來源/丁祖昱評樓市

近日，住建部部長倪虹在住房城鄉建設部開年工作動員會上強調扎實做好老舊小區改造、城中村改造和保障房建設。

2024年，保障性住房建設加速推進。

據不完全統計，截至1月底，已有廣州、深圳等35個城市披露計劃在2024年籌集建設配售型保障房合計約10萬套，其中廣州、深圳和福州推進速度較快，且規模均在萬套以上。

另外，上海銷售型保障房的供應力度最大，十四五期間年均規劃建設銷售型保障房規模最高，達到400萬平方米以上。

從成交情況來看，預計到2025年保障房成交占比可突破二成，成為剛需產品供求主力，未來隨著配售型保障性住房的發展，部分城市二手房市場中的剛需份額有望重新向新房市場回歸。

近年來，重點一二線城市逐漸加大了保障性住房的供應力度。

根據公開數據估算，上海、深圳、南京等城市十四五期間年均規劃建設銷售型保障房規模均在100萬平方米以上。其中上海是規劃銷售型保障房規模最高的城市，規模在400萬平方米以上。

從銷售型保障房面積占近三年宅地成交面積的比重來看，上海銷售型保障房供應力度最大，占比達到了27%，居全國首位，其次是深圳，占比為17%。

此外，北京、南京、溫州等城市銷售型保障房比重也在10%以上，保障性住房供給力度也處于相對高位。其余城市比重多在5%以下。

2024年，銷售型保障房建設加速落地。

比如廣州，首批銷售型保障房已開工，年內將籌建不小于1萬套。

除廣州外，南寧、福州、深圳等城市均提出了2024年年度或者首批配售型保障房的計劃建設規模。其中福州計劃建設規模最高，首批約1.24萬套，與此同時，全國首筆配售型保障性住房貸款也在福州落地。

銷售型保障房在整個新房交易中占比迅速提升。

2022年以來新房成交快速下行，但銷售型保障房的成交量僅下滑4%，交易規模仍保持相對穩定，另外，銷售型保障房在新房交易中的成交占比由2021年的11.5%迅速提升至2023年的18.4%。

據CRIC測算，2025年銷售型保障房占新房交易的比例或進一步突破二成。

具體城市來看，福州保障房交易在新房中占比最高，2023年成交占比達到了49%，溫州占比也有47%，保障房已成為新房交易主力，另外，徐州、上海、鎮江、淮安交易占比也在三成以上。

與之相對的，目前長沙、北京、廣州、青島等城市保障性住房交易占比較低，且2023年新房交易規模持續低位運行。?

受房價下行影響，近年來重點城市剛需產品交易規模急劇下行，購房者更多地將關注重點轉向了二手房市場，未來隨著配售型保障房進入市場，勢必會吸引相當大多數剛需群體回流，再加上依舊處于高位動遷安置房交易，銷售型保障房將成為剛需產品的供求主力。典型城市如天津、合肥和南京。

以合肥為例，2023年合肥二手房交易結構中，總價100萬元以下房源占比達到54%，而在新房交易中，總價100萬以下房源占比僅為3%。

未來隨著配售型保障性住房的發展，得益于更低的價格門檻，這些城市的二手房市場中的剛需份額有望重新向新房市場回歸。

去年，《關于規劃建設保障性住房的指導意見》中明確提出，支持城區常住人口300萬以上的大城市率先探索實踐保障性住房發展工作。

2024年初，試點城市范圍擴圍至省會城市或城區常住人口超過100萬的城市。

這是什么概念？

2023年末最新發布的《城市建設統計年鑒》數據顯示，目前城區人口超過100萬及省會城市共有105個，城區總人口達到3.7億人。而這些城市大約有1.05億人租房，相關住房需求總量或超31億平米。

這意味著新一輪保障性住房建設的大力推進，將有效降低這些人群的購房門檻，促使31億平方米的剛需“蓄水池”開閘放水。

在34個城區接近過超過300萬的城市中，租賃人口總量大約8700萬，相關住房需求超過26億，占105個城市試點總量的比例超過八成。

尤其是對于集聚了大量外來租賃人口的上海、深圳而言，配售型保障住房建設的發展，意味著千萬級人口的住房需求釋放，將為城市帶來巨量的住宅項目投資和開發空間。

一個重要的趨勢是，銷售型保障房建設的加快，將推動新房銷售進入“雙軌制”發展新階段，對住房市場發展的影響更為深遠。在行業銷售規模縮量，企業追求盈利確定性的當下，銷售型保障房也將為企業帶來更多新的投資機會。