來源|丁祖昱評樓市

上海新房環比漲0.6%，太原環比漲0.1%。

這是5月70城房價中，無論新房，還是二手房，同環比唯二上漲的城市。

新房價格環比下跌的城市增至68個，二手房價格同環比下跌的城市數量均為70個。

這意味著，當前重點城市房價幾乎全線下跌。

國家統計局城市司首席統計師王中華在解讀中表示，“70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環比下降、同比降幅略有擴大。”

房價作為房地產市場最直觀的指標，背后實際反映出市場仍不容樂觀。“517新政”滿月，市場仍處于底部調整階段。隨著年中沖刺到來，市場活躍度提升，熱點城市房價有望率先企穩。

5月，70城一二手房價格同環比降幅進一步擴大。這是在3月70城房價出現微弱復蘇信號后連續第2個月降幅擴大。

房價仍在底部盤整。

一線城市二手房同環比領跌，同環比分別下降9.3%和1.2%。三線城市新房市場跌幅最為明顯，同比下降4.9%，環比下降0.8%。

具體城市來看，5月上海新房同環比領漲全國，環比上漲0.6%，同比上漲4.5%。上海新房價格環比漲幅已經連續3個月位居全國首位。

在此輪調整期，上海仍然是最為堅挺且較為穩定的城市。從更長周期來看，上海新房價格已經連續24個月環比上漲，同比則連漲67個月。

另外，新房同比上漲的城市還有西安和成都，同比漲幅分別為3.8%和0.2%。

從房價漲跌城市數量變化來看，房價下跌的城市數量進一步增加，二手房價格同環比下降城市數量均已達峰值。

具體來看，新房環比下跌的城市數量達到了68個，較上月增加4個城市，同比下跌的城市也從上月的63個增加值67個；二手房價格環比下跌的城市數量從69個增加到了70個，二手房價格同比已連續5個月全線下跌。

目前一二手房價格已跌到歷史低值，從下面這張趨勢圖可以很直觀的看出一二手房價格走勢變化。

新房價格環比已連跌12個月，5月0.7%的跌幅已接近2014年歷史最低值；新房價格同比連跌26個月。

再來看二手房。二手房價格于2023年2月和3月止跌轉漲，但2023年5月開始再次進入下降通道，至此環比已連跌13個月；二手房同比下跌7%，且已連跌27個月，跌幅遠超一手房。

從趨勢變化來看，新房和二手房降幅差距有走闊態勢，二手房跌幅顯著高于新房。

具體城市來看，超九成城市二手房價同比跌幅超過了5%，溫州、南京、武漢、廣州、廈門、徐州等6個城市二手房價格同比跌幅更是超過了10%，徐州二手房價同比領跌，跌幅達到了12.4%。除了溫州、徐州以外，其余4城均為核心一二線城市。

正是因為二手房價格跌幅超過新房，可選擇面廣，進一步分流新房剛需。

結合CRIC監測的二手房成交數據來看，5月重點城市二手房成交規模雖略有回落，23個重點城市二手成交環比降8%，同比降4%，累計同比下降13%，但跌幅整體小于新房市場，整體“以價換量”韌性好于新房市場。

房價仍然處于調整期，部分城市已降至底部。

過去的5月份，房企為加速去化，新房“降價走量”已成普遍現象，不僅持銷、加推項目價格進一步下探，甚至新盤也選擇低價入市拉升去化水平。特價房、折扣等“以價換量”的方式是最主要的營銷手段，CRIC監測數據顯示，部分城市項目推出特價房源，折扣最低到八折，核心城市也有項目價格環比下跌10%以上。

不過，“517新政”效果將在6月進一步體現，房地產市場筑底恢復，整體房價也將筑底企穩。

短期來看，6月恰逢房企年中沖刺節點，營銷力度勢必有所加強，為加速去化，“以價換量”還將持續。不過，房企已連續多月“以價換量”，年中或將保持現階段折扣力度，進一步降價走量的可能性比較小。

二手房方面，部分城市價格已“降無可降”。新政利好之下，仍存在部分業主“以價換量”，勢必會帶來一波放量窗口期。

在多重政策利好下，核心一二線城市市場活躍度已有明顯提升，市場信心及預期有望逐步恢復，并將帶動銷量回暖。量在價先，短期內市場仍存在“以價換量”的情況。

值得注意的是，各城市市場勢必將迎來分化行情，而房價漲跌也將迎來分化走勢，北京、上海、杭州、成都等第一梯隊城市房價將率先企穩，更多基本面較差、去化壓力大的弱二三線城市或因“以價換量”而面臨房價進一步下挫的風險。