來源|丁祖昱評樓市

在整體低迷的市場環境之下，剛剛過去的“五一”假期，重點城市新房成色一般。

房企推盤積極性不高，重點城市成交備案面積同環比降6-7成。17個重點監測城市認購面積同環比下降3成左右，多數城市項目來訪、認購環比上升，但同比仍降，熱點城市和熱銷項目個數還在減少。

4月末核心一二線城市限購松綁等利好政策相繼落地，房企加強營銷力度積極自救的背景之下，“五一”市場整體保持穩步復蘇態勢，不過政策效果遠不及預期，政策端仍有待進一步發力。

2024年五一假期（2024年5月1日-5月5日，下同）房企整體推盤積極性不高，推盤縮量成為大部分城市供應關鍵詞，即便是短期內熱度居前的成都、西安五一期間開盤個數也不足5個。

從成交備案數據來看，CRIC監測的重點43個城市新房成交備案面積合計為42.65萬平方米，環比下降70%，同比下降59%，較2023年國慶假期日均降幅也達到了7成以上。

核心一二線城市跌幅略小于三四線。北京、成都因去年低基數影響，同比分別增長19%和36%。多數三四線成交仍處低位，除江門、佛山、汕頭、溫州4個城市外，其余三四線假期備案面積均不足1萬平方米。

由于新房備案數據或有延遲，結合克而瑞城市機構調研數據可以看到，五一成色相對一般。

17個重點城市認購面積同環比降幅均在3成以上。其中，北京、西安短期內熱度較高，五一假期認購面積同環比齊增。認購面積同比增長的城市有6個，其中濟南受到去年基數較低影響，同比倍增。

細化到項目來訪、認購層面，五一假期期間，16個重點城市項目來訪組數和認購較4月末均有了不同程度回升，但多數城市同比持跌，仍處相對低位。

以北京、成都市場基本面尚可的城市為代表，短期在限購松綁等利好政策加持下，市場熱度延續。

以北京為例，五一周單盤來訪135組，認購6套，環比分別上漲了52%和500%，熱銷樓盤假期期間認購量在20套以上；熱銷樓盤普遍為五環外新房，疊加430政策影響，五環外項目熱度提升。

成都假期期間市場保持穩中有增態勢，主要受五一節前出臺全面取消限購、上調公積金貸款額度政策影響。據克而瑞針對30個樓盤樣本問卷調研顯示：五一期間有約5成項目來訪量上漲；成交量看，4成項目成交上漲，但僅1成項目漲幅較大，多項目小幅上漲或保持穩定；從購房預期來看，超5成項目對解除限購之后的市場持看穩預判。

而天津、南京、鄭州等城市短期內觀望加劇，項目來訪量同環比齊增，但認購量尚不及去年同期。比如南京，“以舊換新”政策推出以來，市場反應較為積極。五一期間案場調研顯示，主城及近郊板塊來訪增量明顯，主城項目超100%，累計超3000組客戶報名，認籌超300組，河西、燕子磯、大校場等板塊項目熱度較高。

多數城市仍處深度調整期，目前項目來訪、認購保持環比上升，同比下降。諸如長沙、合肥等城市表現比較平淡，五一假期表現與普通周末相當。譬如長沙，五一小長假市場環比拉升較大，典型項目來訪和認購增幅分別達到17%和49%，但仍不及去年同期，跌幅在3成左右。

熱點城市和熱銷項目個數減少也是不爭的事實，五一期間重點城市項目開盤去化率基本與4月持平或小幅微降。

熱點城市諸如西安亦有降溫跡象，西安五一期間僅4盤加推384套房源，整體去化率為39%，去化未達到市場預期。合肥五一市場僅6 盤推售602套房源，整體去化率僅為15%，較4月下降9個百分點。

整體來看，兩類項目仍能“熱銷”。

一類為供應稀缺核心區域的改善盤，這類樓盤往往產品力強，或擁有重點學區加持；另一類為折扣力度較大的剛需盤，假期期間整體市場來訪認購情況好于預期。

從各項目成交客戶的特征來看，改善“優中選優”、剛需分流至二手房市場的現象更為顯著。

從五一假期市場表現來看，5月樓市大概率延續弱復蘇態勢。

分化行情還將在各城市之間延續。北京、成都等因放松政策刺激，短期內來訪、認購上升，市場熱度有望延續。南京、鄭州、天津等城市市場觀望情緒加劇，來訪能否轉化為認購仍有待進一步檢驗。其余大多數城市行情相對平淡，成交已進入筑底階段，降無可降，市場將延續低位波動。?