文/樂居財經 作者/張林霞

北京作為一線城市之首，外來務工人員眾多，自然，租房的“北漂”們非常多，對于租房市場的監管就顯得愈發的重要。

近日，北京市住建委會同市住房資金管理中心發布《北京市住房租賃押金托管和租金監管暫行辦法（征求意見稿）》，首次擬明確將住房租金納入監管。對于單次收取超3個月租金的住房租賃企業，需將超收租金存入第三方專用賬戶，且租客可自行查詢租金監管賬戶內金額。

這意味著，如果租客是月付或季付，租金會和以往一樣交給租賃企業；如果是半年付、年付及以上付款周期，租客的租金將全部存入租金監管賬戶。其中，3個月租金部分在一日內劃轉至住房租賃企業賬戶，其余租金按月劃轉，每次劃轉金額為一個月租金。當租房合同到期或者解除，租金監管賬戶內仍有租金剩余時，需要由租賃企業在1個工作日內提出租金退還意見。隨后，由租客在退還意見提出后的兩個工作日內確認是否同意，如果同意，則按退還意見退還；如不同意，無爭議部分將及時退還，有爭議部分租客可通過協商、向中介協會提出調解，或訴訟、仲裁等途徑解決，再由市資金中心根據結果退還。

《征求意見稿》的適用對象為承租他人住房從事轉租業務的住房租賃企業，至于市民個人出租房屋或企業出租自持房屋的情況，則不包含在內。

58安居客研究院院長張波表示，這一政策實施后，預計租賃企業會更多推進短付方式，從而規避需要交到監管賬戶的問題。一旦單次交的租金月份少，租戶實際可能產生的風險也會大大降低。值得關注的是，這一政策雖然對于租金的安全性會起到較好作用，但對于租金穩定性并不能起到直接作用。大量新青年、新市民關注的一二線熱點城市，任意調漲租金的現象并不鮮見，一方面可以通過更多保租房上市來平抑租金，另一方面則可通過后續更多租賃相關法規的落地，更好地進行規范和保障。

除了租金以外，《征求意見稿》提出，押金應當按住房租賃合同約定的時間、金額存入押金托管賬戶。住房租賃企業應當在住房租賃合同期滿或解除后一個工作日內提出押金退還意見。承租人應當在住房租賃企業提出押金退還意見后兩個工作日內確認是否同意。承租人同意的，押金按退還意見退還。

這一新規無疑將為更多城市新青年群體帶來租住安全感。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，首先，統一監管的立足點是站在保護租客角度的。此前押金房租缺乏管理，導致2019年之前長租公寓租客的權益受到損失，也形成了一些特殊問題，房東有房東的理由、租客有租客的理由，產生一些很難化解的矛盾，統一監管的出發點并不是限制長租公寓企業，而是從租金角度出發，使其更加規范。

但是，監管帶來的制約肯定還是要考慮的，押金和房租是長租公寓企業的一種資金來源。從這個角度來說，可以對長租公寓企業設立一些激勵機制。比如，如果品牌信譽度高，資金的使用可以更加靈活等。從支持長租公寓企業的發展角度看，外部貸款政策等金融支持也要到位，但如果后續出現違規操作，可以限制融資規模等，把配套措施進行細化。

中介行業協會秘書長趙慶祥表示，《征求意見稿》是《北京市住房租賃條例》的配套文件之一，在住房租賃管理服務制度體系中具有重要地位，對有效預防住房租賃糾紛、規范住房租賃經營行為、促進住房租賃中介行業健康發展、依法維護租賃當事人權益，都有重大意義。根據投訴數據統計，押金租金糾紛占住房租賃糾紛七成以上，另外住房租賃企業“爆雷”也多是因為沉淀押金租金形成了“資金池”。此次北京市發布的征求意見稿，明確北京市住房資金管理中心和北京房地產中介行業協會發揮各自優勢，共同承擔押金租金管理工作，應該可以預防和化解大部分的住房租賃糾紛問題，促使住房租賃企業經營模式轉型升級，促進住房租賃中介行業高質量發展。