來源|丁祖昱評樓市

如果2023年以前，以舊換新政策還是“小打小鬧”，那么2024年隨著深圳、上海的加入，該政策已成為“去庫存”的重要抓手。

到目前為止，已經有54個城市發布住房“以舊換新”政策，與此同時，各城市已經演化出五種不同的操作模式。

“以舊換新”政策有效果嗎？有。

比如無錫，啟動十天后，首批次已成交25套。南京項目來訪認購有了明顯的好轉。

但也有城市多數購房者“只看不買”。

整體來看，采取換購模式的城市市場反響相對積極。

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2023年以來，不斷有城市加入“以舊換新”陣營。

隨著一線城市深圳、上海的加入，以舊換新政策效應被推向高潮。

5月6日晚，深圳發布樓市新政，其中一條指出，提升二手房交易便利化，支持在本市有開發項目的房地產開發企業以及相關房地產中介機構開展商品住房“收舊換新”和“以舊換新”工作。

深圳成為首個明文支持“以舊換新”的一線城市。

另外，一線城市上海于5月3日推出住房“以舊換新”活動，首批參加倡議的房地產開發企業20余家，房地產經紀機構近10家。首批參加倡議的項目30余個，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉賢、臨港等區域。

4月27日，南京官宣加入存量房“以舊換新”行列，由南京安居建設集團收購市民存量住房，首批試點限額2000套。

據CRIC不完全統計，推出“以舊換新”政策的城市已經擴充至54個。

實際上，“以舊換新”背后反應的是二手房越來越難賣。一二手房置換鏈條需要被打通，才能促進改善需求釋放。

隨著政治局會議定調“去庫存”，“以舊換新”也成為消化存量房產的政策抓手。

未來，加入“以舊換新”的城市，也會越來越多。

通過梳理各城市不同的模式，目前各城市已衍生出了5種操作模式，分別為代售模式、舊房換購模式、回購收儲模式、發放換新補貼和“舊轉?！?。不少城市同時采用兩種及以上“以舊換新”操作模式。

總的來看，代售模式是最常見的模式，54城中有29城采取這類模式，占比超半數。

代售模式是指房企、中介、購房者簽訂新房認購和二手房優先賣協議，如果在約定周期內二手房成功售出，則新房認購協議生效，反之則協議失效，購房者無需承擔違約責任。

上海和深圳便是采取此類模式。

這種“幫賣模式”效果如何？

根據CRIC調研來看，落地效果平平，多數購房者“只看不買”。比如如深圳，4月中旬綠景白石洲項目啟動“以舊換新”，此后一周的項目來訪量環比上升50%，但認購只增加了1套。

效果之所以不明顯，原因也很好理解。這種幫賣模式下，“賣舊”是關鍵，但目前市場情況下，二手房普遍交易周期拉長，而新房鎖定期一般只有90天，代售模式很難從實質層面提升二手房流通性，再加上缺乏行政力量介入，在信息平臺搭建、交易成本等方面并不具備優勢。

相較于代售模式，采用換購模式的城市市場反響相對積極，項目來訪認購有所好轉。

“舊房換購”通常有政府平臺、新房開發商、購房者、住房管理部門四方參與。流程為先由購房者選定意向新房，再由評估機構完成舊房價值評估，之后由住房管理部門完成對存量住房抵押擔保情況的初審，并簽訂四方換新協議，由平臺公司收購存量住房，同時購房者與開發商簽訂新房買賣合同，最后再完成一系列登記交接手續。

54城中有19城采取換購模式，比如鄭州、南京、武漢等城市均采取此類模式。

換購模式也是在5種模式中表現最好的一種模式。

從CRIC調研數據來看，南京在4月27日推出“以舊換新”后，五一期間主城及近郊板塊項目來訪量明顯提升，較平日周末增長20%-200%不等，燕子磯、江北部分項目認購量提升50%-200%。

無錫4月20日啟動“以舊換新”評估工作，截至4月底，首批次已成交25套，成交金額近1億元，試點項目表現好于自然成交。

鄭州的收購主體城發集團積極反饋，試點首日就有64組存量房源通過初審，如果換購計劃推進順利，預計將釋放100萬平方米新房購置需求。

換購模式雖然效果最好，但也存在三個弊端。首先，試點規模小，無錫、宣城、太倉等多數城市計劃套數都在200套以內。其次，對舊房要求高，比如青島明確規定房齡不能超過10年。此外，所換新房多為指定的項目，可選擇范圍小。

補貼模式效果則不明顯。原因在于，各城市補貼比例通常不會超過新房總價的3%，參考過往各地購房補貼、契稅補貼的案例，財政補貼對住房銷售的拉動效果不如預期。

從現有模式來看，換購模式是“以舊換新”5種模式中表現最好的一種模式。

當前置換鏈條中核心在于如何快速“賣舊”，“以舊換新”一定程度上可以可以幫助置換需求客戶快速賣房，同時降低購房者購房成本，提高購房意愿。但整體市場承壓的情況下，政策執行效果不一，想要以點帶面取得明顯成效，仍需調動多方資源配合。