來源|丁祖昱評樓市

近日，上海土地交易市場發布今年第三批次商品住房用地出讓公告，出讓規則出現明顯變化。

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1、取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，并按“價高者得”的原則確定競得人。

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2、地塊文件中關于“房地聯動價”部分消失。

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3、取消“高品質建設”競報，改為直接約定。

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2024年5月27日，上海發布的新“滬九條”中曾明確要求優化土地和住房供應。充分發揮城市總規的統領作用，合理把握區域規劃時序和開發節奏、結構，著力提升土地資源配置效率，根據區域基礎設施、公共配套、產業發展、市場需求等，實現高質量精準供地。

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我們認為，此次對上海土拍規則的調整一方面是響應新“滬九條”的要求，另外一方面也是讓價格回歸市場，適應房地產市場供求關系的新變化，滿足人民群眾對優質住房的新期待。

6月7日上海土地市場發布上海市國有建設用地使用權出讓公告(滬告字[2024]第060號)。這是今年第三批次商品住房用地出讓公告，涉及楊浦區、寶山區、奉賢區3個地區共計4幅地塊，出讓總面積約15.29公頃，起始總價84.21億元

這是新“滬九條”出臺后的首批土地出讓，從出讓公告來看，本次土拍規則出現明顯變化。

第一，自本批次起，取消商品住房用地溢價率10%的上限要求，成交地價由市場化競價確定，并按“價高者得”的原則確定競得人。

據了解，上海如今的土拍溢價率上限的規定源自2021年，當年4月，上海對土拍競價出臺措施，在為每宗土地設置起始價的同時，還設置中止價和最高報價，最高報價一般限定為起始價的110%，即溢價率上限為10%。

從此次發布的4幅地塊的基本情況和規劃指標要求來看，表格內地塊起始價后，已經沒有了前幾批次出現過的“最高限價”。

同時，在出讓需知中，明確了此次國有建設用地使用權掛牌出讓遵循公開、公平、公正和誠實信用原則，并按“價高者得”的原則確定競得人。

這意味著，上海土地市場在經歷三年限價后，終于回歸“價高者得”的市場邏輯。

第二，在本次地塊出讓文件中，未見“房地聯動價”部分內容。

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在以往地塊出讓文件中設有“理性競價承諾書”，內容涉及“出讓地塊房地聯動的房價”部分。而此次發布的4幅地塊出讓文件中，未見“房地聯動價”部分內容。

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據了解，自2021年上海一批次集中供地以來，上海的新房聯動價，已經實行3年多。此次“房地聯動價”的放開，或在一定程度上將新房市場定價權逐步交還市場。這對于部分限價房源有一定的利好作用，但同時也需要注意的是，取消房地產聯動價，不僅僅取消了向上的限制，也帶來了向下的可能。

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由于目前上海新房仍然需集中過會后入市，對于拿地房企來說，雖然取消了土拍溢價率上限、放開了房地聯動價，但仍需關注整體去化及盈利空間。

第三，本次土拍取消“高品質建設”競報，改為直接約定。

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在這之前，上海土拍主要通過報價、競價、競報“高品質建設”、搖號規則確定競得人。此次掛牌的4幅地塊不僅取消了溢價率上限，同樣也取消了競報“高品質建設”環境，改為直接按地塊預合同的相關條款約定，從本批次掛牌的4幅地塊來看，目前保障房比例已回歸5%。

從2024年至今的上海土拍情況來看，上海當前的土拍市場冷熱不均，市場分化明顯。

上海2024年一批次首輪土拍共掛牌5宗地塊，在優質地塊的助力下，本輪集中土拍熱度創下2021年開啟集中土拍以來的熱度新高，5宗地塊，除寶山顧村地塊中溢價成交外，其余4宗均封頂搖號成交，整體溢價率增至9.07%。

隨后，在上海完成2024年一批次第一輪土拍的當天，上海土地市場網掛出上海2024年一批次第二輪土拍的6宗地塊，這6宗地塊的中小套型標準均發生變化，統一調整為“多層不大于100平方米、小高層不大于110平方米、高層不大于120平方米”，同時也調整了中小戶型的比例，突破了“7090”的限制。

但最終受“小陽春”缺席的影響，上海2024年一批次第二輪土拍整體溢價率降至5.8%，較一批次首輪下降了3.2個百分點，6宗地中，有3宗封頂搖號、1宗溢價、2宗底價。

上海2024年第二批次土拍平均溢價率6.8%，較第一批次第二輪有所提升，4幅地塊中有2幅封頂，1幅溢價、1幅底價，熱點地塊與非熱點地塊熱度差距仍然明顯。

不僅僅是2024年，近年來，上海土拍市場一直延續分化行情，核心熱點地塊受多家房企爭搶，非熱點地塊基本以底價成交。

從歷次土拍結果來看，熱點地塊基本具備區位優異、盈利空間較大、配套完善、周邊供應較少等至少一個或多個優勢。

此次土拍取消溢價率上限后，原先熱門地塊搖號撿漏的機會幾乎沒有了，且高溢價風險需自行承擔。同時，雖然“房地聯動價”已放開，但對企業來說也不是想賣什么價格就能賣什么價格，一方面售價還須向房屋行政主管部門辦理銷售方案和“一房一價”備案，另一方面，在當前整體市場承壓的背景下，購房者們也會對市場上的不同項目有著不同的定價。

因此，我們認為，調整后的土拍新規對拿地企業的綜合實力提出了一定的考驗。

2024年5月27日，市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、市稅務局等四部門聯合印發《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（簡稱：新“滬九條”），此次土拍是新“滬九條”出臺后的首批土地出讓。

從新“滬九條”的內容來看，要求優化土地和住房供應。充分發揮城市總規的統領作用，合理把握區域規劃時序和開發節奏、結構，著力提升土地資源配置效率，根據區域基礎設施、公共配套、產業發展、市場需求等，實現高質量精準供地。完善房地聯動機制，差異化調整優化中小套型住房面積標準和比例要求，支持區域統籌、總體平衡，更好促進區域人口、土地、住房協調發展。

此次土拍對溢價率上限、放開房地聯動價等內容的調整，與新“滬九條”內容一脈相承，目的還是為了進一步提升土地資源市場化配置效率。

上海市規劃資源局資源利用處相關負責人表示，上海高度重視做好住宅用地供應工作，充分發揮城市總體規劃統領作用，主動適應房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌新增住宅用地供應和存量用地盤活利用，充分保障住房建設需求，穩定市場預期，維護房地產市場平穩健康發展。

據介紹，在出讓前，規劃資源、住建、房管、發改、財政、金融等部門建立綜合會商機制，合理設定出讓起始價格，對市場熱度較高的特定區域地塊可經決策采取差別化調控措施，在溢價率超過一定限度后轉入搖號環節，引導市場主體理性競價。

在出讓條件確定階段，市級部門通過綜合評估和會商機制，根據地塊區位條件、市場需求等方面情況，差異化確定高品質建設要求，將需要落實的綠色建筑、超低能耗建筑、裝配式建筑、可再生能源、BIM技術應用等要求作為出讓條件納入土地出讓合同，要求房地產開發企業優化產品，提升住宅建設品質。

從上海此次第三批次商品住房用地出讓公告及出讓規則的變化可以看到，其核心仍是回歸市場合理價格，并引導市場主體理性競價，提升土地資源市場化配置效率。

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一方面是對過去市場過熱時期出臺的政策進行優化，另一方面，也會對市場熱度較高區域進行差別化調整，這也有助于促進優質地塊的成交。

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對于房企來說，未來成本管控能力，價格預期、市場研判能力顯得更為重要。