來源|丁祖昱評樓市

6月26日，北京市住房和城鄉建設委員會、中國人民銀行北京市分行、國家金融監督管理總局北京監管局、北京住房公積金管理中心聯合印發《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，主要內容為：

1、首套房最低首付款比例不低于20%；二套房五環內首付款比例不低于35%，五環以外最低首付款比例不低于30%。

2、首套房房貸款利率下限不低于LPR減45個基點（目前為3.5%）；二套房五環內不低于LPR減5個基點（目前為3.9%），五環外不低于LPR減25個基點（目前為3.7%）。

3、北京戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個人住房貸款中認定為首套住房。

4、公積金購買二星級及以上綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的繳存職工家庭，最多可上浮40萬元，最高貸款額度不超過160萬元。

5、組織開展住房“以舊換新”活動，持續滿足剛需和改善型家庭的合理住房需求。

至此，4個一線城市均已落實“5·17新政”，調整首付、利率、公積金等內容，從此次北京政策調整后，北京的首付比例、房貸利率都達到了歷史最低水平。

2024年6月26日，北京市住房和城鄉建設委員會、中國人民銀行北京市分行、國家金融監督管理總局北京監管局、北京住房公積金管理中心聯合印發《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，明確實施調整商業性個人住房貸款最低首付款比例和利率下限，調整住房公積金個人住房貸款最低首付款比例，支持多子女家庭改善性住房需求，提高購買綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的住房公積金貸款額度，組織開展住房“以舊換新”活動等政策措施。

北京是繼上海、廣州、深圳后，最后一個落地“5·17新政”的一線城市。

從政策對比來看，首付方面，北京將首套首付從30%降至20%，二套首付不再按照城六區和非城六區劃分，而是改為五環內和五環外劃分，這主要是與北京4月30日限購政策范圍保持一致。

房貸利率方面，原先無論是首套房貸還是二套房貸都按城六區和非城六區劃分，此次調整后，首套房貸利率統一調整為LPR-45BP，按最新LPR報價來看，目前為3.5%。二套房貸利率統一改成了按五環內和五環外劃分，分別為五環內LPR-5BP，目前為3.9%，五環外LPR-25BP，目前為3.7%。

在此之前，北京房貸利率是全國最高，此次調整后，北京房貸無論首付還是房貸利率都與上海、深圳保持一致。

從北上廣深4個一線城市落實“5·17新政”，調控政策對比來看，廣州不僅首付門檻最低，同時也是4個一線城市中唯一一個取消房貸下限的城市。

值得注意的是，此次北京并未松綁限購政策，之前傳說中的五環外社保5改3沒有出現。

2024年初，4個一線城市曾集體限購松綁，當時深圳就已調整為“非深圳戶籍，無論是家庭、單身、離異，社保繳納要求從5年減為3年”。

隨后，4月30日北京市住建委發布《關于優化調整本市住房限購政策的通知》，提出在執行現有住房限購政策的基礎上，允許已擁有住房達到限購套數的居民家庭，到五環外新購一套住房。

5月27日上海發布新“滬七條”限購政策從從原本的“531”改成“321”。即：將非滬籍居民購房所需繳納社保或個稅年限從“連續繳納滿5年及以上”調整為“連續繳納滿3年及以上”；新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房相應從“連續繳納滿3年及以上”調整為“連續繳納滿2年及以上”，自貿區臨港新片區的非滬籍人才購房繼續執行“連續繳納滿1年及以上”規定。同時還擴大了重點區域非滬籍人才以及非滬籍單身人士購房區域，將新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房區域，擴大至所在區全域；非滬籍單身人士購房區域，擴大至外環內二手住房。

5月28日廣州、深圳同日跟進落實“5·17新政”，廣州將非本市戶籍家庭限購政策進一步優化，社保年限低至6個月，至此廣州已成為了一線城市中購房門檻最低的城市。

2024年上半年，地方購房限制性政策持續松綁，全國僅剩余北上廣深津及海南省6地仍在執行住房限購，對比目前全國還在執行限購的省市來看，北京最嚴，是唯一一個非本市戶籍仍需5年社保的城市。

2024年至今，央行、金監總局等部門持續推出多項金融舉措，下調最低首付比旨在降低購房門檻，取消房貸利率下限、下調公積金貸款利率、LPR降息等，意在減輕居民按揭負擔。

5月17日央行將首套、二套房首付比例下限再下調5個百分點，調整后分別為15%、25%。此后據統計，山東、福建、河南等超22個省份已經落地執行，全國超過200個城市15%首套房最低首付比例。

此前全國首套房貸款利率下限為LPR-20BP，二套房為LPR+20BP，5月17日以后，不再設置全國層面首套房和二套房貸款利率政策下限。截至目前，全國超250城已取消房貸利率下限。國家金監總局數據顯示，今年5月份首套房貸平均利率3.45%，二套房貸平均利率3.9%，分別比上年同期下降0.55和1個百分點。

在政策利好推動下，二季度成交穩步復蘇，6月成交止跌企穩。

CRIC數據顯示，典型城市6月商品住宅成交表現較5月有所回暖，30個監測城市成交規模為1157萬平方米，環比微增2%，同比下降26%。二季度環比上升27%，同比下降34%，上半年累計同比下降41%。

分能級來看，一線和二三線二季度環比增幅均為27%，不過一線同比和累計同比跌幅略小于二三線，在市場下行周期下韌性較強。4月末以來，北上廣深四個一線城市“四限”政策均有不同程度松綁，刺激了一波前期存量客戶入市，6月單月成交環比上升17%，市場得以止跌企穩。

二線城市中，短期內市場熱度較高的當屬成都、西安等中西部大市，二季度成交面積均超過200萬平方米，且累計同比降幅仍在3成以內。

北京作為4個一線城市中最后一個落實“5·17新政”的城市，除了對首付、利率、公積金等政策調整響應，還因城施策對多子女家庭、“以舊換新”、綠色建筑等方面進行了調整。

自從2023年12月以來，北京以小步、動態調整的方式，先后出臺了“認房不認貸”、降低首付比例、取消離婚家庭三年內不得購房限制、2套房京籍家庭可在五環外新購1套房等優化措施。此次新政落地依然秉持“求穩”態度，采取小步快跑模式，政策幅度與上海、深圳保持相對一致。

從之前上海、深圳、廣州政策落地后的市場情況來看，雖然新房項目來訪、認購均有不同程度的回升，但新政效果在二手房成交方面表現更突出。

因此我們認為，北京新政落地后，預期將迎來一波存量需求釋放，可能帶動部分“以房換房”改善需求入市，疊加“以舊換新”措施的落地，或將帶動部分改善性新房去化。