來源/丁祖昱評樓市

過去兩年，保租房發展得很快，以超乎我們想象的速度，在2023年便完成了“十四五”期間計劃總量的60%。

如今，保租房籌建高峰期已過，一個明顯的變化是，涉租用地的供應明顯收縮。

克而瑞長租數據顯示，2023年，重點22城供應涉租賃住宅土地建面同比下降37.2%。

到了2024年，供應量持續下滑。1-2月，重點22城涉租賃用地總建面同比下降52%。預計全年涉租賃用地供應量將進一步下滑。

涉租用地供應縮量，并不意味著保租房供應減少，相反，各城市仍在加大保租房供應，據不完全統計，2024年18個省市計劃籌集超73萬套保租房。

這意味著，除了涉租用地供應以外，未來租賃住房的籌建將以存量盤活為主。

2021年，可以說是保租房發展元年。彼時，國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，由政府給予土地、財稅、金融等政策支持。并計劃“十四五”期間全國建設和籌集870萬套保租房。

為加快推進保租房建設，各地在土地端予以大力支持，自然資源部“兩集中”供地文件也明確提出，重點城市在年度供地計劃中要單列租賃住房用地，且占比一般不低于10%。隨后，商品住宅用地配建租賃住房成為多數城市的標配，涉租賃用地供應量大幅上升。

據克而瑞長租數據顯示，2021年全年重點22個集中供地城市涉租賃用地供應規模達到了1228萬平方米，全年涉租用地供應586宗。

2022年受疫情及經濟影響，土拍市場整體遇冷，新增涉租用地同比下滑62%。

2023年，房地產行業持續下行，各城市相繼取消了“競配建、競自持”出讓條件，再加上土拍重回“價高者得”，租賃住房用地供應下滑，22個城市供應涉租賃土地約186宗，規劃建筑面積約292萬平方米，同比下降37.2%。按套均面積50平方米計算，預計未來可提供約5.84萬套新建租賃住房。

2024年1-2月，22城涉租賃用地供應仍在下滑，供應租賃總建面約16萬平方米，同比下降52%，預計2024年涉租賃用地供應量將進一步下降。

從城市分布來看，2023年涉租賃用地供應主要集中在上海，單個城市供應量占比超過50%。

且在重點22個城市整體供應下滑的情況下，上海涉租用地供應仍在上漲，全年供應149.73萬方涉租用地，同比上漲34.89%。其中，17幅地塊供應純租賃用地，除去4幅未公布建面的地塊，13幅總建面122.08萬方。其余59幅地塊均為拿地配建租賃住房。

另外，深圳、合肥、寧波等城市在2023年加大新建租賃住房地塊的供應。

近幾年供應的租賃用地，主要用于建設保障性租賃住房，加速推進“十四五”期間保租房籌建目標的完成。目前，全國“十四五”保障性租賃住房籌建目標已完成65%以上，其中上海的籌建進度超過75%，隨著各地保租房的持續推進，未來租賃用地供應量將逐步減少。

過去一年，有75%的涉租地塊主要以純租賃用地方式供應。2023年各地通過劃撥出讓方式供應少量純租賃地塊，總體仍以一線城市供應為主。分城市來看，上海占比達55.5%，供應占比第一，合肥、深圳、寧波等城市相繼加碼純租賃地塊，占比有所上升。

2024年1-2月，22城中僅上海和南京公開出讓涉租賃用地，其中有2宗純租賃用地。

2023年8月，國務院常務會議審議通過《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，其中提出，通過保障性住房以劃撥方式加速供應土地。

2023年各地劃撥、協議方式出讓涉租用地94宗，占比達51%。另外，供應涉租用地的18城中，有16城以劃撥、協議的方式出讓租賃地塊。

這意味著，在樓市下行，各城市相繼取消涉宅地塊捆綁配建和自持租賃住房的供應的背景下，劃撥、協議出讓方式將成為租賃用地主流供地模式。

雖然租賃用地供應縮量，但各地保租房建設仍在積極推進中，且保租房籌建將以盤活存量為主。

從前2月已公布2024年保租房籌建目標的城市來看，18個省市計劃建設保租房規模達到73萬套（間）。其中上海、北京均計劃建設籌措7萬套（間）保障性租賃住房。

值得注意的是，北京于近期發布了2024年度擬供保障性租賃住房用地項目信息，共19個項目，約72公頃土地。

對比過去幾年，北京租賃住房用地體量均在300公頃左右，2023年有所減少，但體量也有273公頃，相對比而言，2024年的72公頃可謂大幅減少。這背后實際是供給方式的調整影響，存量改造將成為主流供應渠道，已公布的19個項目主要以集體用地建設和改建項目為主。

這意味著，存量盤活將成為租賃住房籌建的主要方式。

目前保租房籌建方式更加多元化，各地因城施策，包括涉租賃用地新建、企事業單位自有閑置土地建設、產業園區配套用地建設、非居住存量土地建設、市場化租賃住房項目納管、房地產存量住房項目轉化等等。

事實上，保租房籌建高峰已過，再加上房地產行業復蘇乏力影響，各地減少租賃住房用地供應的趨勢已不可避免。

隨著租賃用地供應量的進一步減少，存量盤活將成為保租房籌建的主要方式，新建租賃住房的供應未來將圍繞少數城市進行，比如北京、上海、深圳等租賃市場需求量大的城市，仍將以增量供應和深挖存量的方式，保證租賃住房供應，滿足租賃市場的需求。