來源|丁祖昱評樓市

至2023年，CRIC監測的重點房企凈利潤已連虧兩年。77家樣本房企中，超六成房企凈利潤虧損，在48家歸母凈利潤虧損的房企中，民企的比例占了七成之多。

盡管如此，仍有一些民營企業憑借敏銳的市場洞察力、聚焦的深耕實力和過硬的產品力，在行業洗牌階段實現盈利。77家房企中，有9家民企逆勢盈利。

在房地產行業普遍虧損的2023年，這些民營房企靠什么賺錢？這背后有著復雜的戰略調整和市場洞察。

行業利潤規模收縮，已成為近幾年房企普遍面臨的共性問題。

隨著上市房企2023年業績出爐，我們重點統計了77家上市房企業績情況。數據顯示，77家上市房企整體營收規模達到4.3萬億元，凈利潤虧損1498億元，歸母凈利潤虧損1766億元。

從房企表現來看，有14家房企規模凈利潤同比增長，眾安集團和榮盛發展歸母凈利潤漲幅靠前，同比分別增長156%和102%。

聚焦民企表現，46家民營房企整體營收規模實現1.7萬億，凈利潤整體虧損2151.28億元，歸母凈利潤虧損2146.34億元。其中，榮盛發展、瑞安房地產歸母凈利潤漲幅在20%以上。

從企業利潤率指標來看，77家上市房企整體毛利率、凈利率水平延續下行趨勢。2023年平均毛利率為15.3%，平均凈利率為-21.66%。

行業整體利潤空間收窄、多數典型上市房企利潤率水平顯著下降，主要有兩方面原因。首先，營收下降，“以價換量”已成為房企保證項目去化的常規手段，這就導致房企營收規模增長動力不足。與之相對應的是，成本不斷增加，尤其是規模房企在行業上行階段獲取的高價地持續結算，進一步拉升成本水平；其次，從資產縮水的角度看，近年來房企持續對存貨以及投資物業等計提大量減值準備，也在一定程度上侵蝕行業利潤水平。

在普遍虧損的2023年，77家典型房企中仍有29家房企實現盈利。其中，華潤置地、中國海外發展、龍湖集團和萬科4家房企歸母凈利潤超百億元。

統計的77家房企中，民企有46家，其中9家實現盈利，在民營企業中占比接近兩成。

具體企業來看，龍湖集團歸母凈利潤實現128.5億元、凈利潤實現171.33億元，排在民企首位，并且斷崖式領先。排在第二位的是合生創展集團，濱江集團排在第三位，兩家企業歸母凈利潤都在20億元以上。

實現盈利的9家房企中，多數房企面臨歸母凈利潤和凈利潤下滑的情況，僅瑞安房地產、榮盛發展和港龍中國地產歸母凈利潤和凈利潤增速正增長。

多家民企計提減值提前釋放壓力。比如濱江集團大幅計提43億的減值損失（去年同期計提約8.58億），其中應收款項計提壞賬約5.27億、存貨計提減值近38億。另外，美的集團2023年計提了41億，為歷年中最大一筆。再如新城控股在資產減值、信用減值等因素影響下，凈利潤下滑超六成。

這些民企之所以能夠實現盈利，有以下幾方面的共性：

首先，聚焦并深耕高能級城市。在市場調整階段，高能級城市不僅能夠帶來確定的銷售額，同時有利于降低成本、提高費效。比如龍湖集團堅持深耕一二線城市，2023年一二線城市銷售占比達86%，高能級城市新增土儲建面占比98%。濱江集團則深耕杭州，2023年杭州銷售貢獻近九成。美的置業也在2023年堅持換倉策略保持審慎投資，新增項目毛利率在20%以上。瑞安房地產則聚焦核心城市高端市場。

第二，較強的成本控制能力。2023年，典型房企營業成本增速明顯高于營業收入，在這樣的情況下實現盈利，要求企業具備較強的成本管控能力。以濱江集團為例，在確定的戰略布局下，濱江的成本控制能力優于行業平均水平。根據CRIC統計數據來看，2017-2022年濱江集團的三費費率始終低于CRIC重點監測樣本房企的平均水平，2023年濱江集團三費費率僅為3.08%，濱江集團對成本的細致把控，與其長期穩定的供應商體系和人均過億的營銷強軍團隊密不可分。

第三，經營性業務提供現金流，提升利潤率，第二增長曲線進入“收獲期”。以龍湖集團為例，2023年運營和服務業務已實現經營性利潤占比過半，超60%。2023年其運營業務的毛利率就高達75.9%，高出地產開發業務約64.9個百分點，較好地挽救企業因地產開發利潤下行帶來的集團整體毛利率下行的劣勢。另外，新城控股雙輪驅動戰略優勢持續展現，商業運營板塊收入占比提升，物業出租及管理毛利率達到69.9%，成為企業修復集團毛利率的重要抓手，因此綜合毛利率同比還有所改善，同比增加3.2個百分點至24.7%。

另外，通過產品力打造品牌優勢，較強的財務管控能力，市場敏銳并形成快速反應等也成為民企實現盈利的重要原因。

2024年以來，房企降價促銷成為常態，這將進一步擠壓房企利潤空間，行業整體利潤率或將面臨一定的下行壓力。

4月中旬，萬科也在互動平臺上表示今年的結算毛利率預計還會有一定壓力，這也是大多數企業面臨的現狀。

這一現象，從上市房企一季報中也可以看出來。我們統計的A股35家上市房企中，一季度實現盈利的有13家，虧損的有22家。也就是說，今年一季度有超過六成的A股上市房企處于虧損狀態。

值得注意的是，萬科一季度凈虧損3.62億元，這是萬科自上市以來首次出現業績虧損。華夏幸福、金科股份一季度虧損超10億元。

在13家實現盈利的房企中，保利發展以22.24億元領先。一季度實現盈利的民營房企有5家，分別是濱江集團、榮安地產、新城控股、中洲控股、榮盛發展。

面對多重負面因素疊加影響，企業還需積極調整，加強把關投資、管理、產品等環節，通過結構性調整拓展利潤空間。

市場仍在底部盤整，疊加低毛利項目銷售資源進入交付結轉期，預計行業盈利仍將繼續承壓。

在市場下行壓力下，無論是民企還是央國企，都將面臨企業經營利潤空間受擠壓、行業盈利下行趨勢的壓力，只有通過結構性調整拓展利潤空間，修煉內功、提質增效，不斷優化項目的投資布局，提高自身的產品力打造以及成本管控能力，才能在逆勢下實現盈利預期。