來源|丁祖昱評樓市

這一變化在物企4月新增合約面積中有所體現，TOP50企業新增合約面積約4754萬平方米，新增合約面積為近一年最低，去年同期這一數據為8683萬平方米。

隨著房地產增量規模收縮，來自關聯房企的在管面積不斷減少，4月新增承接關聯方面積TOP50企業總規模較去年同比下降44%。

與此同時，一個重要的變化是，行業收并購速度也在減緩。4月涉及物企并購事件僅2起。

要知道，過去上市物企在規?；芭荞R圈地”過程中，企業在管面積增速普遍保持在30%-50%之間，部分企業增速設定甚至在50%以上。如今，行業回歸有質量的增長已成為共識。

為尋找新利潤增長點，在規模放緩的大趨勢下，物企市場化外拓仍在持續加碼，學校、產業園、公建是第三方拓展規模前三的業態。

根據克而瑞物管發布的《4月中國物業服務企業新增合約面積TOP50》可以明顯看出，物企規模拓展“降速”，尤其是頭部物企規模拓展競爭熱度有所下降。

先來看數據，4月，TOP50企業新增合約面積約4754萬平方米，環比減少29%，同比下降45%。

對比近一年數據來看，今年4月TOP50企業新增合約面積為近一年最低點。

TOP10企業新增合約面積3063萬平方米，占比63.9%。從門檻值來看，TOP10門檻只有150萬平方米，較上月下降了117萬平方米。頭部物企拓展規模競爭熱度下降。

實際上，2023年以來物管行業規模增長持續放緩，在追求有質量的增長情況下，企業新增合約面積面臨普遍下滑的情況。

2023年，企業規模增長訴求降低，有質量的規模成為關注重點，收并購數量及金額也隨著大幅下滑。

據克而瑞物管數據顯示，2023年上市物企披露收購事項42起，累計披露交易金額33.73億元，同比下降68.21%。

進入2024年，這一現象仍在持續，行業收并購速度減緩。

前4月，物企共發生了17起收并購事件，其中4月涉及物企并購事件2起，披露交易金額6187萬元。

從近一年收并購事件來看，4月行業收并購無論是交易金額還是數量均處于低谷期。

近年來，上市物企關聯方在管面積占比持續下降，與之相對應的是物企普遍重視外拓，新增第三方拓展面積持續擴大。

克而瑞物管基于關聯開發企業新增預售面積對相應物業服務企業內部轉化項目規模進行測算，4月新增承接關聯方面積TOP50企業總規模為1425萬平方米。TOP5企業保持較高的面積轉化能力，增長確定性高。

重點來看第三方拓展規模，4月，50個企業共計新增3655萬平方米。新增拓展項目在300萬平方米（含）-500萬平方米之間的共有3家企業，拓展規模占比31.2%；新增拓展項目在100萬平方米（含）-300萬平方米之間的共有8家企業，拓展規模占比33.3%；拓展規模百萬平方米及以下的占比為31.5%。

華潤萬象生活拓展全委托項目42個，規模達到436萬平方米，領先其他企業位列第一，大量的產業園項目占華潤萬象生活總拓展的63.66%；其次，永升服務位居第二，拓展全委項目規模為391萬平方米，雅生活集團以314萬平方米的拓展規模位列第三。

就監測數據來看，4月第三方拓展規模前三的業態是學校、產業園、公建，其中學校項目占比26.5%，產業園項目占比21.7%，住宅項目位于第三，占比18.4%。辦公占比12.7%，公建占比12.4%；此外，醫院、商業業態項目，規模占比均未超過10%。

越來越多的物業公司開始擴展非住宅業態，豐富服務領域，尋找新利潤增長點。頭部企業在各業態的拓展上競爭優勢明顯。

比如招商積余在辦公和醫院項目拓展規模最大，雅生活集團在學校和公建業態拓展規模超過其他企業，而中海物業在住宅項目拓展規模領先，華潤萬象生活在產業園和商業項目拓展規模最大。

房地產行業風險尚未出清，關聯度較高的物業管理行業也還在調整期，在政策及市場推動下，物企正加速進入“換擋提質”通道。

企業不再“唯規模論”，有質量的增長已逐漸成為行業共識。企業關注重點從過去資本市場、規模增長正重新回到客戶需求本身。在規模拓展方面，企業正逐步加強第三方外拓能力建設，提升企業獨立性，以此增強抗風險能力。