來源|丁祖昱評樓市

5月17日，國務院政策例行吹風會上，中國人民銀行表示，將設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

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統籌考慮政策銜接，將租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款政策中管理，將在全國范圍全面推廣。

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2023年央行設立千億租賃住房貸款支持計劃，助力8城通過市場化手段擴大租賃住房供給。這些城市積極實施，有效消化了存量住房。

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國家統計局數據顯示，2023年全國保租房籌建213萬套（間），超額完成204萬套（間）籌建計劃；截至2023年底，全國共籌建保租房約573萬套（間），完成十四五目標的65.86%。

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我們認為，在整個住房租賃行業投資回報率不超過5%的背景下，要保障前期前期籌建的保租房項目一個個真正入市達成長期可持續運營，真正去服務更多的租客群體，仍需要一系列政策上的保駕護航。

2024年5月17日，為推進保障性住房均衡發展，央行設立再貸款規模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，并將租賃住房貸款支持計劃并入統一管理。發放對象包括國家開發銀行、政策性銀行、國有商業銀行、郵政儲蓄銀行、股份制商業銀行等21家全國性銀行。銀行按照自主決策、風險自擔原則，向城市政府選定的地方國有企業發放貸款，收購已建成未出售商品房，用作保障性住房。中國人民銀行按照貸款本金60%發放再貸款，可帶動銀行貸款5000億元。

此舉強化了對保障性住房的金融支持，為配租、配售型住房提供資金保障，提升商業銀行參與積極性。

事實上，自2021年7月國務院發布《關于加快發展保障性租賃住房的意見》以來，保租房政策利好頻出，各級政府和部門紛紛出臺支持措施，為行業發展注入動力。針對人口凈流入的大城市和省級政府指定的城市，土地政策得到顯著加強，非改租、非改保項目的審批流程大幅簡化。

同時，對于符合標準的保租房項目，政府將提供財政補助，以鼓勵各地積極發展保租房市場。對于改建類的保租房項目，政府更是給予了一系列優惠政策。稅費負擔被顯著降低，同時這些項目將享受民用水電氣價格，大大減輕了運營成本。此外，政府還加大了對保租房的金融支持，確保REITs產品能夠順利推進。

這些政策的出臺，旨在推動保障性租賃住房市場的快速建設和健康發展，為新市民、青年人等住房困難群體提供穩定的租賃房源。國家統計局數據顯示，2023年全國保租房籌建213萬套（間），超額完成204萬套（間）籌建計劃；截至2023年底，全國共籌建保租房約573萬套（間），完成十四五目標的65.86%。未來兩年籌建壓力仍不小，2024年各地籌建目標普遍占其“十四五”目標的15%以上，部分城市占20%以上。

當前，各地都在以盤活和消化存量房產作為重點工作推進，助力房地產市場的平穩健康發展。

從目前現有的一些政策來看，保租房項目相比較商業化租賃項目享受一系列優惠政策，特別值得指出的是2021年7月27日財政部、稅務總局、住房和城鄉建設部發布的《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》，明確表示住房租賃企業中被認定為保租房的項目的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。同時，對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規?；》孔赓U企業出租住房的，減按4%的稅率征收房產稅。

同時，還有在今年的兩會上，上海市房管部門針對保障性租賃住房項目明確：保租房項目將不需要繳納物業維修資金，而是由業主自行承擔房屋維修責任。此舉旨在進一步減輕保障性租賃住房的維護成本，為租戶和運營企業帶來多方利好。

以上海兩個松江區大型保租房租賃社區項目為例，它們的公寓部分總建筑面積達到9.04萬平方米，項目入市時企業需要繳納高達815萬元的物業維修基金。這兩個項目2023年的年度報告，其公寓部分的全年租賃收入為7749萬元。

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這意味著，物業維修基金占到了全年租賃收入的10%以上，這無疑給保租房的運營企業帶來了不小的資金壓力，并可能導致日常維護費用的滯留，影響保租房的正常運營。

現在，隨著物業維修資金的免繳政策的實施，疊加之前的稅費減免政策，將進一步有利于保租房運營企業更有效地利用資金，提高運營效率，降低經營風險，保證項目的可持續運營，最終形成更多有效的保租房供應。

以上海閔行區較偏遠的新建租賃社區為例，項目總建筑面積約6萬平方米，總房源供應量為1000間，平均每間房間的建筑面積約50平方米。

從收益率角度來說，重資產商業模式下的市場化項目通過測算，收益率僅在2%左右。這也是在保租房出現之前，住房租賃行業發展一直相對緩慢的核心所在。保租房的投資回報在各項優惠政策的支持下，也只有4%左右，但這些優惠政策的落實的確減低了企業的成本，1000間的租賃社區運營10年下降減少約2350萬的成本，最終提高了租賃項目的收益。

對于投資需要十幾億甚至書事宜的大型租賃社區來說，一兩千萬的成本減少對于收益率的影響看似不大大。但回歸到保租房出現的本質，為了更好的保障新青年、新市民“住有所居、住有宜居”，將收益率固定，成本的降低可能會引起“蝴蝶效應”。

5月17日，國務院政策例行吹風會上，中國人民銀行表示，城市政府根據當地保障性住房需求、商品房庫存水平等因素，自主決定是否參與。符合保障條件的工薪群體自主選擇是否參與配售或租賃。房地產企業與收購主體平等協商，自主決定是否出售。21家銀行按照風險自擔、商業可持續原則，自主決策是否向收購主體發放貸款。

城市政府“以需定購”，可以組織地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房。合理價格的實質就是資產估值。而用作保租房，是以未來租金收入為主要收入來源的基礎資產，央行設立的再貸款利率1.75%，各商業銀行按照自主決策、風險自擔原則，向城市政府選定的地方國有企業發放貸款，一般這個自主決策的上線是1%，也就是說國企平臺公司最后的貸款成本約2.8%。

這個2.8%可作為客觀衡量國企收購的存量資產估值水平的“錨”，是國企收購存量資產用作保租房的最低資本回報率。

從目前來看典型一線城市（北京、上海、深圳）2024年第一季度保租房平均租金坪效3.12元元/㎡/天，單平米保租房年租金收入約1123元，按照資本回報率2.8%，倒推一線城市單平米保租房資產價值約4萬元，相比商品住宅平均售價，一線城市資產折價率約60%，同理可預估典型二線城市的資產折價率約50%。

這就意味著國企收購存量住房轉變為保租房，對保租房的運營管理如果想要真正實現微利可持續，核心就是要通過運營管理來創造價值，最終才能探索保障性租賃住房資產退出的路徑。

隨著“十四五“到期的臨近，保租房的集中籌建期也或將接近尾聲。但對于保租房來說，籌建入市也僅僅是第一步，要從籌建變成真正的供應，項目運營期的管理服務可持續性是關鍵。

上海近期的保障性租賃住房項目可不繳納物業維修資金政策可為大型保租房社區降低近千萬元運營成本，為保租房的實現收益上一定的成長及運營的可持續發展提供了助力，也預示著國家及各城市在未來一段時期將持續出臺并落實對保租房發展利好的政策。

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我們認為，此次中國人民銀行設立再貸款工具最大的亮點是盤活存量，也是對地方政府化解存量房風險的支持、同時也降低了減輕地方財政壓力。若需正真做到可持續的運用管理，目前仍需要政策支持。