來(lái)源/丁祖昱評(píng)樓市

畢業(yè)季即將到來(lái)，各城市積極推進(jìn)保租房建設(shè)，各地新增多個(gè)公寓項(xiàng)目入市運(yùn)營(yíng)。

克而瑞長(zhǎng)租監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年4月受保租房入市和二手房成交影響，市場(chǎng)供應(yīng)量較為充足，租金略有下跌，租金坪效出現(xiàn)小幅波動(dòng)，55城個(gè)人房源整體量?jī)r(jià)同降，但各城市租金漲跌不一。

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聚焦到重點(diǎn)城市來(lái)看，城市間差異較大，北京、上海、深圳整體領(lǐng)先。

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即將進(jìn)入畢業(yè)季，畢業(yè)生工作租房需求上升，預(yù)計(jì)5月租金將呈上漲趨勢(shì)。

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為了更好的滿足新市民、青年人住房問(wèn)題，上海今年將向在滬應(yīng)屆高校畢業(yè)生定向提供一批保租房。

市場(chǎng)供應(yīng)充足，4月個(gè)人房源量?jī)r(jià)同降

與新房交易市場(chǎng)不同，3-4月份一直都是租賃市場(chǎng)的淡季，今年也延續(xù)了這一趨勢(shì)。

據(jù)克而瑞長(zhǎng)租監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年4月，55城個(gè)人房源量?jī)r(jià)同降，全國(guó)55城個(gè)人房源4月平均租金為32.77元/平米/月，同比下跌0.67%，環(huán)比下降0.88%。其中30城租金相較上月有所下降，各城市租金環(huán)比漲跌幅基本控制在2%以內(nèi)。

環(huán)比來(lái)看，西安、成都等城市租金上漲超過(guò)2%，而上海、南京等城市租金有所下降。同比來(lái)看，衡陽(yáng)、廣州、天津、南昌、鄭州等城市租金同比下降超5%，南京、成都、西安、深圳等城市租金同比出現(xiàn)上升。4月份市場(chǎng)需求與供應(yīng)量趨于穩(wěn)定，租金環(huán)比下降，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈。

從個(gè)人房源供應(yīng)端來(lái)看，2024年4月55城個(gè)人房源新增供應(yīng)量為50.81萬(wàn)間，同比下降4.5%，環(huán)比下降14.48%。除青島、杭州等城租賃供應(yīng)有所增長(zhǎng)，其余城市都出現(xiàn)了租賃供應(yīng)減少，貴陽(yáng)、廈門(mén)、南昌、東莞、嘉興等城新增供應(yīng)量基本在5000套以下，北京、上海城市新增供應(yīng)量分別超過(guò)4萬(wàn)套，而青島、沈陽(yáng)、杭州、南京等城新增供應(yīng)超過(guò)2萬(wàn)套。

整體來(lái)看，雖然4月供應(yīng)量較上月有一定幅度的下降，但整體仍處于市場(chǎng)的平均水平。主要是因?yàn)?月份在當(dāng)?shù)禺a(chǎn)交易市場(chǎng)活躍度下降，“小陽(yáng)春”不及預(yù)期的背景下，部分賣(mài)房人群選擇“由賣(mài)轉(zhuǎn)租”。受到房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷影響，4月部分房東售房意愿增加。

需要注意的是，2024年4月，55城個(gè)人租賃市場(chǎng)套均總價(jià)約2474元/月，整體租金環(huán)比上漲0.25%，29城套均總價(jià)有所下跌，26城套均總價(jià)有所上漲。這主要是由于當(dāng)前租賃市場(chǎng)套租金上漲、坪效下降，高品質(zhì)、大面積的房源更有性價(jià)比。

重點(diǎn)8城同比漲跌幅波動(dòng)較大?

預(yù)計(jì)5月租金上漲

聚焦到北京、上海、深圳、廣州、南京、杭州、武漢、成都8個(gè)重點(diǎn)城市來(lái)看，2024年4月，重點(diǎn)八城租金整體保持平穩(wěn)，環(huán)比漲跌幅多在3%以內(nèi)波動(dòng)，但同去年同期相比，租金漲跌幅波動(dòng)較大，均在5%以上。

其中，廣州、杭州租金同環(huán)比皆下跌，成都、武漢、南京、深圳、北京同環(huán)比均上漲，上海環(huán)比下降，同比上漲8.13%。

對(duì)比8個(gè)重點(diǎn)城市同環(huán)比租金漲幅情況來(lái)看，成都和武漢表現(xiàn)更好，無(wú)論同環(huán)比漲幅都相對(duì)靠前。

從近年來(lái)個(gè)人房源平均租金走勢(shì)來(lái)看，進(jìn)入5月，畢業(yè)季將至，整體租金水平將較3-4月份市場(chǎng)淡季有所上升，如2021年5月，全國(guó)55城個(gè)人房源平均租金較4月環(huán)比上漲約2.1%，2022年5月，全國(guó)55城個(gè)人房源平均租金較4月環(huán)比上漲約1.3%，2023年5月雖較4月持平但6月較5月漲幅約1.6%。

由此可見(jiàn)，在畢業(yè)季的影響下，預(yù)計(jì)5-6月租金或?qū)⑸蠞q1-2%左右，其中部分城市漲幅相對(duì)較高，如北京、上海、深圳、武漢等，平均漲幅或在2%以上。

上海將向在滬應(yīng)屆高校畢業(yè)生

定向提供一批保租房

2024年4月23日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)副主任、上海市房屋管理局局長(zhǎng)王楨做客“2024上海民生訪談”時(shí)透露，今年，上海將圍繞深化完善“一張床、一間房、一套房”多層次租賃住房供應(yīng)體系，有序做好保租房建設(shè)籌措和供應(yīng)，并將聚焦應(yīng)屆畢業(yè)生群體推動(dòng)開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)活動(dòng)，定向提供一批租金可負(fù)擔(dān)、長(zhǎng)期穩(wěn)定的保租房。聚焦應(yīng)屆畢業(yè)生群體，推動(dòng)開(kāi)展2024年在滬應(yīng)屆高校畢業(yè)生安居保障專(zhuān)項(xiàng)活動(dòng)（暨保障性租賃住房進(jìn)校園第三季），將定向提供一批租金可負(fù)擔(dān)、長(zhǎng)期穩(wěn)定的保障性租賃住房，讓高校畢業(yè)生便捷租到好房，安身安心安業(yè)。同時(shí)，對(duì)畢業(yè)6個(gè)月內(nèi)暫未就業(yè)的，可憑畢業(yè)證申請(qǐng)保障性租賃住房。

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5月9日，2024年“保租房畢業(yè)季進(jìn)校園”（第三季）專(zhuān)項(xiàng)系列活動(dòng)正式啟動(dòng)。參加活動(dòng)集中對(duì)接的有30個(gè)保租房項(xiàng)目，3000余套（間）房源。主要為一居室戶型，二居室房源可以按間共同租賃的方式實(shí)施供應(yīng)，滿足不同類(lèi)型租賃需求。一居室單套租賃價(jià)格大部分在2500元-3500元/月之間，二居室按間共同租賃，單間租賃價(jià)格大部分在1500元-2500元/月之間。

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按照上海市保障性租賃住房政策，保障性租賃住房租賃價(jià)格初次定價(jià)在同地段、同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的九折以下；后續(xù)調(diào)價(jià)時(shí)，每年調(diào)價(jià)漲幅不得超過(guò)5%且不得超過(guò)同地段市場(chǎng)租賃住房租金漲幅。此次參與活動(dòng)面向應(yīng)屆畢業(yè)生的房源在租金上還會(huì)有進(jìn)一步優(yōu)惠。

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我們認(rèn)為，在上海定向提供的保租房推動(dòng)下，或在一定程度上緩解畢業(yè)生住房問(wèn)題。

整體來(lái)看，2024年至今，受到各地保租房大規(guī)模入市的影響，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，投入市場(chǎng)的個(gè)人房源有所減少。同時(shí)，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，租金也出現(xiàn)了一定幅度的下降。

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隨著畢業(yè)季的到來(lái)，在畢業(yè)生工作租房需求上升帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)未來(lái)短期內(nèi)租金將會(huì)出現(xiàn)一定的上漲，其中個(gè)別城市漲幅或較明顯。但長(zhǎng)期來(lái)看，隨著各地新增的公寓項(xiàng)目入市運(yùn)營(yíng)、保租房的集中供應(yīng)，以及租賃市場(chǎng)個(gè)人房源“由賣(mài)轉(zhuǎn)租”的增加，租賃市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)仍將持續(xù)加劇。