為今年內上海單盤銷售額TOP2的項目。進入6月，均價14.6萬元/平方米的中海領邸·玖序認購率達到272%，實現2小時內清盤。

上半年豪宅供應量增加，推動成交量進一步上升。

據克而瑞上海機構統計，2024年上半年上海累計供應23個單價均價超10萬元/平方米的高端盤，其中20盤開盤首日去化率超7成。

從成交層面來看，6月上海總價3000萬元以上高端住宅共成交209套，同比增長294%。

上半年，上海總價3000萬元以上高端住宅成交了1544套，成交規模是近10年來最高，是同期北京、廣州和深圳該總價段成交之和的2.6倍。

上海豪宅市場之所以走出獨立行情，一方面是因為市場供應規模增加，推動成交進一步增長，另一方面，前期供應少導致部分購房者持幣等待多年，這部分壓抑的需求集中釋放，此外，部分豪宅項目倒掛依然存在，這也進一步推升交易活躍度。

相較于新房，二手房率先完成筑底反彈。

據上海市房地產交易中心官網“網上房地產”數據顯示，6月二手房網簽套數達到2.6萬套（統計口徑包括住宅、商業、寫字樓、車位等），環比5月上漲39%。

從近兩個月日度成交數據來看，以“滬九條”出臺的5月27日為節點來看，上海二手房的成交在短期內大幅上漲，5月27日至6月30日，上海二手房日均成交整體上了一個臺階，日均達到871套，遠高于5月1日至26日期間的日均561套。

從二手住宅成交情況來看，CRIC監測數據顯示，6月上海二手住宅成交面積197.4萬平米，環比增長38%，同比增長89%，成交規模創2021年7月以來新高。

前6月二手住宅累計成交813.4萬平方米，累計同比增長2%。

基于一二手通盤考慮，二手房市場成交回暖在一定程度上有望打通底部置換鏈條，將熱度逐步傳導至新房，通常這個傳導周期會在一個月左右。

作為首個跟進“517新政”的一線城市，上海房地產市場正逐步回歸常態。新房、二手房市場熱度有所上升，二手房成交方面表現更為突出，新房市場中高端豪宅成交走出獨立行情。

目前，上海政策組合拳幾乎“應出盡出”，短期內政策底已至，接下來存量購房需求有待持續釋放，隨著二手房成交率先筑底，部分潛在置換需求被激發，有望帶動新房成交回穩。